Сплата земельного податку "єдинниками" - у новому роз'ясненні ДФС

Коментар до листа від 28.07.2017 р. №1405/6/99-99-12-02-03-15/ІПК

Нагадаємо, що це питання ми уже розглядали в аналітичному матеріалі  "Земельний податок залежно від групи єдиного податку " у 2016 році. Що змінилося з того часу?

Насамперед нагадаємо загальну для всіх "єдинників" норму – пп. 4 п. 297.1 ПКУ. Згідно з ним, платники єдиного податку позбавлені від обов'язку сплати податку на майно (в частині земельного податку). Та все ж є винятки, коли "єдинники" мають сплачувати земельний податок, а саме:

• за земельні ділянки, що не використовуються платниками єдиного податку першої - третьої груп для провадження господарської діяльності;
• за земельні ділянки, що не використовуються платниками єдиного податку четвертої групи для ведення сільськогосподарського товаровиробництва.

Тож, найцікавіше - це визначити, що вважати господарською діяльністю для "єдинників" 1-3 груп. Особливо, якщо знати, що у таких "єдинників" об’єктом оподаткування переважно є отримана виручка, не зменшена на понесені для її отримання витрати.  Чи доречно в такому випадку застосовувати для визнання діяльності господарською лише ознаку отримання від неї оподаткованого доходу? І що робити, якщо протягом звітного року (а для земельного податку саме рік є звітним періодом), земельна ділянка не у кожному місяці приносить "єдиннику" виручку? 

На жаль, однозначної відповіді на це питання у ПКУ немає. А це дає можливість податківцям по-різному тлумачити зазначену норму щодо несплати земельного податку.

У коментованому листі податківці розглядають питання надання земельної ділянки у користування іншій особі разом із будівлею, яка на ній розташована. Ось це і буде практичним прикладом того, як зазначена податкова пільга працює на практиці.

 Щодо надання земельної ділянки в оренду як такої (на підставі договору оренди саме земельної ділянки) питань немає.

Для "єдинників" 1-3 груп це означатиме несплату земельного податку, адже надання землі в оренду передбачає отримання орендної плати. Є дохід, а отже, є використання земельної ділянки у господарській діяльності. Навіть у випадку, коли орендна плата сплачується не щомісяця або орендар порушує строки її сплати.

А для "єдинників" 4-ї групи це означатиме сплату земельного податку! Адже використовуватиметься ця земельна ділянка вже не орендодавцем, а іншою особою – орендарем.

Зокрема, тут податківці наголошують: у разі передачі земельних ділянок в користування іншому суб’єкту господарювання за договором оренди (а також за договорами емфітевзису, сервітуту, суперфіцію), земельний податок власником земельних ділянок - платником єдиного податку четвертої групи сплачується на загальних підставах оскільки такі земельні ділянки використовуються платником не для ведення сільськогосподарського товаровиробництва.

А що відбувається, якщо земельна ділянка переходить у користування до іншої особи на підставі оренди нерухомості, що на ній розташована?

В цьому випадку виникає юридичний казус. Справа в тому, що право користування земельною ділянкою, яка належить до розташованої на ній будівлі, невід’ємне від користування самою будівлею. Тому для того, щоб користуватися такою земельною ділянкою, орендарю достатньо мати договір оренди будівлі.

Але для податківців отримання доходу саме від земельної ділянки є питанням принциповим – бо інакше, на їхню думку, немає використання землі в господарській діяльності! Тому вони наполягають на укладанні договору, який би передбачав окрему плату за користування такою земельною ділянкою (якщо в договорі оренди будівлі про це не згадується).

Зокрема, тут податківці наголошують:  у разі передачі земельної ділянки за договором оренди, емфітевзису, сервітуту, суперфіцію власник земельних ділянок - платник єдиного податку третьої групи земельний податок не сплачує за умови одержання доходу у вигляді плати за користування такою земельною ділянкою, яка встановлена відповідним договором. 

Втім, це вже прогрес! Адже ще кілька років тому податківці мали абсолютно фіскальну позицію, яка подекуди ще трапляється у територіальних податківців: платники єдиного податку, що є власниками земельних ділянок, або постійні землекористувачі за земельні ділянки під будівлями (їх частинами), переданими в оренду іншим суб’єктам господарювання, з урахуванням прибудинкової території повинні сплачувати земельний податок на загальних умовах за ставками, визначеними ПКУ. У разі надання в оренду частини будівлі земельний податок обчислюється пропорційно площі, яку передано у оренду.

Втішаймося тим, що у центрального податкового органу позиція лояльніша.

Зокрема, у коментованому листі ДФСУ роз’яснює: "єдинник" 1-3 груп, що надає в оренду об’єкти нерухомого майна, може застосовувати право звільнення від сплати земельного податку за умови, що залучення земельних ділянок до господарської діяльності підтверджується укладеними та зареєстрованими в установленому порядку цивільно-правовими угодами щодо надання таких ділянок у оренду суб’єктам, які орендують об’єкти нерухомого майна, відмінного від земельної ділянки.

Отже, запорукою несплати єдиного податку спрощенцями 1-3 груп є договір про надання в оренду такої земельної ділянки, розташованої під орендованою будівлею!

І, звісно, що такий договір повинен передбачати сплату орендарем орендної плати. А ось на те, чи сплачував орендар цю орендну плату та як часто, податківці поки що уваги не звертають (для застосування податкової пільги самого договору достатньо).

Втім, якщо орендна плата так і не буде сплачена протягом строків позовної давності*, і заборгованість перед орендодавцем стане безнадійною, позиція податківців може і змінитися. Адже головною умовою все ж таки є отримання доходу від такої земельної ділянки. Тож, щоб не наражатися на неприємності, радимо дуже уважно укладати такі договори і стежити за стягненням орендної плати за ними!