Загальні моменти
1. Декларація подається за місцем розташування нерухомості з визначеними на 2020 рік податковими зобов'язаннями (річна сума податку розбивається на частини, які сплачуються щокварталу). Подають декларацію лише юрособи. Підприємці не подають декларацію, але як власники нерухомості є платниками податку. Фізичні особи можуть бути власниками будь-якого майна, в тому числі і нерухомого майна комерційного призначення1. Як повідомляють податкові органи, позаяк ст. 266 ПКУ не визначено такого платника, як фізособа-підприємець, то такий платник — власник об'єктів житлової та нежитлової нерухомості сплачує податок за нормами, передбаченими для фізосіб (ЗIР, підкатегорія 106.01).
1 Згідно зі ст. 325 ЦКУ, за винятком окремих видів майна, які відповідно до закону не можуть їм належати.
2. Сплачують податок авансовими внесками щокварталу до 30 числа місяця, наступного за звітним кварталом. Зверніть увагу: граничний термін сплати податку — 29 число місяця, наступного за звітним кварталом: 29 квітня, 29 липня, 29 жовтня та 29 січня року наступного.
3. Чинною формою декларації (у редакції наказу Мінфіну від 15.11.2018 р. №897) передбачено можливість звітувати в одній декларації щодо об'єктів нерухомості, розташованих у різних адміністративно-територіальних одиницях, за умови що такі одиниці входять до складу однієї об'єднаної територіальної громади. В іншому випадку подають окремі декларації за місцем розташування об'єктів нерухомості. Наприклад, за наявності у власності юрособи об'єктів нерухомості в різних районах міста слід подати дві декларації з додатком (або додатками, якщо житлова та нежитлова нерухомість) із зазначенням кодів КОАТУУ відповідних районів.
Зверніть увагу!
У разі наявності об'єктів нерухомості, що розміщені на території адміністративно-територіальних одиниць, які відповідають різним кодам за КОАТУУ органів місцевого самоврядування, але ці адміністративно-територіальні одиниці обслуговуються одним контролюючим органом, подається одна податкова декларація з кількома додатками відповідного типу. Кількість додатків певного типу має відповідати кількості кодів за КОАТУУ органів місцевого самоврядування, які відповідають адміністративно-територіальним одиницям, на території яких розташовано об'єкт(и) нерухомості певного виду.
У додатках 1 та 2 до декларації зазначається порядковий номер розрахунку (арабськими цифрами) починаючи з одиниці, послідовно за порядком зростання.
Загальна кількість розрахунків (додатків) дорівнює значенню рядка 7 декларації та залежить від кількості органів місцевого самоврядування, на території адміністративно-територіальних одиниць яких розташовані об'єкти нерухомого майна.
4. Базою є загальна площа кожного окремого об'єкта нерухомості (за винятком об'єктів, зазначених у пп. 266.2.2 ПКУ, про що далі).
Площа нерухомості уточнена в документах на право власності. Державний реєстр прав — це єдина державна інформаційна система, що забезпечує обробку, збереження та надання відомостей про зареєстровані речові права на нерухоме майно та їх обтяження. Згідно з п. 29 Порядку ведення Державного реєстру, про об'єкт нерухомого майна до реєстру вносять, зокрема, відомості щодо типу об'єкта (наводяться у колонці 2 «Код типу об'єкта» додатка до декларації) та загальної та (за наявності) житлової площі (у колонці 8 додатка до декларації — лише загальна площа в метрах квадратних, з двома знаками після коми). У разі перебування об'єкта оподаткування у спільній власності фіксують розмір (площу) належного декларанту об'єкта (додатково див. пп. 266.1.2 ПКУ).
Це корисно знати!
Отримати відомості з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно можна в кабінеті електронних сервісів.
5. Об'єктом оподаткування є нерухомість, що перебуває у власності і внесена до Державного реєстру речових прав. Як слушно зауважують податківці в IПК ГУ ДФС у Запорізькій області від 12.02.2019 р. №500/IПК/08-01-12-03-16, незавершене будівництво як об'єкт, реєстрація якого у Держреєстрі прав здійснюється в порядку ст. 27-1 Закону №1952, не відповідає ознаці об'єкта оподаткування податком на нерухомість!
Також нерухомість у господарському віданні не буде об'єктом оподаткування у СГ, який використовує нерухомість, закріплену за ним на праві господарського відання. Така нерухомість реєструється у Держреєстрі у розділі «інші речові права та суб'єкт цих прав» (додатково див. IПК ДФСУ від 11.04.2019 р. №1563/6/99-99-12-02-03-15/IПК).
Типи об'єктів нерухомості
Ставки податку залежать від місця розташування (зональності, як правило, це три зони) та типів об'єктів нерухомості. Згідно з пп. 14.1.15 ПКУ будівлі — це земельні поліпшення, що складаються з несучих та огороджувальних або сполучених (несуче-огороджувальних) конструкцій, які утворюють наземні або підземні приміщення, призначені для проживання або перебування людей, розміщення майна, тварин, рослин, збереження інших матеріальних цінностей, провадження економічної діяльності.
Об'єкти оподаткування податком на нерухомість поділяються на житлову та нежитлову нерухомість:
- об'єкти житлової нерухомості згідно з пп. 14.1.129 ПКУ — це будівлі, які віднесені до житлового фонду і поділяються на типи;
- об'єкти нежитлової нерухомості — це будівлі, приміщення, не віднесені до житлового фонду. Перелік таких об'єктів наводиться у пп. 14.1.129-1 ПКУ.
Будівлі та споруди класифікуються за типами і кодами. Коди визначаються відповідно до Державного класифікатора будівель та споруд ДК 018-2000, затвердженого наказом Держстандарту від 17.08.2000 р. №507 (далі — Класифікатор). Одиницею класифікації в Класифікаторі в основному є окрема будівля чи інженерна споруда (будинок, дорога, трубопровід тощо). Для комплексних будівель, що складаються з декількох будівель, кожна будівля може класифікуватися окремо.
У рішеннях міських рад встановлено ставки податку залежно від коду типу нерухомості. А типи об'єктів нерухомості визначаються платником на підставі інформації з документів, що підтверджують право власності на такі об'єкти. У разі якщо у правовстановлюючих документах на об'єкт нерухомості не зазначено код згідно з Класифікатором, з Класифікатора обирається код, який найбільше відповідає типу нерухомості, що зазначений у правовстановлюючих документах. Будівлі, що використовуються або запроектовані для декількох призначень, повинні бути ідентифіковані за однією класифікаційною ознакою відповідно до головного призначення. Проте рекомендуємо звернутися до експерта, який у своєму висновку підтвердить тип нерухомості на основі Класифікатора. Щодо ідентифікації нерухомості податківці в IПК ГУ ДФС у м. Києві від 27.03.2019 р. №1292/IПК/26-15-12-04-18 з метою уникнення неправильного оподаткування податком пропонують підприємствам отримати експертний висновок щодо належності об'єктів нерухомості до певного класу будівель за Класифікатором. Отриману класифікацію необхідно включити до записів реєстру майнових прав.
Наприклад, якщо складові майнового комплексу різні за функціональним призначенням, то до Державного реєстру вносять відомості про підприємство як єдиний майновий комплекс: склад підприємства (перелік об'єктів нерухомого майна, що входить до єдиного майнового комплексу (земельні ділянки, будівлі, споруди тощо), із зазначенням їх реєстраційних номерів. У цьому разі в колонці 2 «Код типу об'єкта» додатка до декларації наводять відповідний тип (код) складових частин об'єкта нежитлової нерухомості — майнового комплексу, який визначається на підставі документів про право власності з врахуванням їх класифікаційних ознак та функціонального призначення відповідно до Класифікатора.
Нерухомість, яка не оподатковується
Об'єкти житлової та нежитлової нерухомості, які не є об'єктом оподаткування, перелічено у пп. 266.2.2 ПКУ. I тут потрібно не тільки ознайомитись із цим переліком, а й врахувати низку моментів.
Коли можна не звітувати
Якщо СГ є власником житлової та/або нежитлової нерухомості й має документальне підтвердження віднесення цього об'єкта до категорій, визначених пп. 266.2.2 ПКУ (об'єкт нерухомості не є об'єктом оподаткування), то такі об'єкти не зазначаються у декларації. СГ звільняється від обов'язку подавати декларацію, якщо всі об'єкти нерухомого майна, які перебувають у його власності, відносяться до таких категорій.
IПК ГУ ДФС у Херсонській області від 03.04.2019 р. №1406/IПК/21-22-12-04-08
1. Наприклад, згідно з пп. «є» пп. 266.2.2 ПКУ будівлі промисловості, зокрема виробничі корпуси, цехи, складські приміщення промислових підприємств (код 1251 «Будівлі промислові»).
Власники такої нерухомості можуть не подавати декларацію, але за дотримання низки умов:
- належність особи до промислових підприємств визначається за здійсненням процесу промислового виробництва — процесу перероблення, який використовують для виготовлення нової продукції, оброблення товарів, які були у використанні, надання промислових послуг. СГ належить до промислових підприємств (у значенні КВЕД);
- нерухомість класифікується в класі 1251 «Будівлі промислові»;
- будівля використовується у власному промисловому виробництві (хоча це вже додаткова умова від податкової).
ПКУ не передбачає вилучення з об'єктів оподаткування об'єктів нерухомості, переданих у платне користування третім особам (додатково див. IПК ГУ ДФС у Рівненській області від 18.04.2019 р. №1679/IПК/17-00-12-03-08 та IПК ГУ ДФС у Чернігівській області від 30.09.2019 р. №454/IПК/10/25-01-12-03-07).
2. Об'єкти нежитлової нерухомості, які використовуються суб'єктами господарювання малого та середнього бізнесу, що провадять свою діяльність в малих архітектурних формах та на ринках, також не є об'єктом оподаткування за пп. «е» пп. 266.2.2 ПКУ. Підтвердженням щодо належної підприємству будівлі критого ринку є реєстрація у Держземкадастрі земельної ділянки з функціональним використанням, наприклад «для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури» (підрозділ 03.10 Класифікації видів цільового призначення земель), та документальне підтвердження (експертний висновок) про належність будівлі критого ринку до підкласу 1230.2 «Криті ринки, павільйони та зали для ярмарків» згідно із Класифікатором. За інших обставин, як повідомляється в IПК ДФСУ від 10.05.2019 р. №2062/6/99-99-12-02-03-15/IПК, у підприємства виникає обов'язок сплатити податок.
Юрособи, які є власниками приміщень на ринках, повинні проаналізувати, чи є вони СГ малого та середнього бізнесу. Тож власники, наприклад, кафе, їдалень, розташованих на територіях ринків, повинні взяти до уваги площу приміщень та з'ясувати, чи належать вони до малих архітектурних форм.
3. Не будуть об'єктами оподаткування за пп. «і» пп. 266.2.2 ПКУ будівлі дошкільних та загальноосвітніх навчальних закладів незалежно від форми власності та джерел фінансування, що використовуються для надання освітніх послуг. Юрособа-власник повинна підтвердити це не лише типом нерухомості згідно з Класифікатором, а й мати ліцензію на надання освітніх послуг. Для СГ, які здійснюють діяльність у сфері професійно-технічної освіти, немає підстав для звільнення від оподаткування податком на нерухомість (додатково див. ГУ ДФС у Херсонській області від 18.10.2019 р. №833/IПК/21-22-04-04-08).
Нерухомість на реконструкції та в оренді
Податок слід сплачувати підприємству, яке провело реконструкцію об'єкта нерухомого майна, навіть якщо такий об'єкт фактично знесено: обов'язок залишається до моменту вилучення нерухомості з Держреєстру. Тож підприємство є зареєстрованим власником об'єкта і повинне виконувати всі функції платника (додатково див. IПК ГУ ДФС у Дніпропетровській області від 11.06.2019 р. №2660/IПК/04-36-12-04-21).
Хоча житлова нерухомість, не придатна для проживання, за пп. «г» пп. 266.2.2 ПКУ не є об'єктом оподаткування. Визначення технічного стану житлових будинків належить до повноважень виконавчих органів сільських, селищних, міських рад. На підставі матеріалів обстеження стану житлових будинків житлово-експлуатаційна організація визначає будинки, що відповідають санітарним і технічним вимогам, і складає про це акт.
I тільки якщо власник житлової нерухомості має можливість підтвердити, що нерухомість непридатна для проживання, у тому числі у зв'язку з аварійним станом, це звільняє його від подання декларації та сплати податку.
А от надання нерухомості в оренду не звільняє від оподаткування (додатково див. IПК ДФСУ від 13.02.2019 р. №506/6/99-99-12-02-03-15/IПК). Якщо об'єкт оподаткування використовується власником з метою одержання доходів (здається в оренду, лізинг, позичку тощо), тоді власник втрачає пільги з податку згідно з пп. 266.2.1 ПКУ.
Пільги та ставки
Податок на нерухоме майно є місцевим податком. Розмір більшості місцевих податків залежить від величини мінімальної зарплати. Граничні розміри встановлені ПКУ, проте конкретні ставки податку визначають органи місцевого самоврядування. Для того щоб з'ясувати, чи має суб'єкт господарювання пільги, а також які ставки встановлено на звітний рік, слід ознайомитися з такими рішеннями.
Враховуючи, що сума мінімальної заробітної плати з 2020 року збільшилась, це автоматично збільшує і розмір місцевих податків.
Податок на нерухомість визначають у розмірі, що не перевищує 1,5% розміру мінімальної зарплати за 1 кв. м, у 2020 році це 70,85 грн (пп. 266.5.1 ПКУ).
Якщо орган місцевого самоврядування встановив пільгу, тоді суб'єкт господарювання код пільги, її розмір у відсотках та суму зазначає у додатку (колонки 17, 18, 19 додатка 1 або колонки 16, 17, 18 додатка 2 залежно від виду нерухомості).
Зверніть увагу!
Відповідно до Довідника податкових пільг та на підставі рішення органу місцевого самоврядування, прийнятого згідно з пп. 266.4.2 ПКУ, в графах 17 додатка 1 та 16 додатка 2 до форми декларації зазначається код «18010402».
ЗIР, підкатегорія 106.07
Cтавки місцевих податків та зборів можна дізнатись на порталі ДПС.
Порядок обчислення суми податку
Норми пп. 266.7.5 та 266.8.1 ПКУ. На початку статті ми наголосили, що юрособи самостійно розраховують податкові зобов'язання на весь 2020 рік і згодом щокварталу сплачують податок.
Щодо новоствореного (нововведеного) об'єкта нерухомості датою виникнення податкових зобов'язань вважається дата державної реєстрації нерухомості у Держреєстрі (додатково див. IПК від 01.04.2019 р. №1367/6/99-99-12-02-03-15/IПК).
Декларацію юрособа подає протягом 30 календарних днів з дня виникнення права власності на такий об'єкт, а податок сплачується починаючи з місяця, в якому виникло право власності на такий об'єкт.
У разі переходу права власності на об'єкт оподаткування від одного власника до іншого протягом календарного року податок обчислюється для попереднього власника за період з 1 січня цього року до початку того місяця, в якому припинилося право власності на нерухомість, а для нового власника — починаючи з місяця, в якому він набув право власності (пп. 266.8.1 ПКУ).
I як повідомляють податківці у ЗIР, підкатегорія 106.07, позаяк для інших випадків зміни бази оподаткування (зміна cтавок або кодів типу об'єкта, введення/скасування пільг, скасування права власності, зміна частки у праві власності на об'єкт тощо) нормами ПКУ не визначено терміну подання уточнюючої декларації, то на згадані випадки поширюється норма пп. 266.7.5 ПКУ, тож уточнююча декларація має надаватися протягом 30 календарних днів з дня зміни бази оподаткування.