Відповідно до пп. 170.1.3 п. 170.1 ст. 170 Податкового кодексу нерухомість, що належить фізичній особі — нерезиденту, надається в оренду тільки через фізичну особу — підприємця або юридичну особу — резидента (уповноважених осіб), що виконують представницькі функції такого нерезидента на підставі письмового договору та виступають його податковим агентом щодо таких доходів. Нерезидент, який порушує норми цього підпункту, вважається таким, що ухиляється від сплати податку.
Представницькі функції слід розуміти як представництво, яке відповідно до ст. 237 Цивільного кодексу є правовідношенням, в якому одна сторона (представник) зобов’язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє.
Також слід звернути увагу на обов’язковість дотримання письмової форми договору про представництво.
При цьому ст. 238 Цивільного кодексу встановлено, що представник не може вчиняти правочин від імені особи, яку він представляє, у своїх інтересах або в інтересах іншої особи, представником якої він одночасно є, за винятком комерційного представництва, а також щодо інших осіб, встановлених законом.
Відповідно до ст. 243 цього Кодексу комерційним представником є особа, яка постійно та самостійно виступає представником підприємців при укладенні ними договорів у сфері підприємницької діяльності.
Статтею 168 Податкового кодексу встановлено, що податковий агент, який нараховує (виплачує, надає) оподатковуваний дохід на користь платника податку, зобов’язаний утримувати податок із суми такого доходу за його рахунок, використовуючи ставку податку, визначену у ст. 167 цього Кодексу (15%, а у разі якщо загальна сума отриманих платником податку у звітному податковому місяці доходів перевищує 10-кратний розмір мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного податкового року, ставка податку становить 17% суми перевищення).
Податок сплачується (перераховується) до бюджету під час виплати оподатковуваного доходу єдиним платіжним документом. Банки приймають платіжні документи на виплату доходу лише за умови одночасного подання розрахункового документа на перерахування цього податку до бюджету.
Отже, фізична особа — нерезидент не може здавати в оренду власне нерухоме майно безпосередньо фізичній особі — підприємцю — орендарю. Здійснити це можливо, лише письмово уклавши договір про представництво з фізичною особою — підприємцем або юридичною особою — резидентом, який також виступатиме податковим агентом платника податку — нерезидента щодо доходів від надання нерухомого майна в оренду і повинен виконати всі обов’язки, покладені на податкового агента, а саме ? зобов’язаний нарахувати, утримати та сплатити податок до бюджету від імені та за рахунок фізичної особи з доходу, що виплачується такій особі.
