С 1 февраля нынешнего года закончился так называемый переходный период и новые правила полностью вступили в силу. Теперь оценщики могут определить стоимость вашего жилья, даже не видя его, а нотариусы обязаны принимать результаты оценки, выполненные только специалистами, определенными Фондом госимущества. Правда, как выяснилось, порядок оценки при продаже и, например, дарении недвижимости заметно отличается. Да и саму оценочную стоимость отныне устанавливает не человек, а компьютерная программа.
Стоит напомнить, что ввести такие новшества в прошлом году пытались дважды. В августе 2013-го это сделать не удалось, поскольку оказалось, что сертифицированных специалистов, способных производить налоговую оценку, явно недостаточно. Тем не менее Министерство юстиции Украины своим приказом установило: с 1 ноября 2013 года нотариальное действие с участием физических лиц, предметом которого является объект недвижимого и движимого имущества, осуществляется только при наличии оценочной стоимости объекта в целях налогообложения. Кроме того, Кабмин утвердил новый порядок, обязав всех, кто занимается оценочной деятельностью, получить специальный сертификат на право оценки недвижимости для ее налогообложения при совершении сделок.
Правда, затем последовали официальные разъяснения. Так, новый порядок оценки применяется в случае, когда гражданин осуществляет продажу (обмен) или иное отчуждение движимого и недвижимого имущества, кроме случаев наследования и дарения. Оценку имущества при получении наследства и оформлении дарственной могут производить оценщики, не имеющие вышеназванного сертификата. Кроме того, в переходный период, действовавший до 1 февраля 2014 года, нотариусам разрешали принимать документы об оценке, выданные до 1 ноября 2013-го еще не сертифицированными оценщиками. Конечно, многие люди поспешили оформить сделки, а оценщики выписывали отчеты задним числом, то есть до 1 ноября. Но теперь переходный период закончился и всем, кто желает продать квартиру или дом, придется обращаться за налоговой оценкой к специалистам, имеющим сертификат. Так как же теперь проходит эта процедура?
Как рассказали эксперты, сейчас хозяин квартиры, желающий ее продать, должен первым делом зайти на сайт Фонда госимущества Украины в раздел «Оценка имущества», найти реестр оценщиков и выбрать специалиста, которому он готов доверить выполнение работы. Затем он отправляет ему по электронной или обычной почте заявку со своими личными данными и информацией об объекте недвижимости. Оценщик проверяет полученные сведения и сообщает сроки и стоимость оценки. Обычно эта процедура занимает от десяти дней до двух недель. Если заказчика все устраивает, то ему будет выслан договор и счет на оплату услуг. После оплаты он обязан предоставить подписанные им копии документов на недвижимость оценщику. Сделать это можно по почте. Специалист производит оценку и формирует отчет, который размещается на сайте Фонда госимущества. В дальнейшем при продаже квартиры нотариус проверяет в электронной базе данных регистрационный номер отчета и только после этого оформляет сделку.
Следует отметить, что новый порядок имеет немало подводных камней. В частности, теперь оценщик не обязан лично осматривать квартиру или дом, а может составить отчет только на основании данных, предоставленных заказчиком. Информация вводится в специальную программу, которая, сравнив недвижимость с другими подобными объектами, выдает оценочную стоимость. С чем именно и как проводится сравнение, даже сами оценщики внятно объяснить не могут.
Поэтому специалисты советуют подавать как можно более подробную информацию о квартире. Указать точное месторасположение и состояние дома, из какого материала и когда он построен, описать окружающую инфраструктуру и транспортную развязку. Сообщить о наличии ремонта, состоянии подъезда, двора. Поскольку оценщик, скорее всего, не будет выезжать для осмотра жилья, нужно сделать фотографии квартиры, дома, района… Ведь чем больше деталей, тем объективнее оценка. А от этого зависит, сколько придется заплатить в качестве налогов. Уже были случаи, когда оценочная стоимость квартиры наполовину превышала рыночную цену, по которой ее готовы были купить. То есть продавец получит, допустим, 400 тысяч гривен, а налог ему придется платить с 600 тысяч. Такое «недоразумение» может возникнуть, если компьютерная программа сравнит квартиру, например, на первом этаже с видом на бетонную стену и мусорник с аналогичным по метражу жильем в соседнем доме, но на третьем этаже и с видом на парк.
Конечно, продавец имеет полное право не согласиться с результатами оценки и обратиться к другому специалисту, но придется вновь платить. Кстати, оценщики утверждают, что их услуги стоят около 300 гривен, однако, по словам клиентов, на самом деле сумма существенно выше.
Кроме подробной информации об объекте, владелец обязан предоставить оценщику следующие документы:
- свидетельство на право собственности или другой правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, решение суда, договор об удовлетворении прав ипотекодержателя, договор дарения);
- технический паспорт БТИ;
- паспорт и идентификационный код;
- сведения о наличии обременений, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров.
Об особенностях нового порядка оценки недвижимости и проведения сделок купли-продажи рассказала киевский нотариус Людмила Шандыба.
— На сегодняшний день фактически существуют два вида оценки недвижимости. Расскажите об этом подробнее.
— Есть письмо Фонда госимущества Украины, в котором сказано, что норма об обязательной оценке в целях налогообложения не распространяется на оценку движимого и недвижимого имущества, а также имущественных прав на эти объекты в случаях их наследования, дарения, ипотеки, залога… Также эти нормы не касаются имущества юридических лиц, поскольку при сделках, в которых фигурируют такие объекты, используется балансовая стоимость. То есть фактически налоговая оценка требуется только при купле-продаже недвижимости. Люди, которые собираются получить в наследство, подарить, заложить или взять в ипотеку недвижимость, могут производить оценку у любого эксперта, а не только у того, кто имеет право на налоговую оценку. Таких специалистов гораздо больше, и нотариусы обязаны принимать при оформлении их отчеты.
— Я знаю, что были случаи, когда некоторые нотариусы при оформлении дарения или наследства отправляли людей, предоставивших обычный отчет об оценке, делать еще и налоговую оценку. А это требует дополнительных денег и времени.
— К сожалению, такое бывало, поскольку некоторые нотариусы не следят за изменениями нормативной базы. Они должны каждый день заходить на сайты Минюста, Фонда госимущества и просматривать обновления.
— Кстати, не возникает ли у нотариусов проблем с доступом к электронной базе данных оценок?
— У меня таких сложностей не было, но некоторые мои коллеги жаловались, что не могут получить доступ к базе данных. Тут надо четко знать, как именно и к какой базе подключаться. Согласно одному из последних постановлений Кабмина нотариус должен проверять информацию по электронному реестру оценок, а не по реестру оценщиков. Проверку следует проводить по номеру, указанному в предоставленном нотариусу отчете. При вводе этого номера электронная система выдает информацию о том, что действительно была проведена оценка недвижимого имущества по определенному адресу.
— Скажите, а отчеты об обычной, не налоговой, оценке вносятся в электронную базу данных?
— Нет. Там фиксируются только оценки, проведенные с целью налогообложения.
— А сколько сейчас стоит оценка недвижимости при ее продаже?
— Примерно 500 гривен.
— Но представители Минюста называют цену около 300 гривен.
— Дело в том, что ранее министр юстиции в одном из своих выступлений рекомендовала оценщикам установить стоимость не выше 300 гривен. Но никаких официальных распоряжений или разъяснений по этому поводу нет. Тем временем, со слов моих клиентов, некоторые киевские оценщики берут около 500 гривен за подготовку отчета для продажи.
— А много сейчас проходит сделок купли-продажи недвижимости?
— Количество заверенных сделок существенно сократилось. Тому есть несколько причин. Во-первых, когда происходят какие-то законодательные изменения, люди стараются решить все свои вопросы до вступления новшеств в силу. Поэтому до 1 февраля у риелторов и нотариусов было довольно много работы, а сейчас затишье. Все, кто хотел, заключили сделки еще по старым правилам оценки. Во-вторых, нынешние политические события привели к тому, что иностранцы отложили или отменили сделки по приобретению недвижимости, ожидая, чем все закончится. Они сейчас боятся вкладывать деньги в Украину, особенно в Киев.
— Кстати, ранее часто можно было слышать мнение, что в связи с дороговизной и сложностью получения сертификата будет ощущаться недостаток специалистов, имеющих право на проведение налоговой оценки. У людей не возникает проблем с поиском и выбором оценщиков?
— Не могу говорить о всей стране. Но я сейчас работаю с двумя сертифицированными оценщиками, и они сильно загружены заказами. Ажиотажного спроса на услуги таких экспертов пока нет. Хотя и особой активности на рынке недвижимости не наблюдается.