У «Голосі України» 23.03.2023 р. було опубліковано Закон від 23.02.2023 р. №2923-IX «Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України, та Державний реєстр майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України» (далі – Закон №2923).
Проте чинність він набере лише через два місяці після опублікування, а саме з 22 травня.
Отримання прямих збитків через війну це вже рік як не новина, благодійна допомога від держави та іноземних партнерів також, а от компенсація понесених втрат – це те, що можливо після перемоги, але до чого треба готуватися вже нині. Які механізми запроваджує новий закон?
Структура Закону №2923
Новий закон містить усього 15 статей, але всі вони є дуже важливими для постраждалих. Тож розглянемо новації окремо (хоча і досить коротко).
Стаття 1: визначення і терміни
Саме в цій статті міститься такий новий термін, як житловий сертифікат на придбання об’єкта житлової нерухомості (далі – житловий сертифікат) – електронний документ, що підтверджує гарантії держави щодо забезпечення фінансування придбання квартири, іншого житлового приміщення, будинку садибного типу, садового або дачного будинку (у тому числі фінансування придбання такого приміщення/будинку, що буде споруджений у майбутньому, або інвестування/фінансування його будівництва) в обсязі, що дорівнює грошовій сумі, зазначеній у такому документі.
І вже з цього визначення ми розуміємо, що отримати нове житло одразу усі, хто його втратив, навряд чи зможуть (тим паче, що війна і руйнування тривають). Проте держава обіцяє відновлення житлового фонду і гарантує усім, хто втратив житло, фінансування його відбудови. Поки що така гарантія буде у вигляді сертифіката, і лише в електронній формі.
А сама компенсація матиме такі форми:
а) виконання робіт, пов’язаних з будівництвом, на пошкодженому об’єкті нерухомого майна з метою його відновлення та/або надання будівельної продукції для виконання таких робіт;
б) надання грошових коштів шляхом їх перерахування на поточний рахунок отримувача компенсації зі спеціальним режимом використання для будівництва будинку садибного типу, садового або дачного будинку;
в) фінансування придбання квартири, іншого житлового приміщення, будинку садибного типу, садового або дачного будинку (у тому числі фінансування придбання приміщення/будинку, що буде споруджений у майбутньому, або інвестування/фінансування його будівництва) з використанням житлового сертифіката.
Що ж до сум і строків фінансування, то про них ми поговоримо далі.
Одразу ж наголосимо, що в Законі №2923 йдеться про нерухомість, яка постраждала або була знищена саме внаслідок воєнних дій. Випадки руйнування або пошкодження, які відбулися в період воєнного стану, але внаслідок «мирних» дій, під компенсацію не потрапляють.
Зокрема, знищені об’єкти нерухомого майна з метою застосування цього закону – це об’єкти нерухомого майна, які розташовані в Україні та стали непридатними для використання за цільовим призначенням внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України, відновлення яких є неможливим шляхом поточного або капітального ремонту, реконструкції, реставрації чи економічно недоцільним.
А пошкоджені об’єкти нерухомого майна – це ті самі об’єкти нерухомого майна, які можуть бути відновлені шляхом поточного або капітального ремонту, реконструкції чи реставрації, відновлення яких є економічно доцільним.
А про яку саме нерухомість йдеться?
З цієї статті ми дізнаємося, що нерухомістю тут називатимуть лише:
а) квартири, інші житлові приміщення в будівлі, будинки садибного типу, садові та дачні будинки;
б) об’єкти будівництва (будинки садибного типу, садові та дачні будинки), в яких на момент знищення були зведені несучі та зовнішні огороджувальні конструкції (крім світлопрозорих конструкцій та заповнення дверних прорізів), щодо яких отримано право на виконання будівельних робіт;
в) складові частини об’єктів будівництва (квартири, інші житлові приміщення в будівлі), які після прийняття в експлуатацію є самостійними об’єктами нерухомого майна, за умови що на момент знищення в об’єкта будівництва були зведені несучі та зовнішні огороджувальні конструкції (крім світлопрозорих конструкцій та заповнення дверних прорізів), щодо яких отримано право на виконання будівельних робіт.
Тобто говоримо тільки про житлову нерухомість, причому пункти «б» і «в» стосуються і недобудов.
Про нежитлову нерухомість у Законі №2923 не йдеться. Але житло є у всіх, тому далі читайте дуже уважно. Адже у наступних статтях ми побачимо відповіді на численні запитання, які поставили вище.
Статті 2, 13: хто матиме право на компенсацію?
Отримувачами компенсації за пошкоджені/знищені об’єкти нерухомого майна будуть:
1) фізичні особи – громадяни України, які є:
а) власниками пошкоджених/знищених об’єктів нерухомого майна;
б) замовниками будівництва – у разі отримання компенсації за пошкоджені об’єкти або за знищені об’єкти недобудов;
в) власниками спеціального майнового права на неподільні житлові об’єкти незавершеного будівництва, майбутні об’єкти житлової нерухомості або особами, які сплатили часткову ціну такого об’єкта та на користь яких зареєстровано обтяження речових прав на такий об’єкт відповідно до Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» – це теж стосується недобудов;
г) особами, які здійснили інвестування/фінансування будівництва об’єктів будівництва, щодо яких отримано право на виконання будівельних робіт до набрання чинності Законом України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», – у разі отримання компенсації за недобудови;
ґ) членами житлово-будівельних (житлових) кооперативів, які викупили квартиру, інше житлове приміщення в будівлі, будинок садибного типу, садовий або дачний будинок кооперативу, але не оформили право власності на нього, – у разі отримання компенсації за недобудови;
д) спадкоємцями зазначених вище осіб;
2) об’єднання співвласників багатоквартирних будинків, управителі багатоквартирних будинків, житлово-будівельні (житлові) кооперативи, які здійснюють утримання відповідних будинків, особи, уповноважені співвласниками багатоквартирних будинків відповідно до Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (у разі якщо співвласники самостійно здійснюють утримання багатоквартирного будинку та в цьому будинку не створено об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, не призначено управителя, відсутній житлово-будівельний (житловий) кооператив, який здійснює його утримання), – у разі отримання компенсації за пошкоджене спільне майно багатоквартирного будинку.
Тобто, як бачимо, в Законі №2923 не йдеться про:
- іноземців, які придбали житло в Україні;
- юросіб, які мають на балансі житлову нерухомість;
- забудовників та інститути інвестування тощо.
Звісно, що вони теж отримають свою компенсацію збитків, але вже за іншими нормативними актами та, можливо, іншими шляхами.
Зараз говоримо про претензії виключно громадян України та ОСББ, ЖБК, які фінансуватиме Україна як держава (за власний кошт, за гроші благодійників, за рахунок репарацій – ст. 13 закону).
Але і серед них будуть винятки. Наприклад, неможливо буде отримати компенсацію тим, хто потрапить до санкційного переліку, або тим, кого засуджено за порушення національної безпеки України.
Якщо ваше житло знищено
Стаття 3: звісно ж, буде Комісія!
Без комісій фінансування державою не буває. Передбачається, що буде створено Комісію з розгляду питань щодо надання компенсації за знищені об’єкти нерухомого майна.
Персональний склад Комісії з розгляду питань щодо надання компенсації затверджується розпорядчим актом виконавчого органу ради, військової адміністрації населеного пункту або військово-цивільної адміністрації населеного пункту. Простіше кажучи, буде центральна Комісія, затверджена КМУ, а на місцях комісії створюватимуть мерії та військові адміністрації.
Саме такі комісії прийматимуть рішення про надання або відмову у компенсації. Як саме вони працюватимуть, встановить КМУ своєю постановою найближчим часом.
Статті 4 – 7, 9: подаємо заяву на компенсацію
Для цього треба подати заяву. Граничний строк – протягом року з дня припинення або скасування воєнного стану на території, на якій розташований (розташовувався) знищений об’єкт нерухомого майна.
Заяву про надання компенсації за знищений об’єкт нерухомого майна подають щодо кожного знищеного об’єкта нерухомого майна окремо:
1) в електронній формі – засобами Єдиного державного вебпорталу електронних послуг;
2) у паперовій формі – через центр надання адміністративних послуг, орган соціального захисту населення або нотаріуса.
Подання заяви здійснюється незалежно від задекларованого/зареєстрованого місця проживання (перебування) отримувача компенсації або місця розташування знищеного об’єкта нерухомого майна. В електронній формі це взагалі не проблема – з будь-якого місця земної кулі. А у паперовій формі – лише в Україні, але теж у будь-якому регіоні.
У разі якщо знищений об’єкт нерухомого майна перебуває у спільній власності, заява про надання компенсації за знищений об’єкт нерухомого майна може бути подана кожним співвласником окремо або одним із співвласників такого об’єкта. Заява, подана одним із співвласників, вважається поданою всіма співвласниками за відсутності заперечень інших співвласників.
Як виглядатиме заява, має встановити КМУ. Але вже тепер відомо, що разом із заявою слід подати певний перелік підтвердних документів, його наведено у ч. 7 ст. 4 Закону №2923.
Порядок черговості розгляду заяв та підстави для відмови у компенсації наведено у статтях 5 та 6 відповідно. У статті 9 зазначаються особи, які матимуть пріоритет в отриманні компенсації. А в статті 7 наводяться підстави для зупинення та поновлення розгляду заяв (наприклад, якщо документи було надано не у повному обсязі).
Статті 8, 11 – 12: у якому розмірі буде компенсація?
От ми й дійшли до найцікавішого.
Розмір компенсації за знищений об’єкт нерухомого майна буде визначено щодо кожного отримувача компенсації та кожного знищеного об’єкта нерухомого майна окремо, виходячи із загальної площі знищеного об’єкта нерухомого майна та вартості 1 квадратного метра площі знищеного об’єкта нерухомого майна.
Розмір компенсації за знищений об’єкт нерухомого майна, який перебуває у спільній власності двох та більше отримувачів компенсації, визначатиметься пропорційно до розміру частки, яка належить відповідному співвласнику.
А про яку вартість ми говоримо? Поки що це таємниця. Адже визначення вартості 1 квадратного метра площі знищеного об’єкта нерухомого майна здійснюватиметься у порядку, встановленому КМУ в Порядку надання компенсації за знищені об’єкти нерухомого майна. Якого ще немає.
Розмір компенсації за знищений об’єкт недобудови визначатиметься пропорційно до відсотка ціни такого об’єкта, який фактично сплачений отримувачем компенсації.
Так чи інакше, як ми зазначали вище, сума компенсації обов’язково має бути зазначена у житловому сертифікаті.
А якщо цієї суми буде замало? Законотворці відсікають усі подібні запитання: оплата різниці між фактичною вартістю об’єкта та вартістю, зазначеною у житловому сертифікаті, здійснюється отримувачем компенсації самостійно.
Ну, гаразд. А якщо різниця буде надто великою? Чи можна цей сертифікат просто продати і вкласти гроші у щось інше, з надією заробити на нове житло потрібної якості та розміру? На жаль, ні.
Ось передати у спадок можна (про це говорить ст. 12 Закону №2923).
А продати чи подарувати – не можна.
Житловий сертифікат може бути використаний лише його власником або його спадкоємцем та не може бути відчужений третім особам. Принаймні так поки що говорить ч. 9 ст. 8 Закону №2923. А ч. 11 додає, що на використання сертифіката у отримувача буде лише 5 років, ще і з певними обмеженнями щодо вибору місця (і це лише неокупована територія України) тощо.
Мало того! Незрозуміло чому, але законотворці обмежили у правах навіть тих, хто використає цей сертифікат на придбання нового житла. Отримувач компенсації не має права відчужувати житло, придбане (у тому числі проінвестоване/профінансоване) ним з використанням житлового сертифіката, протягом п’яти років (ч. 17 ст. 8 Закону №2923).
Але як буде на практиці, – побачимо. Цілком можливо, що коли дійде до реального фінансування та вирішення проблем переселенців, законотворці змінять, і неодноразово, цей закон. А нині вони передбачили право постраждалих оскаржувати рішення комісій та інші дії, пов’язані з отриманням та використанням компенсацій (ст. 11 закону).
Якщо ваше житло пошкоджене
Цьому питанню присвячена дуже коротка стаття 10 закону – порядок компенсації має затвердити найближчим часом КМУ.
Але ми вже знаємо, що, крім комісій для знищеного житла, буде ще і Реєстр пошкодженого та знищеного майна. Яка саме інформація зберігатиметься в цьому Реєстрі і як цю інформацію отримати, теж має визначити КМУ (ст. 14 Закону №2923). За підключення та доступ до Реєстру пошкодженого та знищеного майна, внесення відомостей до такого Реєстру і користування ним плата не стягуватиметься.
