Ремонт пошкодженого житла у 2026 році: як платнику ПДВ скористатися пільгою згідно ст. 197 ПКУ

1. Чому пп. 197.1.14 ПКУ застосовувати не можна? 
2. Пільга для підрядників — згідно п. 197.15 ПКУ
3. Комплексна відбудова чи дрібний ремонт: чи впливає це на оподаткування ПДВ?
4. Замовник — неплатник ПДВ, але зазначив ПДВ у платіжці: як діяти?
5. Чи виникають ПЗ з ПДВ на вартість робіт і матеріалів? 
6. Підсумковий чек-лист для підрядника
7. Де прочитати більше про оподаткування будівельних робіт?

Коментар до ІПК ДПС від 26.08.2026 р. №5087/ІПК/99-00-21-03-02

Через війну будівельні компанії зараз масово залучаються до капітальних і поточних ремонтів багатоквартирних будинків. Проте, навіть коли ці роботи фінансуються з бюджету, виникає чимало запитань щодо оподаткування їх ПДВ. 

Типова ситуація: підрядник укладає договір із бюджетною установою (наприклад, міським управлінням житлового господарства), яка не є платником ПДВ, а фінансування йде безпосередньо з бюджету. Здавалося б, усе просто: є бюджетне фінансування та ремонт житла — має бути податкова пільга. Але на практиці виникає купа запитань: яку саме норму ПКУ застосовувати, як оформляти податкові накладні, як бути з «вхідним» ПДВ на матеріали та як діяти, якщо замовник помилково виділив ПДВ у платіжці?

Розглянемо, як дивиться на цю ситуацію ДПС. 

Чому пп. 197.1.14 ПКУ застосовувати не можна? 

Підприємство запитало, чи має воно право застосовувати звільнення від ПДВ на підставі пп. 197.1.14 ПКУ?

Податківці відповіли, що цією нормою визначено порядок звільнення від оподаткування ПДВ операцій з постачання житла (об’єктів житлової нерухомості), неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості (крім їх першого постачання). 

Вона стосується купівлі-продажу самого житла чи майбутніх об'єктів нерухомості  і жодного відношення до виконання будівельно-монтажних чи ремонтних робіт не має. Тому пп. 197.1.14 ПКУ у цій ситуації не працює.

Пільга для підрядників — згідно п. 197.15 ПКУ

Для робіт із відновлення та ремонту житлового фонду за бюджетні кошти ДПС рекомендує застосовувати п. 197.15 ПКУ. Він звільняє від оподаткування ПДВ  операції з постачання будівельно-монтажних робіт з будівництва доступного житла та житла, що будується за державні кошти. При цьому ДПС визнає, що під «будівництвом» законодавство має на увазі не лише нове зведення, а й реконструкцію, реставрацію та капітальний ремонт.

Важливо!

ДПС підкреслює, що податкові пільги з ПДВ не є вибором платника. Вони прив’язані до конкретної операції, а не до статусу суб'єкта, тому застосовуються в обов'язковому порядку. Відмовитися від пільги за власним бажанням підрядник не має права.

Комплексна відбудова чи дрібний ремонт: чи впливає це на оподаткування ПДВ?

Податкова традиційно для ІПК наголосила на застосуванні принципу превалювання сутності над формою. Для податкового обліку важливі фактичні економічні наслідки, а не лише назва договору. 

Що мається на увазі:   

• Пільга працює, якщо здійснюються будівельно-монтажні роботи з комплексного капітального ремонту або реконструкції житлового будинку в цілому (Правила утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджені наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17.05.2005 р. №76), і ці роботи фінансуються за рахунок державних/місцевих коштів через Казначейство;
  
  
• Пільга не працює якщо здійснюються будівельно-монтажні роботи з капітального ремонту, реконструкції чи модернізації окремих елементів житла (не виключаємо, що йдеться, наприклад, про заміну кількох вікон, ремонт на кількох поверхах одного під'їзду чи точкове полагодження покрівлі).

Отже, щоб не мати проблем під час перевірок, з’ясовуйте, що вам пропонують ремонтувати. Якщо ви сумніваєтеся, чи належать ваші роботи до комплексного капітального ремонту житла, податківці радять звертатися за роз'ясненнями до Мінрозвитку.

Замовник — неплатник ПДВ, але зазначив ПДВ у платіжці: як діяти?

На практиці трапляється, коли бюджетна установа-замовник, не зареєстрована платником ПДВ, але в платіжному дорученні «автоматично» виділяє суму ПДВ. Тому ДПС дала чіткі відповіді на супутні запитання:

Чи впливає статус замовника на пільгу?

Ні. Те, що замовник не є платником ПДВ, жодним чином не позбавляє підрядника права (і обов'язку) застосовувати пільгу за п. 197.15 ПКУ.

Як складати податкову накладну?

Оскільки замовник не є платником ПДВ, податкова накладна складається на неплатника. У графі «Отримувач (покупець)» зазначається «Неплатник», у рядку «Індивідуальний податковий номер покупця» вказується умовний ІПН «100000000000». Рядок «Податковий номер платника податку або серія (за наявності) та номер паспорта» та  поле «код» не заповнюються. У самій накладній робиться позначка «Без ПДВ» з посиланням на п. 197.15 ПКУ.

Що робити, якщо в платіжці зазначено «з ПДВ»?

Безпосередньо на це запитання ДПС не відповіла. Але, якщо роботи підпадають під пільгу і фінансуються з казначейського рахунку бюджетними коштами, операція підлягає звільненню від ПДВ. Підприємство формує вартість робіт без ПДВ. Помилка замовника в тексті платіжки не перетворює пільгову операцію на оподатковувану. У податковій декларації з ПДВ відображається звільнена від оподаткування операція.

Чи виникають ПЗ з ПДВ на вартість робіт і матеріалів? 

На вартість робіт – ні. 

Але такий обов’язок чекає на підрядників у питанні використання матеріалів. Будівельна компанія купує цемент, цеглу, покрівельні матеріали чи обладнання з ПДВ (20%), формуючи свій податковий кредит. Проте, якщо ці матеріали використані у виконанні робіт, звільнених від ПДВ за п. 197.15 ПКУ, підприємству доведеться згадати про п. 198.5 ПКУ.

Висновок ДПС: 

Підприємство зобов’язане нарахувати компенсуючі податкові зобов'язання з ПДВ та скласти зведену податкову накладну за правилами, встановленими п. 198.5 ПКУ.

Це пояснюється тим, що придбані з ПДВ товари/послуги починають використовуватися в операціях, звільнених від оподаткування. Фактично це означає, що «вхідний» ПДВ за матеріалами підрядник не зможе зарахувати собі у мінус для зменшення майбутніх платежів — його доведеться нівелювати нарахуванням зобов'язання.

Підсумковий чек-лист для підрядника

Щоб уникнути податкових ризиків під час відбудови житла, дотримуйтесь наступного алгоритму:

1. Перевірте джерело коштів та замовника. Фінансування має йти з державного/місцевого бюджету через рахунки в Державній казначейській службі України.
2. Визначте характер робіт. Переконайтеся, що за документами проводиться саме комплексний капітальний ремонт чи реконструкція всієї будівлі, а не поточний ремонт окремих елементів. У разі сумнівів — залучіть висновок Мінрозвитку.
3. Не намагайтеся «для зручності» виставити замовнику рахунок з ПДВ. Пільга за п. 197.15 ПКУ є імперативною.
4. Правильно оформлюйте ПН. На неплатника ПДВ складайте накладну з позначкою «Без ПДВ», вказуючи умовний ІПН «100000000000» та пільгову норму ПКУ.
5. Не забудьте про п. 198.5 ПКУ. На всю вартість матеріалів та послуг, придбаних із ПДВ для виконання цих робіт, нарахуйте компенсуючі податкові зобов'язання та зареєструйте зведену податкову накладну.

Де прочитати більше про оподаткування будівельних робіт?

• Звільнення капітального ремонту від ПДВ у 2026 році: аналіз роз'яснення ДПС 
• Підстави для пільги з ПДВ на капітальний ремонт житла за п. 197.15 ПКУ у 2026 році: роз'яснення від ДПС
• Як визначити, що операції, які передбачені пп. 197.15 ПКУ, здійснюються за державні кошти?
• Яким чином підрядник за будівельним контрактом може відмовитися від застосування касового методу з ПДВ?
• Бухгалтерський облік у ЖБК: будівництво та обслуговування житлового будинку у 2026 році
• З 1 квітня 2026 року – нові форми Актів послуг, робіт та оренди: аналіз змін за Законом №4791
• Як визначається база оподаткування ПДВ при постачанні об’єкта незавершеного будівництва?