У попередній статті ми докладно розповіли про надання фізособами в оренду житлової нерухомості. Тож ті, хто цю статтю прочитав, вже добре знають правила такої діяльності.
А чим відрізняється оренда нежитлової нерухомості? Так, тут є свої нюанси, про які варто нагадати окремо.
Види нежитлової нерухомості
Одразу зазначимо, що коли ми в цій статті говоримо про нерухомість, то йдеться про нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки. Про оподаткування доходу від оренди земельної ділянки ми наводили роз’яснення податківців тут. Але загалом ця тема заслуговує на окрему статтю.
Тож нежитлова нерухомість – що під неї підпадає і чим вона відрізняється від житлової? Для наведення прикладів скористаємось визначенням, яке наведено у ст. 14 ПКУ.
Таблиця 1. Види житлової та нежитлової нерухомості за ПКУ
| Житлова нерухомість – будівлі, зареєстровані згідно із законодавством як об’єкти житлової нерухомості, дачні та садові будинки | Нежитлова нерухомість – будівлі, їх складові частини, що не є об’єктами житлової нерухомості |
| житловий будинок – будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання. Житлові будинки поділяються на житлові будинки садибного типу та житлові будинки квартирного типу різної поверховості. Житловий будинок садибного типу – житловий будинок, розташований на окремій земельній ділянці, який складається із житлових та допоміжних (нежитлових) приміщень (передпокій, кухня, коридор, веранда, вбиральня, комора, приміщення для автономної системи опалення, пральня тощо) | будівлі готельні – готелі, мотелі, кемпінги, пансіонати, ресторани та бари, туристичні бази, гірські притулки, табори для відпочинку, будинки відпочинку |
| прибудова до житлового будинку – частина будинку, розташована поза контуром його капітальних зовнішніх стін і яка має з основною частиною будинку одну (або більше) спільну капітальну стіну | будівлі офісні – будівлі фінансового обслуговування, адміністративно-побутові будівлі, будівлі для конторських та адміністративних цілей |
| квартира – ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання | будівлі торговельні – торгові центри, універмаги, магазини, криті ринки, павільйони та зали для ярмарків, станції технічного обслуговування автомобілів, їдальні, кафе, закусочні, бази та склади підприємств торгівлі й громадського харчування, будівлі підприємств побутового обслуговування |
| котедж – одно-, півтораповерховий будинок невеликої житлової площі для постійного чи тимчасового проживання з присадибною ділянкою | гаражі – гаражі (наземні й підземні) та криті автомобільні стоянки |
| кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах – ізольовані помешкання в квартирі, в якій мешкають двоє чи більше квартиронаймачів | будівлі промислові та склади |
| садовий будинок – будинок для літнього (сезонного) використання, який у питаннях нормування площі забудови, зовнішніх конструкцій та інженерного обладнання не відповідає нормативам, установленим для житлових будинків | будівлі для публічних виступів (казино, ігорні будинки) |
| дачний будинок – житловий будинок для використання протягом року з метою позаміського відпочинку | господарські (присадибні) будівлі – допоміжні (нежитлові) приміщення, до яких належать сараї, хліви, гаражі, літні кухні, майстерні, вбиральні, погреби, навіси, котельні, бойлерні, трансформаторні підстанції тощо |
Отже, як бачимо, готельні будівлі попри те, що вони призначені для проживання в них, належать до нежитлової нерухомості. А якщо до житлового будинку будується ще щось, то вид такої будівлі залежить того, як це побудовано: якщо є спільна з будинком капітальна стіна, то будівля вважається житловою. Якщо ж її немає (наприклад, є будинок з окремою літньою кухнею), то така присадибна будівля вважається нежитловою.
Гаразд, а якщо склалася така ситуація: фізособа має у власності квартиру, яку вона бажає надавати в оренду під офіс або магазин чи навіть склад. Яким типом нерухомості тоді вважатиметься ця квартира?
Відповідь на це запитання відома. Приміщеннями, які використовуються для господарських потреб, є спеціально призначені будинки та споруди, тому таке господарське використання житлових приміщень зумовлює переведення їх до нежитлового фонду!
Переведення житлової нерухомості в нежитлову
Якщо розбирати норми законодавства, то виходить, що це легше сказати, ніж зробити. Адже ст. 8 Житлового кодексу України накладає суворі обмеження щодо такого переведення.
Так, переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду в нежилі, як правило, не допускається. У виняткових випадках переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі може здійснюватися за рішенням органів, зазначених у частині другій статті 7 цього Кодексу (це міські ради). Отже, щоб перевести житлове приміщення в нежитлове, потрібне рішення міської ради.
Закон допускає це у випадку, якщо житлове приміщення стає непридатним для проживання, проте на практиці це можливо й у випадку, якщо власники житла бажають змінити його призначення.
З окремим будинком простіше, а от в разі якщо йдеться про квартиру в багатоповерховому будинку, при цьому враховуються й інтереси інших мешканців цього будинку.
У нежитлові можуть бути переведені, як виняток, житлові приміщення, розташовані у цокольних поверхах, на перших поверхах, та у виняткових випадках – на других поверхах житлових багатоповерхових будинків, окремо розташовані житлові будинки для розміщення в них об’єктів невиробничої сфери. Якщо квартира, що переводиться, розташована вище першого поверху, то всі приміщення, розташовані під нею, повинні мати статус нежитлових.
Втім, існує ще кілька обмежень, докладніше про які читайте тут.
Є консультація щодо такого переведення і на порталі «Дія». Докладніше про це читайте тут.
Документи, які необхідно надати для отримання рішення:
- Заява. Подати заяву та інші документи можна особисто або через законного представника, шляхом надсилання документів поштою (рекомендованим листом).
- Дані особистого паспорта та ідентифікаційного номера (копії особистого паспорта 1, 2 та 11 сторінок) (для фізичних осіб).
- Свідоцтво про державну реєстрацію підприємства (посвідчене в установленому законом порядку), довідка про внесення до Єдиного державного реєстру (копія) (для юридичних осіб).
- Копія документа, яка підтверджує право власності на житлове приміщення, житловий будинок.
- Копія технічного паспорта на житлове приміщення або житловий будинок.
- Письмова згода мешканців прилеглих квартир у разі втручання в елементи спільної власності.
- Довідка про відсутність зареєстрованих осіб.
- Технічний висновок щодо стану існуючих будівельних конструкцій та інженерних мереж, можливості їх реконструкції та перепланування, з метою зміни цільового призначення та висновок про можливість переведення житлових приміщень, житлового будинку до нежитлового фонду.
- Згода об’єднання співвласників багатоквартирного будинку у разі розміщення квартири в будинку, де створено таке об’єднання.
Чи потрібно фізособі – орендодавцю нежитлової нерухомості реєструватися підприємцем?
Це питання ми вже вивчали, і однозначної відповіді на нього немає. Ось типова консультація на цю тему від податківців.
З одного боку, здавання в оренду власного нерухомого майна може здійснюватися фізичними особами як у межах підприємницької діяльності, так і без реєстрації орендодавця як фізичною особою – підприємцем.
З іншого боку, податківці вимагають: у разі якщо фізична особа має у власності декілька квартир, які здає в оренду на постійній основі, то така фізична особа зобов’язана зареєструватися суб’єктом господарської діяльності і сплачувати податки відповідно до обраної системи оподаткування. Аналогічну вимогу вони висуватимуть і щодо нежитлової нерухомості. Головний критерій для них – це та сама «постійна основа», на якій об’єкт нерухомості здається в оренду. Однак чіткого визначення, що це таке, стосовно оренди в законодавстві немає, як немає і чітких критеріїв, коли виникає обов’язок зареєструватися ФОПом. Ми докладно розбирали цю проблему в попередній статті.
Якщо ви вирішили стати ФОПом, зробити це досить просто. Це можна зробити навіть онлайн, за допомогою Дії. Про це читайте тут.
Який код КВЕД при цьому обрати? Той самий, що підходить для надання в оренду житла. Це код КВЕД 68.20. Він включає в себе надання в оренду та управління власним або орендованим нерухомим майном:
- багатоквартирними будівлями та житлом;
- нежитловими будівлями, у т.ч. виставковими залами, складськими приміщеннями;
- земельними ділянками;
- надання будівель, упоряджених або неупоряджених квартир чи апартаментів для довготермінового використання, зазвичай на умовах щомісячної або річної оплати.
Яку систему оподаткування при цьому обрати? Докладно це питання ми розглядали в попередній статті. Тут все залежить від того, кому ви плануєте надавати нерухомість в оренду. Якщо фізособам або юрособам-«єдинникам», то вам підійде і 2 група платників ЄП. Якщо ж ви плануєте надавати в оренду юрособам на загальній системі оподаткування, то вам підійде або 3 група платників ЄП, або загальна система оподаткування.
Зверніть увагу! ФОП-«єдинник» може надавати в оренду нерухомість, але обмежену у площі! Згідно з пп. 291.5.3 ПКУ не можуть бути платниками ЄП 1-3 груп ФОПи, які надають в оренду житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 400 квадратних метрів, нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 900 квадратних метрів!
Окреме питання щодо ПДВ. Так, з точки зору ПКУ, надання нерухомості в оренду – це послуга, щодо якої немає пільг.
Коли ви надаєте в оренду житлові приміщення, то бути платником ПДВ вам невигідно: ваші клієнти, як правило, неплатники ПДВ, податковий кредит їм не потрібен, а у вас немає стільки витрат, щоб мінімізувати суму цього податку. Тож вам доводиться сплачувати 20% з орендної плати, і більшість фізосіб-орендодавців намагається цього уникнути. Зокрема, і тим, що не реєструється ФОПом – звичайна фізособа реєстрації платником ПДВ не підлягає (її немає в переліку тих, хто підлягає реєстрації платниками ПДВ у пп. 14.1.139 ПКУ).
Проте не забуваємо, що поріг обов’язкової реєстрації платником ПДВ – це 1 млн грн за 12 місяців. Але за надання в оренду однієї квартири такий поріг мало хто перетинає. А от якщо йдеться про нежитлову нерухомість, то дохід може бути й більшим. Саме тому податківці наполягають на реєстрації ФОПом в разі отримання доходу у вигляді орендної плати на постійній основі. Адже ФОПу, який отримує дохід більше мільйона на рік за оренду, доведеться платити з цього доходу і ПДВ.
Уникнути цього можна, обравши спрощену систему оподаткування. Адже 2 група платників ЄП не може бути платниками ПДВ за визначенням (у них фіксована ставка ЄП, яка не передбачає сплату ПДВ). А от 3 група може обирати: бути платниками ПДВ і сплачувати ЄП за ставкою 3% чи не бути платниками ПДВ і платити ЄП за ставкою 5%. Втрата статусу «єдинника» призводить до необхідності порахувати суму доходу за 12 місяців, які передують переходу на загальну систему оподаткування. Якщо сума доходу перевищує 1 млн грн, то треба подати заяву про реєстрацію платником ПДВ. Якщо ж сума доходу менша, то стати платником ПДВ такий ФОП-«загальник» може тільки добровільно, за власним бажанням.
Які документи мають бути оформлені між орендодавцем і орендатором нежитлової нерухомості
Договір оренди між фізособами:
- Письмова форма. Згідно зі ст. 793 ЦКУ договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі.
- Нотаріальне посвідчення. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.
Зразок такого договору ви можете знайти тут.
Хто має бути зазначений у договорі орендодавцем: ФОП чи фізособа? Можливі обидва варіанти. Докладніше про це ми розповідали тут.
Акт приймання-передачі:
Згідно зі ст. 795 ЦКУ, передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (її окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), що його підписують сторони договору. Таким документом є акт приймання-передачі майна, який є необхідним додатком до договору найму. Зазначений документ підтверджує факт передання майна від однієї особи іншій, і саме з моменту його підписання починається відлік строку, з якого має розраховуватися сплата орендної плати.
Повернення наймачем предмета договору найму теж оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.
Отже, головними документами, які обов'язково слід оформити при передачі в оренду нерухомості, є договір оренди й акт приймання-передачі нерухомості від орендодавця орендарю. Право отримувати орендну плату виникає в орендодавця вже на підставі цих документів у розмірі, зазначеному в договорі.
Чи потрібно оформлювати акти про надання послуг? Якщо ви зареєструєтесь ФОПом, то бажано (хоча ЦКУ цього і не вимагає).
Решту документів оформлюють лише в тому разі, якщо цього вимагає договір або спеціальне законодавство. Наприклад, страхування нерухомості у зазначеному випадку не є обов'язковим. Але якщо сторони договору домовляться, що орендар зобов'язаний застрахувати орендоване майно, то він має оформити ще й договір страхування, про що повідомити орендодавця (у довільній формі, але, як правило, із доданням копії укладеного договору страхування). Якщо одержувачем суми страхування (вигодонабувачем) за договором страхування є орендодавець, такий договір є тристороннім. Тож і в орендодавця, і в орендаря буде свій примірник оригіналу такого договору.
А як щодо комунальних послуг? Договір про надання послуг з подачі електроенергії, гарячої та холодної води, опалення, газу, інтернету тощо укладається з власником нерухомості.
Проте якщо нерухомість надається в оренду, то фактично користується комунальними послугами орендар. Тому він компенсує орендодавцю витрати на оплату цих комунальних послуг.
Серед поширених варіантів встановлення орендної плати, які застосовуються на практиці, такі:
- фіксований розмір орендної плати, визначеної сторонами у договорі, у складі якої вже враховано компенсацію за комунальні платежі;
- розмір орендної плати за користування нерухомим майном (його частиною) з компенсацією орендарем плати за комунальними рахунками, що виставляються орендодавцю окремо.
Така компенсація може бути врегульована й окремим договором.
Про оподаткування такої компенсації як доходу орендодавця-фізособи ми писали тут.
Якщо орендодавець зареєстрований платником ПДВ, він обов’язково складає і податкові накладні. Якщо його орендар – неплатник ПДВ, то складається податкова накладна на неплатника (яка «залишається у орендодавця»). Якщо ж орендар – платник ПДВ, то податкова накладна складається на нього і він зможе скористатися правом на податковий кредит.
Зверніть увагу! Податківці наполягають на тому, що компенсація комунальних послуг теж є базою для нарахування ПЗ з ПДВ. Про те, як скласти податкову накладну в цьому випадку, читайте тут.
Як встановити розмір орендної плати?
Розмір орендної плати у випадку оренди нежитлового приміщення встановлюється сторонами договору оренди. При цьому максимальної суми орендної плати закон не встановлює. А от щодо мінімальної – держава теж встановлює правила її визначення.
Як й у випадку з орендою житла, мінімальний розмір орендної плати за 1 кв. м нежитлового приміщення визначається згідно з Методикою, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 29.12.2010 року №1253.
Мінімальна сума орендного платежу за нерухоме майно визначається виходячи з мінімальної вартості місячної оренди 1 кв. метра загальної площі нерухомого майна за такою формулою:
П = З х Р,
де: П – мінімальна сума орендного платежу за нерухоме майно у гривнях;
З – загальна площа орендованого нерухомого майна у кв. метрах;
Р – мінімальна вартість місячної оренди 1 кв. метра загальної площі нерухомого майна з урахуванням його місцезнаходження, інших функціональних та якісних показників, що встановлюється органом місцевого самоврядування села, селища, міста, на території яких розміщене зазначене майно, у гривнях.
Дізнатися про встановлений мінімальний розмір орендної плати на певний рік можна на сайті місцевої ради.