Чому саме договір?
Правовідносини найму житла врегульовані гл. 58 ЦКУ. Так, згідно з ст. 810, 811, 812, 813 ЦКУ, за договором найму (оренди) житла одна сторона – власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.
Такий договір житла укладається у письмовій формі. Однак якщо сторони недодержали письмової форми договору – це не буде означати недійсність договору, але сам факт укладання чи оспорювання окремих частин договору необхідно буде доводити письмовими доказами, засобами аудіо- та відеозапису та ін.. Пам’ятайте, рішення суду в таких випадках не може ґрунтуватися на показаннях свідків, тому радимо дотримуватися письмової форми договору.
Також зауважимо, що такий договір не потрібно посвідчувати нотаріально або здійснювати державну реєстрацію.
Строк, на який укладається договір, визначається сторонами. Згідно зі ст. 821 ЦКУ, якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п'ять років.
Також, у випадку, якщо строк договору менше одного року, до нього не застосовуються положення про:
- право на житло інших осіб, що проживають разом з наймачем;
- право вселення тимчасових мешканців;
- переважне право на переукладання договору житлового найму після закінчення його строку;
- правила піднайму;
- заміну наймача у договорі найму житла.
Предметом договору найму житла може бути:
- помешкання, зокрема квартира або її частина;
- житловий будинок або його частина;
- дачний або садовий будинок, тощо.
Помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому. Якщо об’єктом договору найму є житло у багатоквартирному житловому будинку, Ви має право користування майном також парковкою та дитячим майданчиком біля найманого житла.
Сторонами у даному договорі можуть бути фізичні та юридичні особи. Якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб.
Договір найму житла, що належить до державного або комунального житлового фонду, укладається між житлово-експлуатаційною організацією та наймачем на основі ордеру. В найм може здаватись квартира або інше ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, а також одноквартирний жилий будинок.
Відповідно до ст. 815 ЦКУ, до обов’язків наймача належить:
- використовувати житло лише для проживання у ньому, тобто забороняється використовувати житло для промислового виробництва, підприємницької діяльності тощо;
- забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані;
- своєчасно вносити плату за житло;
- самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму (до комунальних послуг відносять послуги водо-, тепло-, газопостачання, послуги водовідведення, електроенергія, вивезення побутового сміття та інші).
Якщо наймачами житла є кілька осіб, їхні обов'язки за договором найму житла є солідарними.
Законодавець зобов’язує в договорі найму житла вказати осіб, які проживатимуть разом із наймачем. Ці особи набувають рівних з Вами прав та обов'язків щодо користування житлом. Наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним.
Наймач також зобов’язаний проводити поточний ремонт житла, переданого в найм. Під поточним ремонтом слід розуміти роботи з підтримання в належному стані житла: фарбування вікон, дверей тощо, ремонт або заміна електрообладнання, сантехнічних приладів та інше.
Капітальний ремонт зобов’язаний проводити наймодавець. До капітального ремонту належать більш складні роботи, які потребують значних матеріальних та людських витрат: заміна окремих конструкцій помешкання, інженерних конструкцій, тощо.
Переобладнання житлового будинку, в якому знаходиться житло, передане у найм, якщо таке переобладнання істотно змінить умови користування житлом, не допускається без згоди наймача. Переобладнання будинку – це, наприклад, перетворення жилих приміщень в нежилі і навпаки, в зміні призначення нежилих приміщень (ванну на кухню).
Додатково необхідно відмітити, що наймач не має права проводити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця. Згода наймодавця може бути надана як в письмовій, так і в усній формі (знову радимо письмову форму). Відмова в наданні такої згоди може бути оскаржена до суду.
У разі зміни власника житла, переданого у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця. Тобто, на попереднього власника покладається обов’язок попередити нового власника про факт укладення договору найму з Вами, а новий власник зобов’язаний виконувати умови договору.
Щодо плати за житло, положення ст. 820 ЦКУ передбачають, що розмір такої плати встановлюється у договорі найму житла. Наймач вносить плату за користування житлом у строк, встановлений договором. Якщо такий строк внесення плати не встановлений договором, Ви вносите її щомісяця.
Одностороння зміна розміру плати за користування житлом не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Тому уважно читайте умови договору, що б ненароком не підписатися на такі умови.
У разі коли договір укладений на строк більше ніж на один рік…
… держава закріпляє за Вами дещо ширший обсяг прав.
Ви та особи, які постійно проживають разом з Вами, за взаємною згодою та з попереднім повідомленням наймодавця можете дозволити тимчасове проживання у помешканні іншої особи (кум, брат, сват) без стягнення плати за користування житлом. Зауважте, згода наймодавця не потрібна, лише слід його повідомити.
Такі тимчасові мешканці не мають самостійного права користування житлом.
І навіть тут законодавець подумав про Вас, адже зобов’язав тимчасових мешканців звільнити житло після спливу погодженого з ними строку проживання або ж не пізніше семи днів від дня пред'явлення наймачем або наймодавцем до надоїдливих (тобто, тимчасових) мешканців вимоги про звільнення помешкання.
Також, ст. 822 ЦКУ закріпляє за довгостроковим наймачем переважне право укладення договору на новий строк або ж переважне право купівлі житла, яке було предметом договору найму.
Якщо ж у Вас прокинувся підприємець, держава надає можливість здавати житло в піднайм. За договором піднайму житла Ви за згодою наймодавця передає на певний строк частину або все помешкання, яке найняли, у користування піднаймачеві. Піднаймач не набуває самостійного права користування житлом. Звісно, такий договір є оплатним. Розмір плати за користування житлом встановлюється договором.
Однак, встановлюються певні обмеження: потрібна згода наймодавця (власника); строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму житла; у разі дострокового припинення договору найму житла одночасно з ним припиняється договір піднайму; до договору піднайму не застосовується положення про переважне право на укладення договору на новий строк.
Не менш важливим буде право наймача та інших осіб, які постійно проживають разом з ним, та за згодою наймодавця, замінити наймача у договорі найму житла на одну з повнолітніх осіб, яка постійно проживає разом з наймачем.
У разі смерті наймача або вибуття його з житла, замінити його можуть усі інші повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем, або, за погодженням з наймодавцем, одна або кілька із цих осіб. У таких випадках договір найму житла залишається чинним на попередніх умовах.
Припинення та розірвання договору
Згідно зі ст. 825 ЦКУ, наймачу житла надано право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці. І радимо дотримуватися цього порядку, оскільки, якщо Ви звільнили помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати плату за користування житлом за три місяці (за які наймодавець мав бути попереджений), якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою.
Договір найму житла також може бути припинений за ініціативи наймача, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому. Не зайвим буде зібрати докази непридатності житла зробивши фотознімки. В іншому випадку доведеться платити ще за три місяці.
Не забувайте, що договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі:
- невнесення наймачем плати за житло за шість місяців (якщо договором не встановлений більш тривалий строк), а при короткостроковому наймі – понад два рази;
- руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.
Якщо Ви випадково зіпсували житло і хочете продовжувати жити в даному житлі, рішенням суду може бути наданий строк для відновлення житла, але не більше одного року. Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік.
Договір найму частини будинку, квартири, кімнати (частини кімнати) може бути розірваний на вимогу наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї. в такому разі наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці.
Якщо наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням (наприклад, варите мило) або систематично порушують права та інтереси сусідів, наймодавець може попередити наймача про необхідність усунення цих порушень. Якщо попередження не було взятим до уваги, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму житла.
У разі такого розірвання договору, наймач та інші особи, які проживали у помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла.
Як показує практика орендодавці та ріелтори мають «свою» типову форму договору, яку пропонують підписати майбутнім орендарям. Проте, сподіваємось, що інформація викладена у цій консультації допоможе Вам шляхом перемовин досягти більш вигідних умов. Пам’ятайте, що не обов’язково підписувати запропоновану форму, а на юридичному ресурсі «Протокол» Ви завжди зможете знайти юриста, який допоможе скласти договір, який максимально захищатиме Ваші інтереси.
Марія Дунай