Реконструкція житлової нерухомості: що з ПДВ?

Коментар до листа від 18.03.2017 р. №5277/6/99-99-15-03-02-15

Оподаткування у виконавця робіт

Насамперед податківці зазначили, що операції з реконструкції житла оподатковуються ПДВ за правилами, однаковими для операцій із його будівлі та подальшого продажу. Оскільки спиратися в цих питаннях треба на один і той самий пп. 197.1.14 ПКУ. Згідно з ним, постачання житла (об'єктів житлового фонду), крім їх першого постачання, не є об’єктом оподаткування ПДВ.

При цьому перше постачання житла (об'єкта житлового фонду) означає:

• першу передачу готового новозбудованого житла (об'єкта житлового фонду) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;
• перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об'єкта житлового фонду) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об'єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв'язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.

Таким чином, як роз’яснюють податківці, операція з постачання послуг з реконструкції житла замовнику для підрядної організації є першим постачанням житла. Така операція є об'єктом оподаткування ПДВ та оподатковується за ставкою 20%. 

Оподаткування у замовника робіт

А ось операції з подальшої передачі замовником готового реконструйованого житла покупцям - фізичним чи юридичним особам вже  звільняються від оподаткування ПДВ.

Навіть у випадку, коли замовник у процесі реконструкції згідно з укладеними попередніми договорами з покупцями - фізичними та юридичними особами отримує забезпечувальні платежі, операції з перерахування таких платежів покупцями - фізичними та юридичними особами на рахунок замовника не змінюють базу оподаткування у замовника.

Але такому замовнику не слід забувати про пункт 198.5 ПКУ!

Згідно із ним, якщо придбані товари/послуги призначаються для їх використання або починають використовуватися, зокрема, в операціях, звільнених від оподаткування відповідно до ст. 197 ПКУ, платник податку зобов'язаний:

1)  нарахувати податкові зобов'язання виходячи з бази оподаткування, визначеної відповідно до п. 189.1 ПКУ,

2) скласти не пізніше останнього дня звітного (податкового) періоду та зареєструвати в ЄРПН в терміни, встановлені ПКУ для такої реєстрації, зведену податкову накладну за такими товарами/послугами.

Для товарів/послуг, необоротних активів, придбаних або виготовлених до 1 липня 2015 року, зазначені операції відбуваються лише у разі, якщо під час такого придбання або виготовлення суми податку були включені до складу податкового кредиту. Для решта – нарахування податкового зобов’язання та складання і реєстрація податкової накладної - обов’язок, який слід виконувати, незалежно від того, скористався платник ПДВ податковим кредитом за ними чи ні . Читайте також>>

Отже, якщо платник податку здійснює придбання послуг з реконструкції житла (об'єкта житлового фонду), які в подальшому використовуються у звільнених від оподаткування операціях, то в такому випадку платник податку зобов'язаний нарахувати ПЗ з ПДВ відповідно до п. 198.5 ПКУ.

При цьому податківці нагадують про дату (точніше, звітний період), у якому треба визнати такі податкові зобов’язання!

З метою застосування п. 198.5 ПКУ податкові зобов'язання визначаються за товарами/послугами, необоротними активами:

• придбаними для використання в неоподатковуваних операціях - на дату їх придбання;
• придбаними для використання в оподатковуваних операціях, які починають використовуватися в неоподатковуваних операціях, - на дату початку їх фактичного використання, визначену в первинних документах, складених відповідно до Закону про бухоблік.

А це означає дві речі.

По-перше, якщо проводиться реконструкція житла, яке призначено для продажу, то визнати ПЗ з ПДВ за п. 198.5 ПКУ в зв’язку із такою реконструкцію треба у звітному періоді її закінчення (аванс за придбання такої реконструкції не вважаємо).

По-друге, незважаючи на те, хто виконує роботи з реконструкції (які з метою оподаткування ПДВ вважаються послугами), платник ПДВ чи ні, і чи буде у замовника внаслідок цього право на ПК з ПДВ чи ні, визнати ПЗ з ПДВ за п. 198.5 ПКУ доведеться.

Принаймні, така на сьогодні позиція податківців, з якою платники ПДВ можуть або погоджуватися, або готуватися до захисту при документальних перевірках.