Теперь право собственности наступает не после оформления сделки, а лишь с момента внесения сведений в реестр имущественных прав. В силу целого ряда проблем, связанных с введением новой процедуры регистрации, нотариусы порой лишь заверяют договора, а оформлять право собственности посылают граждан в регистрационную службу самостоятельно.
На прием к регистратору
Частный нотариус Киевского городского нотариального округа Людмила Голий отмечает, что нотариус выполняет функции государственного регистратора только при совершении нотариального действия. Но, если человек по определенным причинам решил зарегистрировать свое право самостоятельно, он должен подать в Государственную регистрационную службу необходимые документы (см. «Что подавать регистратору»). После того как документы приняты, выдается карточка о приеме данного заявления на регистрацию, которая содержит дату и время подачи заявления, регистрационный номер и перечень принятых документов. «По истечении 14 дней карточку можно обменять обратно на зарегистрированные в реестре документы», - поясняет нотариус.
Стоит обратить внимание на некоторые требования к документам, которые подаются госрегистратору. К примеру, текст документов должен быть обязательно написан разборчиво. Не принимаются документы с «подчищениями» или дописками, зачеркнутыми словами и другими необоснованными в них исправлениями, заполненные карандашом, а также с повреждениями, которые не дают возможность однозначно трактовать их содержание. При этом госрегистратор самостоятельно принимает решение о регистрации или в отказе. Вмешательство же каких-либо органов, должностных и служебных лиц, граждан и их объединений в деятельность регистратора запрещается, и влечет за собой ответственность согласно закону.
Что подавать регистратору:
заявление установленной формы;
копию паспорта;
копию идентификационного кода;
квитанцию об оплате за выдержку из Государственного реестра прав;
квитанцию об уплате государственной пошлины (кроме случаев, когда лицо освобождено от уплаты пошлины);
документы, подтверждающие возникновение, переход или прекращение права собственности, на недвижимое имущество (договор покупки-продажи, дарения, решение суда, свидетельство и т.п.)
Не подмажешь – не поедешь
Главная проблема новаций в том, что в новом реестре содержится информация лишь о сделках, проведенных с 1 января 2013 года. Нотариусы имеют доступ к реестру права собственности, данные в который вносило БТИ, также как и к реестру запретов и ипотек, функционирующих до 01.01.2013 года. «Но если ваше право собственности не было зарегистрировано в электронном реестре (БТИ в городе Киеве и Севастополе подключилось к нему в 2010 году, остальные регионы — с 2002 года) информация о праве собственности может отсутствовать», - говорит Людмила Голий. В таких случаях нотариус может подать письменный запрос в БТИ для подтверждения права собственности согласно данным, которые хранятся в архивах.
Однако на практике как госрегистраторы, так и нотариусы далеко не всегда могут получить информацию из старых бумажных реестров. А без этого невозможно проверить достоверность свидетельства о праве собственности продавца недвижимости. Закон «О госренистрации вещных прав» дает нотариусам и регистраторам право обращаться в БТИ за выдержками из реестров, но не обязывает последние к каким-либо действиям. Учитывая, что, по сути, регистраторы отобрали у БТИ «хлеб», сотрудники бюро не охотно идут на контакт со своими «обидчиками». Ссылаются, мол, чтобы рыться в бумажных архивах, сотрудники тратят свое драгоценное время, которое им никто не оплачивает. Потому часто возникают ситуации, когда гражданам самим, посредством разных стимулов, приходится договариваться с БТИ.
Правда, в начале февраля Кабмин выдал распоряжение, которым органам местного самоуправления рекомендовано предусмотреть для государственных регистраторов недвижимости бесплатный доступ к материалам технической регистрации, регистрационных книг, а также архивных дел. Хотя, вряд ли этот документ существенно поправит положение дел. Ведь всегда можно найти причину, оправдывающую тихий саботаж.
С землей – беда
Сложнее с регистрацией земли, что, кроме прочего, связано со вступлением в силу с нового года закона «О земельном кадастре». Теперь право собственности на земельный участок можно зарегистрировать только после регистрации участка в Кадастре, который пришел на смену Госреестру земель. Соответственно, вся информация из прежнего реестра должна автоматически перекочевать в Кадастр. Но в какие сроки это будет осуществлено – неизвестно. Более того, земельные участки, право собственности на которые возникло до 2004 года, вообще в реестрах не значатся.
Чтобы продать земельный участок, согласно закону, достаточно обратиться к нотариусу, который должен иметь доступ к Госреестру вещных прав, а также и к электронному Земельному кадастру. «Если Вы решили продать или подарить земельный участок, то вам необходимо получить извлечение из Государственного земельного кадастра о земельном участке. При совершении сделки по отчуждению земельного участка наличие данного документа является обязательным», - рассказывает Людмила Голий. При осуществлении нотариальных действий (покупка\продажа, дарение, наследство и т.п.) выдача такого извлечения осуществляется нотариусами. «Но на сегодняшний день доступ к электронному Государственному земельному кадастру нотариусам не подключен. Поэтому нотариусы получают выдержки из кадастра лишь в бумажной форме, которую предоставляет продавец участка», - поясняет эксперт. По ее словам, проблемы могут возникнуть в том, что участок не внесен в Кадастр и собственнику придется дополнительно понести как материальные, так и временные затраты.
Подводные камни
Стоит также обратить внимание, что если при проверке информации по данным Госреестра вещных прав на недвижимость нотариус обнаружит налоговый залог, нотариальное действие, относительно отчуждения недвижимого имущества, не будет совершенно. Приобрести квартиру покупатель не сможет, нотариус или сразу откажет в совершении нотариального действия или имеет право отложить совершение нотариального действия, истребование дополнительных сведений или документов, на срок, который не может превышать одного месяца.
Учитывая, что при этом нотариус выполняет функции государственного регистратора, в соответствии с Законом Украины «О госрегистрации вещных прав», рассмотрение заявления о регистрации прав, а также совершение нотариального действия, возможно отложить лишь на 5 дней. В случае не предоставления согласия налогового органа в течение этого срока нотариус откажет в совершении нотариального действия и в государственной регистрации прав. «Покупатель или будет вынужден ожидать и надеяться на урегулирование этого вопроса продавцом, или сразу откажется приобретать квартиру», - поясняет Людмила Голий.
Кроме того, стоит отметить, что при осмотре квартиры могут возникнуть «сюрпризы», связанные с ее перепланировкой, которая не соответствует техническому паспорту. В такой ситуации необходимо произвести техническую инвентаризацию, так как ответственность в случае возникновения проблем будет уже нести покупатель. Субъектами, выполняющими техническую инвентаризацию, кроме БТИ, могут быть любые юридические лица, имеющие соответствующую лицензию Минэкономразвития.
