Нерухоме майно у спільній власності: як у 2026 році ФОПу на єдиному податку здавати свою частку в оренду

1. Які існують ліміти для ФОП на ЄП щодо оренди?
2. Як рахувати ЄП-ліміти на оренду, якщо майно перебуває у спільній власності? 
3. Спільна власність на нерухомість: на які норми ЦКУ ФОПу треба звернути увагу? 
4. Про які ще обмеження треба пам'ятати ФОПу 2-ї групи? 
5. Висновки та рекомендації 
6. Практичні поради для ФОП-орендодавців
7. Де почитати додатково про оренду нерухомості у ФОПа? 

Нещодавно ДПС (а саме ГУ ДПС у Тернопільській області) задалася таким питанням: чи може ФОП перебувати на спрощеній системі оподаткування, якщо він здає в оренду частину нежитлової будівлі, загальна площа якої перевищує ліміт для платників єдиного податку у 900 кв.м.?

Відповідь податківці шукали у поєднанні норм податкового та цивільного законодавства. Податкову частину питання ДПС розкрила досить докладно і лояльно для ФОПів-«єдинників». Натомість цивільний блок відповіді був дещо спрощений. Ця обставина змусила нас зануритися у проблему глибше. 

Які існують ліміти для ФОП на ЄП щодо оренди?

Законодавць чітко окреслили рамки, за які підприємцю-«єдиннику» заходити не можна. Пп. 291.5.3 ПКУ передбачені жорсткі обмеження щодо площ, які ФОП першої–третьої груп має право надавати в оренду: 

• земельні ділянки: сукупно не більше 0,2 гектара;
• житлові приміщення: сукупно не більше 400 квадратних метрів;
• нежитлові приміщення (будівлі, споруди): сукупно не більше 900 квадратних метрів.

Як рахувати ЄП-ліміти на оренду, якщо майно перебуває у спільній власності? 

Що робити, якщо підприємець володіє лише частиною величезного торговельного центру чи комплексу складів, загальна площа якого сягає кількох тисяч квадратних метрів?

Тут на допомогу підприємцю приходить ЦКУ, у якому стверджується, що майно може належати кільком особам на праві спільної часткової власності, де чітко визначено частку кожного співвласника, або спільної сумісної власності (ст. 355 ЦКУ). Якщо частки у договорі чи акті не визначені окремо, за замовчуванням вони вважаються рівними (ч. 1 ст. 357 ЦКУ).

Саме ці норми стали для ДПС ключовими.

Висновок ДПС: 

ФОП – платник єдиного податку 2 або 3 групи має право здавати в оренду свою частку нежитлового приміщення, яке перебуває у спільній власності кількох фізичних осіб, навіть якщо загальна площа всього приміщення перевищує 900 кв. м. 

Головна умова: площа частки, яка належить саме цьому ФОП і передається за договором оренди, не повинна виходити за межі встановлених 900 кв. м.

Спільна власність на нерухомість: на які норми ЦКУ ФОПу треба звернути увагу? 

Спільна власність на нерухомість виникає у випадках, коли на один об'єкт (квартиру, будинок, земельну ділянку чи нежитлове приміщення) існують права у двох або більше осіб. 

ДПС у своєму інформаційному повідомленні обмежилася лише констатацією кількох норм з цієї сфери цивільного права і надалі цю тему не розвила. Але ж спільна власність не обмежується нежитловою нерухомістю, відмінною від земельної ділянки. Різними є і шляхи набуття спільної власності – і це не тільки купівля-продаж нерухомості за договором з кількома покупцями.  

Варто виділити найбільш поширені приклади виникнення спільної власності, яка може використовуватися у бізнесі, зокрема, підприємцями.

Як може виникнути право спільної власності на майно?

1. Придбання нерухомості у шлюбі. Майно, набуте подружжям за час шлюбу (купівля, інвестування в будівництво), за замовчуванням є їхньою спільною сумісною власністю, незалежно від того, хто з них зареєстрований у реєстрі або сплачував кошти.
2. Спадкування кількома фізособами. Коли за заповітом або за законом спадщину (наприклад, батьківську квартиру чи житловий будинок) приймають кілька спадкоємців (діти, чоловік/дружина, батьки), об'єкт переходить у їхню спільну часткову власність у рівних або визначених частках.
3. Приватизація житла. Державне або комунальне житло, приватизоване членами сім'ї або наймачами, оформлюється у спільну сумісну або спільну часткову власність усіх повнолітніх та неповнолітніх осіб, які були в ньому зареєстровані та мали право на приватизацію.
4. Спільне придбання кількома покупцями. Купівля нерухомості в частках за домовленістю двох або більше осіб (наприклад, бізнес-партнерами, цивільним подружжям чи родичами), які об'єднують кошти для придбання квартири, комерційної площі або земельної ділянки.
5. Зведення житлового будинку чи інших споруд спільною працею та за рахунок коштів кількох осіб (наприклад, членів сім'ї чи партнерів) на підставі відповідного договору або фактичного об'єднання ресурсів.
6. Спільне майно у багатоквартирному будинку. Власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку за законом є співвласниками спільного майна (сходові клітини, дах, підвали, несучі конструкції, прибудинкова територія) на праві спільної сумісної власності.
7. Поділ земельної ділянки між власниками нерухомості. Якщо на одній земельній ділянці розташований будинок чи інша будівля, що належить кільком особам, така земельна ділянка перебуває у спільній частковій власності власників цієї будівлі.

Варіант 1. Якщо власність спільна часткова

• Право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою (ч. 1 ст. 358).
• Співвласники можуть домовитися про порядок володіння та користування майном (ч. 2 ст. 358). Якщо такий договір нотаріально посвідчений, він обов’язковий і для наступних набувачів частки.
• Кожен співвласник має право на володіння та користування частиною майна в натурі, що відповідає його частці (або на компенсацію, якщо це неможливо) (ч. 3 ст. 358). Здати в оренду можна лише виділену в натурі частину, що відповідає частці (або за домовленістю всіх).
• Самостійно розпоряджатися можна лише своєю часткою у праві власності (ст. 361). Здавати в оренду все приміщення без згоди інших — не можна.
• Доходи від використання (у т.ч. орендна плата) надходять до складу спільного майна і розподіляються пропорційно часткам, якщо інше не встановлено домовленістю (ст. 359).
• Витрати на утримання тощо несуть усі пропорційно часткам (ст. 360).

Увага! 

Для надання в оренду всього приміщення потрібна згода всіх співвласників (або заздалегідь укладений договір про порядок користування, який дозволяє одному діяти). Без цього правочин щодо всього об’єкта може бути оскаржений. 

Окремо здати в оренду можна лише виділену в натурі частину, що відповідає частці.

Варіант 2. Якщо власність спільна сумісна  

• Володіння і користування здійснюється спільно, якщо інше не встановлено домовленістю (ч. 1 ст. 369).
• Розпоряджання майном (у тому числі передача в оренду) здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом (ч. 2 ст. 369).
• Якщо один із співвласників вчиняє правочин щодо розпорядження, вважається, що він вчинений за згодою всіх, якщо інше не встановлено законом. Однак для правочинів, які підлягають нотаріальному посвідченню та/або державній реєстрації, згода має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена.
• Співвласники можуть уповноважити одного з них на вчинення правочинів щодо розпорядження спільним майном (ч. 3 ст. 369).
• Правочин, вчинений без необхідних повноважень, може бути визнаний судом недійсним за позовом іншого співвласника (ч. 4 ст. 369).

Увага! 

Для надання в оренду нерухомості, яка перебуває в спільній сумісній власності, обов’язкова згода всіх власників.

Додаткові практичні умови 

• Якщо частка виділена в натурі (ст. 364 для часткової, ст. 370 для сумісної), ФОП може розпоряджатися (у т.ч. здавати в оренду) лише виділеною частиною.
• Без згоди/домовленності оренда всього об’єкта нерухомості ризикує бути оскарженою іншими співвласниками.
• Доходи розподіляються між усіма співвласниками (пропорційно часткам або за домовленістю).

Про які ще обмеження треба пам'ятати ФОПу 2-ї групи? 

ФОПам, які обрали 2-гу групу єдиного податку, варто не забувати про ще один фактор. На відміну від 3-ї групи, яка може працювати з будь-яким контрагентом, 2 група може надавати послуги (а надання майна в оренду податківці розглядають саме як послуги!) обмеженому колу клієнтів.

Здавати майно в оренду підприємець 2-ї групи може виключно:

• населенню (звичайним фізичним особам);
• іншим платникам єдиного податку (ФОПам або юридичним особам) (п. 291.4 ст. 291 ПКУ).

Якщо ж вашим орендарем виступає підприємство на загальній системі оподаткування, іноземне представництво, бюджетні організації і т.д.  ФОП повинен обов'язково перебувати на 3-й групі єдиного податку.

Висновки та рекомендації 

Загалом висновок ДПС відповідає вимогам ЦКУ та ПКУ. ФОПи-«єдинники» можуть  здавати в оренду свою частку нежитлового приміщення, яке перебуває у спільній власності і перевищує 900 кв. м. (за умови, що площа частки ФОПа  не перевищує цю межу).

З іншого боку ДПС не взяла до уваги, що ФОП може надавати в оренду, не питаючи в решта співвласників, тільки ту частину площі об’єкта нерухомості, яка йому виділена в натурі. Якщо ж його частка менша, ніж зазначена в договорі оренди, то йому потрібна згода співвласників, яким належить різниця. Якщо ж частка не виділена в натурі або здається в оренду уся площа нерухомості, то ФОПу буде потрібна згода усіх співвласників. Інакше вони зможуть оскаржити договір оренди – просто тому, що не бажають здавати належну їм нерухомість в оренду. Або ж для того, щоб отримати власну частку доходу від оренди. 

Припустимо йдеться про здачу в оренду приміщення, що перебуває у спільній сумісній власності подружжя (без виділу часток у натурі) загальною площею у 1500 кв.м. Щоб укласти такий договір без проблем, потрібно отримати згоду обох співвласників. 

Дійсно, хоча, якщо один із подружжя вчиняє правочин щодо спільного майна, презюмується згода іншого (абз. 2 ч. 2 ст. 369 ЦКУ), але на практиці краще її зафіксувати. Варіантів декілька: 

• договір оренди підписують обидва подружжя як орендодавці (або один — за нотаріально посвідченою довіреністю/згодою іншого);
• укласти між подружжям договір про порядок володіння та користування спільним майном, у якому ФОП уповноважується здавати приміщення в оренду від імені обох. Це не оренда між подружжям, а підтвердження рівних прав і порядку розпорядження;
• для договорів оренди нерухомості строком до 3 років   достатньо письмової згоди. Для строку 3 роки і більше — обов’язкове нотаріальне посвідчення договору та письмова нотаріальна згода другого з подружжя; право користування підлягає державній реєстрації.

Іншими словами, орієнтуватися лише на частки не варто. 

І, якщо належна ФОПу частка не виділена в натурі, перебування ФОПа на спрощеній системі оподаткування знову ставиться під питання і можливі спори з податківцями при документальних перевірках. 

Адже, в нашому приклад площа приміщення 1500 кв. м перевищує ліміт у 900 кв.м. Оскільки частки не виділені в натурі, податківці (див. ІПК ДПС від 07.02.2023 р. №246/ІПК/99-00-24-03-03-06) можуть розглядати ситуацію так: ФОП не може довести, що здає лише «свою» частину ≤ 900 кв. м. Тому застосування спрощеної системи при здачі такого об’єкта (або його частини без чіткого поділу) неправомірне. Як наслідок, ФОП зобов’язаний перейти на загальну систему. 

Не забувайте і про те, що не можна одночасно здавати частину приміщення як ФОП, а частину — як звичайна фізична особа. Тим більше, якщо надання нерухомості в оренду зазначено в Реєстрі платників ЄП як вид вашої підприємницької діяльності. В такий спосіб обійти ліміт площі для надавання в оренду для ФОПів-«єдинників» не вийде: податківці розглядатимуть усі операції з надання в оренду як підприємницькі. 

Отже, без виділу часток у натурі на об’єктах більше 900 кв.м. існують високі ризики претензій з боку ДПС. Інша справа, якщо частки будуть визначені (наприклад, по 1/2) і виділені. Тоді  ФОП зможе здавати свою частку навіть якщо загальна площа об’єкта > 900 кв. м. Головне, щоб площа саме його частки не перевищувала ліміт. Податкова підтверджує такий підхід.

Практичні поради для ФОП-орендодавців

Щоб уникнути спірних питань під час податкових перевірок та вберегти свій статус платника єдиного податку, дотримуйтесь таких практичних правил:

1. Фіксуйте частку в документах. У договорі оренди спільного майна та витязі з Реєстру речових прав має бути чітко зазначено, що в оренду передається саме належна вам частка приміщення із зазначенням її точної площі (не більше 900 кв. м).
2. Перевірте КВЕД. Переконайтеся, що у Реєстрі платників єдиного податку відкрито код КВЕД 68.20. Він охоплює, зокрема, здавання в оренду житлових і нежитлових приміщень, складських приміщень, виставкових залів, земельних ділянок та іншої нерухомості.
3. Контролюйте статус орендаря (для 2-ї групи). Запитуйте у контрагента підтвердження його перебування на спрощеній системі оподаткування до підписання договору.
4. Визначте частки (наприклад, договір про визначення часток у спільній сумісній власності подружжя + державна реєстрація) і виділіть  в натурі (якщо можливо) частину ≤ 900 кв. м.
5. Оформіть згоду/договір про порядок користування спільним майном.

Де почитати додатково про оренду нерухомості у ФОПа? 

• ФОП на єдиному податку здає в оренду нерухомість у 2026 році: правила, ліміти, податки і поради від редакції
• Фізособа-«єдинник» та оренда приміщення-2026: податки, обмеження і оформлення
• Оренда у ФОПа ІІ групи: актуальні обмеження щодо площі, суми та орендарів
• Фізособа здає житло в оренду: документальне оформлення та оподаткування
• Чи діють граничні обсяги площі на послуги фізосіб-«єдинників» з тимчасового проживання в готелях?