- Про що ФОП запитав ДПС?
- Позиція ДПС: витрати, пов’язані з наданням в оренду, до підприємницьких витрат віднести не можна
- Податковим кредитом скористатися можна – але є зауваження!
- Дві практичні рекомендації для ФОПів-орендодавців
- Де почитати більше про надання ФОПом в оренду нерухомого майна?
Коментар до ІПК ДПС від 11.06.2026 №3352/ІПК/99-00-24-03-03
Про що ФОП запитав ДПС?
Майже кожен підприємець, який здає в оренду нерухомість, хоч раз замислювався про зміну системи оподаткування: адже у «єдинників» є обмеження щодо площі нерухомості, яку можна здавати в оренду. Перехід зі спрощеної системи на загальну та реєстрація платником ПДВ здаються логічним кроком для масштабування бізнесу. Проте такий перехід приховує певні негативні для ФОПа нюанси.
Розуміючи це, один із ФОПів (КВЕД 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна») звернувся до ДПС із запитанням:
Чи можна включити до витрат та податкового кредиту з ПДВ кошти, сплачені за комунальні послуги (світло, тепло, воду), якщо особові рахунки оформлені безпосередньо на підприємця?
ДПС дала відповідь, яка потребує докладного розгляду.
Позиція ДПС: витрати, пов’язані з наданням в оренду, до підприємницьких витрат віднести не можна
Головна причина, на яку податківці посилаються, відмовляючи у витратах, лежить не у Податковому кодексі, а в Цивільному. Суб’єктами права приватної власності є фізичні та юридичні особи. У цьому переліку немає такого суб’єкта, як «фізична особа – підприємець». ФОП – це лише соціально-правовий статус людини, яка займається бізнесом, а не окремий власник майна.
ДПС погоджується з тим, шо громадянин має повне право використовувати своє майно для підприємництва (ч. 1 ст. 320 ЦКУ). Проте, на їх думку, укладаючи договір оренди житла чи нежитлового приміщення (ч. 1 ст. 810 ЦКУ), він залишаєтеся звичайним громадянином.
Податківці визнають, що об’єктом оподаткування для ФОП на загальній системі є чистий дохід – різниця між виручкою та документально підтвердженими витратами, пов’язаними з бізнесом (п. 177.2 ПКУ).
Хоча ПКУ дозволяє відносити до витрат оплату оренди коли ФОП-орендатор (пп. 177.4.4 ПКУ), з витратами ФОПа-орендодавця, особливо в разі оплати ним комунальних послуг за нерухомість, надану в оренду, ця схема не працює.
Висновок ДПС:
Суми комунальних послуг, спожитих орендарем (навіть якщо вони відшкодовуються орендодавцю і він включає їх в оподаткований дохід), не включаються до витрат ФОП-орендодавця на загальній системі.
Та як би податківці не обґрунтовували таку фіскальну позицію, насправді вона базується на тому, що в ст. 177 ПКУ відсутня чітка і пряма норма, яка б дозволяла такі витрати. Можна довго спорити про те, чи ж такі витрати до «інших» на підставі пп. 177.4.4 ПКУ. Але відсутність чіткого і повного переліку цих інших витрат призводить до того, що доводиться звертатися до ДПС за роз’ясненнями, дізнаватися їх точку зору, а далі або погоджуватися з нею, або оскаржувати отриману ІПК в суді.
зверніть увагу!
Існує судова практика на користь ФОПів. Зокрема, у рішенні Дніпропетровського окружного адміністративного суду від 09.01.2020 у справі №160/8893/19 суд прямо вказав, що орендодавець (ФОП) має право:
- включати отриману від орендаря компенсацію комунальних послуг до складу доходу (п. 177.2 ПКУ);
- відносити сплачені постачальникам суми до інших витрат, пов’язаних з господарською діяльністю (пп. 177.4.4 ПКУ).
Щоправда, ДПС в поточній ІПК повністю ігнорує наявність такої практики.
Податковим кредитом скористатися можна – але є зауваження!
Якщо з витратами орендодавця чекає розчарування, то щодо ПДВ податківці виявилися значно лояльнішими.
Право на податковий кредит виникає за правилом «першої події» – за датою списання коштів чи отримання послуг (п. 198.2 ПКУ). Головною підставою для цього є податкова накладна, належним чином складена та зареєстрована постачальником комунальних послуг в ЄРПН (п. 198.6 ПКУ). Нарахування кредиту здійснюється незалежно від того, чи почали послуги використовуватися в господарській діяльності у звітному періоді (п. 198.3 ПКУ).
Висновок ДПС:
ФОП-орендодавець на загальній системі, який є платником ПДВ та сплачує комуналку, має повне право на формування податкового кредиту за наявності зареєстрованої в ЄРПН на нього податкової накладної від комунальників.
Але крапку в цій історії ставити зарано. Адже не забуваємо, що зараз немає заборони користуватися податковим кредитом за будь-якою правильно складеною і зареєстрованою податковою накладною (за умов, що операція, на яку вона була складена, дійсно відбулася). Тобто, тут відповідь податківців не дивує.
Однак, часто буває що далі вони вимагають визнати податкове зобов’язання за п. 198.5 ПКУ. Пояснюючи це тим, що згаданими комунальними послугами скористався не сам ФОП, а його орендатори. Тобто, оплачені послуги не були використані у господарській діяльності ФОПа.
Врятувати ФОПа від цього може лише податкова накладна, складена за фактом отримання від орендарів компенсації за такі оплачені послуги. Таку компенсацію податківці розглядають як продаж орендарю зазначених послуг, а отже, є факт їх використання у господарській діяльності та в оподаткованій ПДВ операції.
Увага!
Такого роду проблеми у ФОП на загальній системі оподаткування непоодинокі – читайте «ФОП продає вантажний автомобіль: ДПС розповіла, чому йому потрібно сплачувати ПДВ, ПДФО та ВЗ».
Дві практичні рекомендації для ФОПів-орендодавців
- Якщо керуєтеся логікою ДПС – не закладайте комунальні платежі щодо нерухомості, наданої в оренду, у витрати. У разі перебування на загальній системі, спроба зменшити свій чистий оподатковуваний дохід за рахунок витрат на електроенергію чи воду, якими скористалися орендарі, призведе до штрафів та донархування податків під час документальної податкової перевірки.
- Перекладіть обов'язок на орендаря. Оптимальний сценарій – коли орендар самостійно укладає прямі договорами з постачальниками комунальних послуг (якщо це технічно можливо) або компенсація комуналки включається безпосередньо до складу орендної плати (збільшується фіксована сума оренди).
Де почитати більше про надання ФОПом в оренду нерухомого майна?
Увага!
Тепер ви можете читати бухгалтерські новини від «Дебету-Кредиту» у Telegram та VIBER, а обговорювати їх – у найбільшій групі бухгалтерів на Facebook
Приєднуйтесь і дізнавайтесь найважливіші новини першими!
Доступ до повного тексту цієї статті без реклами можливий лише для передплатників «Дебету-Кредиту». Якщо ви передплатник, будь ласка, авторизуйтесь.
Ще не передплатник, проте теж хочете скористатись такою можливістю?
Оформіть пакет «Мій асистент» усього за 199 грн/міс або спробуйте безкоштовну передплату на 14 днів прямо зараз
