Читайте найповніший аналіз усіх змін за Законом №4536 від редакції «Дебет-Кредит»:
- Квартальна єдина звітність з ПДФО, ВЗ та ЄСВ та інші податкові зміни для ФОПів: аналіз Закону №4536
- Зміни у ПДВ, місцевих податках та ТЦУ: аналіз Закону №4536
- Зміни щодо алкоголю і тютюну, ліцензій на торгівлю ними та пального для власних потреб: аналіз Закону №4536
- Нові ставки експортного мита на ріпак та сою: аналіз Закону №4536
Історію прийняття законопроєкту №13157 читайте тут і тут. Картку законопроєкту №13157 можна подивитись на сайті Верховної Ради, а текст, підписаний Головою ВРУ – за цим посиланням.
Президент підписав Закон 2 вересня, а офіційне опублікування в «Голосі України» відбулося 3 вересня 2025 р.
2 вересня 2025 року Президент підписав Закон №4536-IX, який кардинально змінює систему звітності нотаріусів перед податковими органами. З 1 січня 2026 року запроваджуються нові правила інформування про всі операції з нерухомістю, що посилить податковий контроль за великими угодами. Розповідає Б. Янків на своєму сайті.
Основні зміни в законодавстві
Закон вносить зміни до Податкового кодексу щодо порядку подання нотаріусами інформації до контролюючих органів, диференціюючи вимоги для державних та приватних нотаріусів.
Що змінюється з 1 січня 2026 року
Обов’язкова звітність про угоди:
- Договори купівлі-продажу нерухомості
- Договори міни (обміну) нерухомості
- Договори дарування нерухомості
- Свідоцтва про право на спадщину
Диференціація за типом нотаріуса:
- Державні нотаріуси – щомісячна звітність (як і раніше)
- Приватні нотаріуси – щоквартальна звітність з розбивкою по місяцях
Закон не революціонізує систему звітності, а лише оптимізує її для приватних нотаріусів. Головна мета – не спрощення, а посилення контролю за операціями з нерухомістю через систематизацію інформації в податкових органах.
Нові строки подання звітності
Зміна частоти звітності з щомісячної на щоквартальну зменшує адміністративне навантаження, але зберігає детальність інформації.
Порівняння нових та чинних правил
| Тип нотаріуса | До 2026 року | З 2026 року |
| Державні нотаріуси | Щомісяця | Щомісяця (без змін) |
| Приватні нотаріуси | Щомісяця | Щокварталу з розбивкою по місяцях |
Приватні нотаріуси мають подавати квартальні звіти з обов’язковою деталізацією даних по кожному місяцю звітного кварталу.
Зміст звітності нотаріусів
Інформація, яку нотаріуси передають до податкової, залишається максимально деталізованою для забезпечення ефективного контролю.
Обов’язкові дані у звітах:
- Відомості про угоди – детальна інформація про кожен посвідчений договір
- Ціна операції – повна вартість кожного договору або об’єкта спадщини
- Суми сплаченого податку – у розрізі кожної окремої угоди
- Персональні дані – інформація про сторони угод
Форма подання: Дані передаються у формі податкового розрахунку відповідно до підпункту “б” пункту 176.2 статті 176 ПК.
Посилення контролю за операціями з нерухомістю
Мета змін: Нова система звітності спрямована на підвищення прозорості ринку нерухомості та попередження використання неоподаткованих коштів для великих придбань.
Механізм контролю:
- Автоматичне отримання даних – податкова служба отримує інформацію про всі угоди одразу після їх посвідчення
- Перехресна перевірка – співставлення вартості придбаної нерухомості з офіційними доходами покупця
- Додаткові запити – у разі невідповідності можуть надходити запити про джерела коштів
Практичні наслідки для покупців:
- Неможливість приховати факт придбання нерухомості
- Необхідність документального підтвердження джерел коштів
- Ризик додаткових перевірок при значних покупках
Нова система фактично створює автоматичний тригер для податкових перевірок при покупці дорогої нерухомості. Якщо вартість придбання не співпадає з офіційними доходами, питання від податкової стануть неминучими. Це кардинально змінює підходи до планування великих покупок.
Відео на тему: Нотаріуси повідомляють в податкову про купівлю нерухомості!
Зміни для інших категорій платників
Закон також торкається інших учасників ринку, які беруть участь в операціях з майном.
Суб’єкти біржових угод:
- Юридичні особи – щомісячна звітність (без змін)
- ФОПи – перехід на щоквартальну звітність
Податкові агенти:
- ФОПи та особи з незалежною професійною діяльністю – щоквартальні звіти з розбивкою по місяцях
- Інші податкові агенти – щомісячна звітність
Закон послідовно впроваджує принцип диференціації звітності: ФОПи переходять на квартальну звітність у всіх сферах, а юридичні особи зберігають щомісячну. Це частина загальної стратегії спрощення адміністративного навантаження для малого бізнесу.
Вплив на ринок нерухомості
Нові правила значно ускладнюють використання “тіньових” схем при операціях з нерухомістю.
Очікувані зміни:
- Зниження спекулятивних операцій – через підвищений контроль
- Легалізація доходів – стимул до офіційного оформлення джерел коштів
- Підвищення якості статистики – більш точні дані про ринок нерухомості
Ризики для покупців:
- Необхідність документування всіх джерел коштів
- Можливі додаткові перевірки та запити від податкової
- Ускладнення для операцій з готівковими розрахунками
Нові правила фактично завершують епоху “сірих” операцій з нерухомістю. Ринок стане більш цивілізованим, але й більш жорстким до тих, хто не може документально обґрунтувати походження коштів. Це може призвести до короткострокового зниження активності, але довгостроково оздоровить ринок.
Висновки
Новий Закон №4536-IX представляє збалансований підхід до посилення контролю за операціями з нерухомістю. З одного боку, він спрощує адміністративне навантаження на приватних нотаріусів через квартальну звітність, з іншого – забезпечує повну прозорість всіх угод для податкових органів.
Для покупців нерухомості ці зміни означають необхідність більш ретельної підготовки документів, що підтверджують походження коштів. Часи, коли можна було придбати дорогу нерухомість без пояснення джерел фінансування, остаточно відходять у минуле.
Учасникам ринку нерухомості варто підготуватися до нових реалій та забезпечити повну відповідність своїх операцій вимогам законодавства. Це стосується як нотаріусів, які мають адаптувати свої внутрішні процеси, так і покупців, які повинні мати чіткі документальні підтвердження походження коштів.