Одним із видів інвестицій фізосіб, що поширені в Україні, є придбання нерухомості. Часто при цьому власники здають цю нерухомість в оренду. Чи треба фізособам-орендодавцям реєструватися ФОПами? Які документи треба оформляти при наданні нерухомості в оренду? Чи є можливість вибрати оптимальну систему оподаткування? Всі ці питання ми розглянемо у двох статтях.
У цій статті розглянемо загальні питання, які виникають у фізосіб-орендодавців, та розповімо про нюанси надання в оренду житлової нерухомості. В окремій статті поговоримо про надання в оренду нежитлової нерухомості.
Почнемо з найпростішого запитання.
Чи потрібно реєструватися підприємцем?
Відповідаючи на це запитання щодо надання в оренду житла, податківці кажуть:
«У разі якщо фізична особа має у власності декілька квартир, які здає в оренду на постійній основі, то така фізична особа зобов’язана зареєструватися суб’єктом господарської діяльності і сплачувати податки відповідно до обраної системи оподаткування».
Втім, пояснень, чому фізособа зобов’язана це зробити, податківці в цьому роз’ясненні не наводять. Тому давайте розглянемо цю вимогу докладно.
Чому податківці кажуть про декілька квартир? А якщо у людини лише одна квартира, яку вона хоче надавати в оренду?
На практиці фізособи-орендодавці, справді, мають декілька квартир, адже в одній з них живуть вони самі, а решту (одну чи кілька) надають в оренду іншим фізособам.
А що означає це «на постійній основі»? Що податківці мають на увазі?
Податківці цього не пояснюють, а законодавчо це не визначено. Але ж це не може бути так лише тому, що «ДПС так каже».
До 2011 р. існував Декрет КМУ від 17.03.1997 «Про податок на промисел». У ньому було зазначено, що у разі коли продаж товарів здійснюється протягом календарного року більше чотирьох разів, така діяльність вважається систематичною і зобов'язує громадян зареєструватися як суб'єкти підприємництва відповідно до чинного законодавства України.
І ціла низка судових рішень, навіть пізніших за 2010 рік , посилається на ці «більше 4-х разів» як на ознаку того, що діяльність фізособи є підприємницькою і потребує реєстрації ФОПом. Щоправда, вже без посилання на скасований Декрет, але теж без належної аргументації.
Втім, у постанові Пленуму Верховного Суду України від 25.04.2003 №3 зазначено: «Під здійсненням особою, не зареєстрованою як суб'єкт підприємництва, будь-якого виду підприємницької діяльності з числа тих, що підлягають ліцензуванню, слід розуміти діяльність фізичної особи, пов'язану із виробництвом чи реалізацією продукції, виконанням робіт, наданням послуг з метою отримання прибутку, яка містить ознаки підприємницької, тобто провадиться зазначеною особою безпосередньо самостійно, систематично (не менше ніж три рази протягом одного календарного року) і на власний ризик».
Тобто під ризиком визнання діяльності підприємницькою знаходяться навіть 3 рази, а не 5!
А якщо укладено один договір оренди, але тривалої дії, наприклад, на рік? На що звернуть увагу податківці і суди, – на те, що договір один, або на те, що за ним орендна плата сплачувалась щомісяця, тобто набагато частіше ніж тричі на рік?
І ще один момент. У визначенні самого підприємництва.
Його визначення наводиться у ст. 3 ГКУ.
Господарська діяльність, що здійснюється для досягнення економічних і соціальних результатів та з метою одержання прибутку, є підприємництвом, а суб'єкти підприємництва – підприємцями. Під господарською діяльністю у цьому Кодексі розуміється діяльність суб'єктів господарювання у сфері суспільного виробництва, спрямована на виготовлення та реалізацію продукції, виконання робіт чи надання послуг вартісного характеру, що мають цінову визначеність.
Щоправда, ГКУ за пів року втратить чинність, проте зараз керуємось його положеннями. Що буде за пів року – ми розповімо в окремій статті.
По-перше, чи підпадає надання нерухомості в оренду під реалізацію товарів, робіт чи послуг? На думку автора, ні.
За науково-практичним коментарем до ГКУ товар – це продукт праці, призначений для подальшої реалізації, а не для споживання. Реалізація (тобто продаж) товарів означає передачу майна (товару) у власність другій стороні (покупцеві). Це не підпадає під визначення відносин оренди.
За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк (ст. 759 ЦКУ).
Виконання робіт регулюється відносинами підряду. Згідно зі ст. 837 ЦКУ, за договором підряду одна сторона (підрядник) зобов'язується на свій ризик виконати певну роботу за завданням другої сторони (замовника), а замовник зобов'язується прийняти та оплатити виконану роботу. Договір підряду може укладатися на виготовлення, обробку, переробку, ремонт речі або на виконання іншої роботи з переданням її результату замовникові.
Відповідно до ч. 1 ст. 901 ЦК України, за договором про надання послуг одна сторона (виконавець) зобов’язується за завданням другої сторони (замовника) надати послугу, яка споживається у процесі вчинення певної дії або здійснення певної діяльності.
Таким чином, основний критерій відмінності роботи від послуги, на який найчастіше звертається увага в суд,і – це майновий результат роботи і відсутність такого у послуги.
Майнового результату під час оренди немає. Але чи є послуга? Якщо йти за ЦКУ, то ні. Адже ЦКУ у статтях 759 та 760 пояснює, що таке оренда, а у статті 901 – що таке послуга, тобто розрізняє їх. Те, що оренда не є послугою, підтверджує і лист Мінюсту від 23.02.2004 №8-11-19.
То ж оскільки фізособа, яка надає нерухомість в оренду, не продає товарів, не виконує робіт і не надає послуг, то навіщо ж їй реєструватися ФОПом? Тільки тому, що вона регулярно отримує дохід? Але таких випадків багато. Наприклад, якщо людина отримує відсотки за депозитом у банку, це ж не означає, що їй треба реєструватися ФОПом.
Втім, податківців це не зупиняє. Вони вважають надання нерухомості в оренду саме послугою, а орендну плату – платою за надання послуг. І лише тому, що так вважає ПКУ. Забуваючи при цьому, що ПКУ регулює тільки питання оподаткування певних операцій, а не випадки реєстрації ФОПів.
Висновок: реєструватися ФОПом чи ні при наданні житла в оренду, фізособа вирішує самостійно. Проте якщо не зареєструватися, то можливі суперечки з податківцями. Суперечки можуть бути з різних підстав – і щодо оформлення документів на оренду, і щодо порядку проведення розрахунків за договором, і щодо того, які податки мають бути сплачені.
Зареєструватися ФОПом наразі досить просто. Це можна зробити навіть за допомогою «Дії». Про це читайте тут.
Які документи мають бути оформлені між орендодавцем і орендатором житла
Договір оренди між фізособами:
- Письмова форма. Згідно зі ст. 793 ЦКУ договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі.
- Нотаріальне посвідчення. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.
Зразок такого договору ви можете знайти тут.
Хто має бути зазначений у договорі орендодавцем: ФОП чи фізособа? Можливі обидва варіанти. Докладніше про це ми розповідали тут.
Акт приймання-передачі:
Згідно зі ст. 795 ЦКУ, передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (її окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), що його підписують сторони договору. Таким документом є акт приймання-передачі майна, який є необхідним додатком до договору найму. Зазначений документ підтверджує факт передання майна від однієї особи іншій, і саме з моменту його підписання починається відлік строку, з якого має розраховуватися сплата орендної плати.
Повернення наймачем предмета договору найму теж оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.
Отже, головними документами, які обов'язково слід оформити при передачі в оренду житла, є договір оренди й акт приймання-передачі приміщення від орендодавця орендарю. Право отримувати орендну плату виникає в орендодавця вже на підставі цих документів у розмірі, зазначеному в договорі.
Чи потрібно оформлювати акти про надання послуг? Якщо ви зареєструєтесь ФОПом, то бажано (хоча ЦКУ цього і не вимагає). Втім, про це ми поговоримо в розділі про оподаткування.
Решту документів оформлюють лише в тому разі, якщо цього вимагає договір або спеціальне законодавство. Наприклад, страхування нерухомості у зазначеному випадку не є обов'язковим. Але якщо сторони договору домовляться, що орендар зобов'язаний застрахувати орендоване майно, то він має оформити ще й договір страхування, про що повідомити орендодавця (у довільній формі, але, як правило, із доданням копії укладеного договору страхування). Якщо одержувачем суми страхування (вигодонабувачем) за договором страхування є орендодавець, такий договір є тристороннім. Тож і в орендодавця, і в орендаря буде свій примірник оригіналу такого договору.
А як щодо комунальних послуг? Договір про надання послуг з подачі електроенергії, гарячої та холодної води, опалення, газу, інтернету тощо укладається з власником житла.
Проте якщо житло надається в оренду, то фактично користується комунальними послугами орендар. Тому він компенсує орендодавцю витрати на оплату цих комунальних послуг.
Серед поширених варіантів встановлення орендної плати, які застосовуються на практиці, такі:
1) фіксований розмір орендної плати, визначеної сторонами у договорі, у складі якої вже враховано компенсацію за комунальні платежі;
2) розмір орендної плати за користування нерухомим майном (його частиною) з компенсацією орендарем плати за комунальними рахунками, що виставляються орендодавцю окремо.
Така компенсація може бути врегульована й окремим договором.
Чи регулює держава розмір орендної плати?
Для фізосіб – так! Розмір мінімальної суми орендного платежу встановлений згідно з Методикою визначення мінімальної суми орендного платежу за нерухоме майно фізичних осіб, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 29.12.2010 року №1253.
Мінімальна сума орендного платежу за нерухоме майно визначається виходячи з мінімальної вартості місячної оренди 1 кв. метра загальної площі нерухомого майна за такою формулою:
П = З х Р,
де П – мінімальна сума орендного платежу за нерухоме майно у гривнях;
З – загальна площа орендованого нерухомого майна у кв. метрах;
Р – мінімальна вартість місячної оренди 1 кв. метра загальної площі нерухомого майна з урахуванням його місцезнаходження, інших функціональних та якісних показників, що встановлюється органом місцевого самоврядування села, селища, міста, на території яких розміщене зазначене майно, у гривнях.
Дізнатися про встановлений мінімальний розмір орендної плати за 1 кв. метр можна на сайті місцевої ради.
Наприклад, для Києва на 2025 рік мінімальний розмір орендної плати становить 38,18 грн за 1 кв. метр. Це зазначено в рішенні про бюджет м. Києва на 2025 рік, розміщеному на сайті КМДА тут.
Проте при цьому застосовуються ще додаткові коефіцієнти, розмір яких можна подивитися тут.
Яку систему оподаткування обрати?
Якщо ви не зареєструєтесь ФОПом
Якщо ви надаватимете житло в оренду як звичайна фізособа, то за результатами звітного податкового року ви зобов’язані до 1 травня року, що настає за звітним, подати до органу ДПС за місцем своєї податкової адреси (проживання) декларацію про майновий стан і доходи, в якій задекларувати суму отриманого доходу та визначити податкові зобов’язання (податок на доходи фізичних осіб – 18 % та військовий збір – 5%).
Приклад 1: якщо ви – не ФОП, а звичайна фізособа й отримали дохід у вигляді орендної плати в розмірі 20 000 грн за місяць, то ви маєте заплатити 3 600 грн ПДФО та 1000 грн – ВЗ.
ЄСВ з орендної плати не сплачується – це стала позиція податківців (які в цьому випадку не вважають надання нерухомості в оренду наданням послуг – про це див. тут).
Якщо орендарем буде суб’єкт господарської діяльності (ФОП або ЮО), то ПДФО та ВЗ з орендної плати має утримати орендар як податковий агент! І подавати декларацію про майновий стан та доходи фізособі-орендодавцю не потрібно (якщо немає інших підстав для її подання) – про це говорить п. 179.2 ПКУ.
Якщо ви зареєструєтесь ФОПом на загальній системі оподаткування
Якщо ви бажаєте здавати житло в оренду як ФОП, то вам треба зазначити відповідний вид діяльності в ЄДР. Це 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна».
Ви теж сплачуватимете ПДФО та ВЗ з підприємницького доходу у вигляді отриманої орендної плати, але оподаткований дохід визначатимете, зменшуючи його на витрати, зазначені в п. 177.4 ПКУ. Наприклад, на суму комунальних платежів, які ви сплачуватимете за житло, яке здаватимете в оренду. До речі, відшкодування комунальних платежів в такому випадку теж вважатиметься підприємницьким доходом.
Незалежно від того, хто буде орендарем – звичайна фізособа чи суб’єкт господарювання, ПДФО та ВЗ з орендної плати доведеться платити ФОПу-орендодавцю. Він також зобов’язаний подавати річну декларацію про майновий стан та доходи з «підприємницькими» додатками Ф2 та ЄСВ1, у якій зазначати суму отриманого підприємницького доходу (рахується за «касовим методом», тобто за фактом отримання коштів) і суму ПДФО та ВЗ. Декларація подається до 1 травня року, що настає за звітним (пп. 49.18.4 ПКУ).
Але в такому випадку ФОПу доведеться платити і ЄСВ за себе (за ставкою 22%). З січня 2025 року мінімальна місячна сума ЄСВ становить 1 760 грн, а максимальна – 35 200 грн. Суму такого ЄСВ треба теж зазначити в декларації про майновий стан та доходи, зокрема в додатку ЄСВ1 і рядку 22.1 декларації.
Приклад 2: якщо ви – ФОП на загальній системі оподаткування і отримали дохід у вигляді орендної плати в розмірі 20 000 грн за місяць, то ви маєте заплатити 3 600 грн ПДФО та 1000 грн – ВЗ. А ще ЄСВ 4 400 грн.
Доведеться подумати ще і про ПДВ (так, щодо ПДВ податківці вважають надання нерухомості в оренду послугами – про це див. тут). У разі якщо річна сума (тобто за 12 календарних місяців) доходу від надання житла в оренду (а також інших можливих підприємницьких доходів) перевищить 1 млн грн.
Приклад 3: якщо ви – ФОП на загальній системі оподаткування і отримали дохід у вигляді орендної плати за останні 12 місяців в сумі 1 200 000 грн, то ви маєте зареєструватися платником ПДВ. Заяву треба подати не пізніше 10 числа календарного місяця, що настає за місяцем, в якому вперше досягнуто обсягу оподатковуваних операцій – 1 000 000 грн.
Зверніть увагу! Для оподаткування ПДВ діє правило «першої події». Тобто оподаткована операція може виникнути як за фактом підписання акта про надання послуг, так і за фактом отримання оплати за такі послуги.
Ставка ПДВ, яка застосовується для таких послуг, дорівнює 20%. Втім, платник ПДВ має право і на податковий кредит, якщо придбаває товари або послуги, які використовує в підприємницькій діяльності.
Якщо ви зареєструєтесь ФОПом на спрощеній системі оподаткування
Для цього теж треба зазначити відповідний код діяльності в ЄДР.
На ЄСВ та ВЗ ви не зекономите. Адже з 2025 року ФОПи-«єдинники» сплачують їх так само, як і ФОПи-«загальники». Про це ми писали тут і наводили приклади податкового навантаження у 2025 році за різними групами платників ЄП.
Відповідно, доведеться подавати і декларацію з ЄП та ЄСВ (2 група подає її протягом 60 днів після закінчення звітного року, а 3 група звітує щокварталу протягом 40 днів після закінчення звітного кварталу). Докладно правила складання таких декларацій за 2024 рік ми розглядали в цій статті, а зміни, які відбулися в них у 2025 році, – тут.
Зекономити можна лише на тому, що ставка єдиного податку є меншою ніж ПДФО (щоправда, ЄП сплачується з усієї суми доходу, а не з прибутку). До того ж, ФОПи 2 групи не є платниками ПДВ, а ФОПи 3 групи мають право вибору – бути платниками ПДВ чи ні (ставка ЄП при цьому 3% або 5% відповідно).
Але є обмеження. Крім загальних обмежень (щодо суми річного доходу), є і спеціальні – щодо видів діяльності.
ФОП – платник ЄП 1 групи не має права здавати в оренду нерухоме майно.
ФОП – платник ЄП 2 групи має право надавати послугу з надання в оренду нерухомого майна, але виключно платникам єдиного податку або населенню (фізичним особам). Діють для 2 групи і обмеження щодо площі нерухомості, яка надається в оренду.
ФОП – платник ЄП 3 групи може здавати в оренду нерухомість будь-кому, з урахуванням обмежень, які визначені ПКУ щодо площі нерухомості, яка здається в оренду.
Для житла обмеження дорівнює 400 квадратних метрів. Це загальна площа житлової нерухомості, яку ФОПи 2 і 3 групи можуть надавати в оренду, залишаючись «єдинниками».