22 жовтня опубліковано два закони, які внесли зміни до ст. 170 ПКУ:
- Закон від 09.06.2026 №4903-IX щодо оподаткування доходів через цифрові платформи (законопроєкт №15111-д). Про його прийняття ми писали тут, а про опублікування — у цій новині;
- Закон від 15.10.2026 №5025-IX щодо ПДВ на міжнародні посилки (законопроєкт №16051-1). Про підтриману під час його ухвалення поправку щодо оренди ми повідомляли раніше, а про опублікування законів щодо посилок — тут.
Зміни щодо оренди за обома законами набрали чинності 23 жовтня 2026 року. Відкладені строки для цифрових платформ та ПДВ на посилки не стосуються цих норм.
Закон №4903: якщо орендар — звичайна фізособа
Закон №4903 виклав у новій редакції пп. 170.1.5 ПКУ. Якщо нерухомість орендує фізособа, яка не є самозайнятою, відповідальним за нарахування та сплату податків залишається орендодавець.
Його доходи від оренди житлової та нежитлової нерухомості або її частин оподатковуються ПДФО за ставкою 5%. Також передбачено подання річної декларації та сплату податку за результатами року.
Докладніше про зміст нововведень читайте в аналізі Закону №4903.
Закон №5025: якщо орендар — податковий агент
Закон №5025 змінив пп. 170.1.4 ПКУ. Тепер підприємства та ФОПи, які орендують у фізосіб житлову чи нежитлову нерухомість або її частини, утримують з орендного доходу 5% ПДФО замість 18%.
Для інших орендних доходів, зокрема від оренди земельних ділянок і земельних часток (паїв), ставка ПДФО залишається 18%.
Військовий збір не зменшили
За обома варіантами оренди ставка військового збору залишається 5%. Тож із 10 000 грн доходу від оренди житлової чи нежитлової нерухомості ПДФО та ВЗ разом становитимуть 1 000 грн замість 2 300 грн.
Як оподатковувати орендну плату за жовтень та аванси, сплачені до 23.10.2026?
Ставка ПДФО 5% для доходів від оренди житлової та нежитлової нерухомості почала діяти з 23 жовтня 2026 року, що підтверджує і ДПС. Проте податківці не пояснили порядок її застосування до перехідних операцій. Адже ставка змінилася «посеред» місяця: як оподатковувати жовтневу орендну плату та що робити з уже виплаченими авансами?
У загальному порядку пп. 170.1.4 ПКУ передбачає оподаткування доходу під час його нарахування (виплати), не прив’язуючи ставку до періоду, за який сплачують орендну плату. Виплата авансу вже потребує утримання податку, хоча витрати орендар визнаватиме пізніше.
Враховуючи зазначене, на нашу думку:
- орендна плата за жовтень: якщо дохід нараховано з 23 жовтня й раніше не виплачено — застосовують 5% до всієї суми; якщо нараховано (сплачено) раніше — 18%. Розподіляти плату пропорційно календарним дням ПКУ не вимагає.
- аванси: із виплачених до 23 жовтня сум ПДФО, правомірно утриманий за ставкою 18%, не перераховують. До решти плати, вперше нарахованої або виплаченої із цієї дати, застосовують 5%. Аналогічний підхід щодо ВЗ наведено в ІПК від 30.12.2024 №5951/ІПК/99-00-24-03-03, яку ми розглядали в окремій консультації.
ДПС поки не пояснила, як застосовувати знижену ставку ПДФО в цих ситуаціях. Тому податковим агентам радимо дочекатися роз’яснень або звернутися за ІПК, дотримуючись установлених строків сплати податку.
