Оренда вилучених земель РФ, її громадян та юросіб
Примусове вилучення земельних ділянок, які належать на праві власності РФ чи її резидентів (громадян, юросіб), буде здійснюватися в порядку вилучення земель з мотивів суспільної необхідності.
При цьому, факт вилучення таких земель з мотивів суспільної необхідності є підставою для припинення права власності РФ чи її резидентів з передачею їх у постійне користування спеціалізованому державному підприємству (насьогодні це ДП «Націнвестфонд», який координується КМУ) . Відповідні зміни внесені до Земельного кодексу та до Закону №2116.
Вочевидь, земельні ділянки, вилучені для суспільних потреб, розташовані в межах територіальних громад та належать на праві власності РФ чи її резидентам, залишаються у постійному користуванні таких територіальних громад. (зміни до ч. 8 ст. 122 Земельного кодексу).
Оренда землі для ВПО та евакуйованого бізнесу
Нагадаємо, що перший етап земельної реформи на час дії воєнного стану передбачав, що земельні ділянки, що вважаються комунальною власністю територіальних громад сіл, селищ, міст відповідно до цього пункту і право державної власності на які зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, переходять у комунальну власність з моменту державної реєстрації права комунальної власності на такі земельні ділянки (п. 24 перехідних положень Земельного кодексу).
Втім, насьогодні під час дії воєнного стану та у зв’язку з тимчасовим обмеженням роботи Реєстру та Державного земельного кадастру, такі земельні ділянки, які переходять у комунальну власність територіальних громад сіл, селищ, міст відповідно до п. 24 перехідних положень ЗК, можуть бути передані в оренду у порядку без державної реєстрації права комунальної власності на такі земельні ділянки.
Увага! Власники, користувачі земельних ділянок не несуть відповідальності за не використання земель за цільовим призначенням, право власності чи користування якими виникло до введення воєнного стану (пп. 3 п. 27 Перехідних положень ЗК).
Через активно тривалий процес евакуації бізнесу у західні та центральні регіони України, значно розширено перелік передачі в оренду земель державної та комунальної власності без проведення аукціонів виключно для потреб
- розміщення виробничих потужностей підприємств, переміщених (евакуйованих) із зони бойових дій (у тому числі тих, що мають стратегічне значення для економіки та безпеки держави);
- розміщення річкових та морських портів (терміналів);
- будівництва мереж електропостачання, газорозподільних, водопровідних, теплопровідних, каналізаційних мереж, електронних комунікаційних мереж, об’єктів магістральних газопроводів;
- товарного сільськогосподарського виробництва. Зауважимо, що передача в оренду для ведення товарного с/г виробництва земельної ділянки с/г призначення державної, комунальної власності, яка не віднесена до земель для ведення товарного с/г виробництва, здійснюється без зміни її цільового призначення. Окрім того, землекористувачі, які використовують землі державної, комунальної власності на праві постійного користування, емфітевзису, можуть передавати в оренду строком до одного року для ведення товарного с/г виробництва сільгоспземлі без зміни їх цільового призначення — пп. 8 п. 27 Перехідних положень ЗК.
Земельні ділянки державної та комунальної власності, які передаються для інших потреб, ніж наведені вище, можуть бути передані вже через аукціон.
Порядок передачі в оренду земельних ділянок
До повноважень КМУ віднесено:
1) порядок визначення підприємств, виробничі потужності яких підлягають переміщенню (евакуації) із зони бойових дій,
2) перелік осіб, яким надається право на одержання в оренду без проведення земельних торгів земельної ділянки державної, комунальної власності для розміщення таких евакуйованих виробничих потужностей.
А ось вже рішенням щодо надання особам права на одержання в оренду землі без проведення торгів для розміщення таких евакуйованих виробничих потужностей вже визначаються спільно обласними військовими адміністраціями відправляючої та приймаючої області.
Із земельними ділянками для розміщення об’єктів для тимчасового проживання ВПО ситуація дещо інша - земельні ділянки комунальної власності для їх розміщення надаються у постійне користування виконавчим органам сільських, селищних, міських рад. Передача земельних ділянок для таких цілей фізичним, юрособам на інших речових правах забороняється. Розміщення тимчасових споруд, їх комплексів, призначених для життєзабезпечення (тимчасового проживання та обслуговування) ВПО, а також інженерних мереж, необхідних для функціонування таких споруд, може здійснюватися на земельних ділянках усіх категорій земель без зміни їх цільового призначення. Наведені у цьому абзаці вимоги діють протягом одного року з дня припинення або скасування воєнного стану в Україні або у відповідній окремій місцевості і застосовуються також у період дії надзвичайного стану та протягом одного року після його припинення або скасування в Україні або у відповідній окремій місцевості (п. 28 Перехідних положень ЗК).
Особливості умов договорів оренди
У разі передачі в оренду земель для потреб розміщення евакуйованих виробничих потужностей, річкових портів (терміналів) та для будівництва мереж електропостачання, газорозподільних, водопровідних, теплопровідних, каналізаційних мереж, електронних комунікаційних мереж, об’єктів магістральних газопроводів, умови договору оренди мають визначатись з врахуванням таких особливостей:
- орендар не має права змінювати цільове призначення земельної ділянки (проте для власника такої заборони не встановлено);
- відчуження, застава (іпотека) права користування земельною ділянкою забороняється;
- передача земельної ділянки в суборенду забороняється;
- орендар зобов’язаний здійснити розміщення об’єктів протягом строку, визначеного договором оренди землі. Інакше договір оренди припиняється в односторонньому порядку;
- передача в оренду земельних ділянок державної, комунальної власності не допускається, якщо земельна ділянка віднесена до категорії земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, земель історико-культурного призначення.
Втім, заборона суборенди не передбачена для земель сільськогосподарського призначення, які передаються в оренду на строк до одного року (пп. 9 п. 27 перехідних положень ЗК).
Нагадаємо, що про таку передачу права оренди, суборенди особа, яка його передала, письмово повідомляє орендодавця (у разі передачі права суборенди - орендаря) протягом п’яти днів з дня державної реєстрації договору про передачу права землекористування.
Втім, таке повідомлення може також бути направлено в той самий строк особою, яка передала відповідне право землекористування, до сільської, селищної, міської ради, на території територіальної громади якої розташована земельна ділянка.
А він вже, своєю чергою, повідомляє власників земельних ділянок, у т. ч. й шляхом розміщення відповідного оголошення у загальнодоступних місцях населених пунктів за місцем розташування земельних ділянок.
Про інші умови договорів оренди землі, у т.ч. порядку сплати орендної плати тощо, ми писали тут і тут.
Порядок зміни цільового призначення земель для ВПО та евакуйованого бізнесу
Щодо зміни цільового призначення земельної ділянки у період, коли функціонування Державного земельного кадастру призупинено, то Закон №2247 надає таку можливість шляхом внесення запису у Книгу реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану, яка ведеться районною військовою адміністрацією. При цьому, рішення приймається без подання витягу з містобудівної документації та без узгодження з нею. Натомість, надається висновок уповноваженого органу містобудування та архітектури сільської, селищної, міської ради (надається безоплатно протягом 10 роб днів через систему Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва).
В такому разі державна реєстрація зміни цільового призначення земельної ділянки (без внесення відомостей про це до Державного земельного кадастру) здійснюється за заявою органу виконавчої влади, органу місцевого самоврядування, що прийняв рішення про таку зміну з направленням копії рішення та доданими документами до районної військової адміністрації електронною поштою.
Важливо! Цільове призначення земельної ділянки комунальної та приватної власності змінюється лише за рішенням сільської, селищної, міської ради, на території якої розташована земельна ділянка, а земельної ділянки державної власності - за рішенням органу виконавчої влади, що здійснює розпорядження відповідною земельною ділянкою (пп. “б” пп. 11 п. 27 Перехідних положень ЗК).
Зміна цільового призначення земель для потреб розміщення евакуйованих виробничих потужностей, річкових портів (терміналів) та для будівництва мереж електропостачання, газорозподільних, водопровідних, теплопровідних, каналізаційних мереж, електронних комунікаційних мереж, об’єктів магістральних газопроводів, здійснюється без розроблення документації із землеустрою, без дотримання вимог ст. 20 ЗК та без сплати втрат лісогоспвиробництва.
До речі, у період, коли функціонування Державного земельного кадастру призупинено, цільове призначення земельної ділянки може бути змінено лише для вказаних вище потреб або для розміщення (будівництва), об’єктів для тимчасового проживання ВПО, або для розміщення місць тимчасового зберігання відходів від руйнувань, зумовлених бойовими діями, терористичними актами, диверсіями або проведенням робіт з ліквідації їх наслідків, або розміщення об’єктів дорожньо-транспортної інфраструктури (пп. “б” пп. 11 п. 27 Перехідних положень ЗК).
Для таких випадків зміни цільового призначення передбачене обов’язкове передання відомостей щодо зміни цільового призначення протягом 30 днів з дня відновлення функціонування Державного земельного кадастру. І цей обов’язок покладається на власника або на землекористувача земельної ділянки, цільове призначення якої було змінене.
Нормативна грошова оцінка земель — усереднення від Держгеокадастру
Щодо оцінки земель, то під час дії воєнного стану в Україні або окремих її місцевостях цей Закон діє з урахуванням п.п. 27, 28 розділу X "Перехідні положення" Земельного кодексу України" (п. 7 ч. 1 Закону №2247).
Нагадаємо, що при укладенні договорів оренди земель на один рік щодо товарного с/г виробництва, розмір орендної плати не може перевищувати 8 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що визначається від середньої нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по області (зміни до п. 27 Перехідних положень ЗКУ, внесені Законом №2145).
Водночас, у разі неможливості надання витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки Держгеокадастр затверджує усереднені показники нормативної грошової оцінки земель на одиницю площі, які застосовуються у випадках обов’язкового проведення нормативної грошової оцінки земель, передбачених ст. 13 Закону України "Про оцінку земель", зокрема, для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. (пп. 20, п. 27 Перехідних положень ЗК).
***