Внедрить это новшество пытались уже дважды. Но в первый раз весь процесс сорвало недостаточное количество сертифицированных специалистов для проведения оценки, а затем, в ноябре прошлого года, постановили оставить еще переходный период, в течение которого разрешалось использовать старые оценки, сделанные до 1 ноября. Но и новые сертифицированные в Фонде госимущества специалисты начали свою работу. Теперь налоги на доход, полученный от продажи объекта недвижимости, и обязательные платежи рассчитываются только из суммы этой оценки. 0% – если продаете жилье не чаще одного раза в три года, 5% если вы продаете недвижимость, которая находилась в собственности менее трех лет и 15% если недвижимость продает иностранец.
Для того, чтобы провести оценку недвижимости, теперь нужно обратиться к сертифицированному оценщику, предоставить ему как можно больше информации об объекте – адрес, количество квадратных метров, тип дома, инфраструктуру рядом и т.д. Даже то, какие строительные материалы были использованы в строении, или состояние пола и потолков – может иметь значение. Оценщик через специальную программу производит расчет, сравнивает с несколькими подобными объектами из базы и тогда уже выдает конечную оценку. Формально цена процедуры – 300 гривен. Однако, на практике она обходится дороже.
“Если раньше стоимость оценки составляла 250-350 грн., то сегодня реальная стоимость составляет около 500 грн.”, – Рассказал член Совета директоров компании «ХАН (Харьковское агентство недвижимости)» Андрей Правдин. Среди других минусов он отметил, что увеличился и срок проведения оценки.
“До введения новых правил, квалифицированный, постоянно работающий оценщик мог выполнить оценку в течение двух часов. Сегодня же соблюсти такие сроки по определению невозможно, поскольку результаты оценки должны утверждаться в Киеве. Те специалисты-оценщики, к которым мы обращались, называют сроки выполнения оценки 10-14 дней. Также они говорят, что в случае острой необходимости способны сделать за день”, – рассказал Правдин.
“Я думаю, что в будущем уже принципиально ничего не изменится. Может быть, процесс выполнения оценки станет быстрее. При этом надо понимать, что срок выполнения 10-14 дней принципиальный только для срочных сделок. Кроме того, нужно учитывать, что оценка нужна для вторичного рынка, на котором большинство операций – обменные, то есть, человек продает свое жилье, добавляет некоторую сумму и покупает другое. Если же речь идет о покупке на первичном рынке от застройщика в несданном доме, тогда скорость выполнения оценки значения не имеет. А на вторичном рынке срок подготовки соглашения либо так же составляет 10-14 дней, либо дольше. Поэтому в увеличении срока выполнения оценки ничего критичного я не вижу. Может быть, не всегда удобно, но не столь критично”, – подытожил эксперт, поделившись также и своими опасениями относительно новой системы.
“Самое главное опасение относительно новой системы оценки заключается в возможности негативного влияния этих новшеств на рынок недвижимости Украины. Не исключены риски того, что оценщики из-за отсутствия опыта проведения оценки по новым методикам будут получать не объективную рыночную стоимость объекта, а завышенную”, – считает Правдин.
“С подобными случаями мы сталкивались и раньше, когда еще оценивали в БТИ. Например, была продажа квартиры в только что сданной новостройке и оценщики по своим формулам вывели цену, которая была выше реальной рыночной. Или еще подобная ситуация, только в другом месте: продавался дом в области, причем даже дальше, чем в ближнем пригороде. Оценка БТИ была выше, чем реальная цена объекта. В подобных ситуациях проведение повторной оценки – это дополнительные хлопоты, время, расходы, и потом какова вероятность того, что оценщики и вторично пересчитают без ошибки? Ведь они действуют в определенных рамках: формула, есть норматив, как рассчитывать, и отталкиваются от базы данных. И в таком случае получается, что проще взять ту оценку, которая есть и заплатить дороже. Если по сути дела, по монопольной методике проведен расчет, что оценщик может сделать? По сути дела, эти нововведения в том и заключаются, чтобы спустить методику, от которой нельзя уклониться”, – подытожил Правдин.
Адвокат Юридической компании Владимир Енич считает новые правила очень жесткими. “На практике новые правила оценки являются достаточно жесткими по отношению к цене объекта, который оценивается. Они затрудняют игру на плюс-минус, на некоторое снижение или некоторое повышение объекта оценки. Не секрет, что часто для того, чтобы уменьшить налоги, соответствующую оценку занижали. И это позволяло сэкономить на налогах и позволяло более эффективно и быстро продавать какие-то объекты недвижимости. Или более оперативно договариваться и отдавать их в ипотеку. Сейчас договариваться немножко сложнее. И рынок недвижимости от этого немного почувствовал разочарование”, – рассказал Енич. Но отметил и положительные моменты от нововведений.
“Правила теперь позволяют делать то, что раньше действительно делалось: ранее правила обязывали эксперта-оценщика обязательно выезжать на объект оценки. И реально понятно, что если вам нужно оценить, скажем, 20 заводов в Сумской области, а эксперт у вас в Киеве, вы не будете эксперта гнать на эти 20 заводов. Он может на один-два уехать, но из других ему пришлют фотографии, где покажут актуальное состояние завода, и он их к отчету добавит. Сейчас эту процедуру узаконили, не во всех случаях, но эта схема используется. Они легализовали прошлую практику”, – отметил юрист.
Количество оценщиков, которые были внесены в реестр за время переходного периода изменилось не намного. “Есть на самом деле много контор, которые еще не внесены в реестр, и каким образом их услугами пользуются: просто делают оценку по состоянию на 30 октября, например, то есть задним числом. Их можно использовать. Но иногда некоторые нотариусы боятся этого, но есть и такие, которые используют. И эти оценки также выросли в стоимости”, – рассказал Енич. То есть, фактически стоимость оценки – как по старым правилам, так и по новым – выросла довольно существенно, и конечно за это платят стороны, которые заключают соглашение.
Что и говорить, подход к оценке недвижимости теперь будет очень далек от гибкости и диверсифицированного подхода. Поэтому перед тем, как просмотреть отчет от эксперта, лучше вдохнуть, выдохнуть и вспомнить мудрость Соломона – все проходит, и это тоже когда-то пройдет.