- Обмеження по площі
- Які КВЕДи потрібні
- Комунальні платежі: включати до орендної плати чи ні
- Гарантійний платіж чи оплата за останній місяць
- Форма №20-ОПП: що і коли подавати
- Строки договору оренди і нотаріальне посвідчення
- Коли ФОП є податковим агентом по оренді
- Відображення оренди у Додатку 4ДФ
- Пільга з податку на нерухомість
- Висновок: ФОП та оренда приміщення
Чи може ФОП на єдиному податку здавати нерухомість в оренду? Як це залежить від групи, на якій він перебуває? Чи може ФОП здавати нерухомість в оренду як фізособа? Який КВЕД потрібний? Що робити з відшкодуванням комунальних послуг? Читайте далі в статті
«YANKIV. Юридична компанія» розповідає практично і по суті про ФОП та оренду приміщення.
Хто з ФОП може здавати нерухомість в оренду
ФОП 1 групи – не може. Перша група дозволяє лише роздрібну торгівлю на ринках і побутові послуги населенню (пп. 1 п. 291.4 ПКУ). Оренди в переліку немає.
ФОП 2 групи – може, але з обмеженням по колу клієнтів. Здавати нерухомість дозволено лише фізичним особам-громадянам, ФОП на єдиному податку та юридичним особам-платникам єдиного податку (пп. 2 п. 291.4 ПКУ). Юрособи на загальній системі, неприбуткові організації, бюджетні установи, нерезиденти, ФОП на загальній системі – за межами дозволеного кола. Порушення цього обмеження призводить до застосування ставки 15% і втрати спрощенки.
ФОП 3 групи – може здавати нерухомість будь-кому без обмежень щодо кола контрагентів.
Важлива деталь: якщо у ФОП є КВЕД 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна», вся орендна діяльність має здійснюватися виключно в межах підприємництва. Не можна одночасно здавати частину майна як ФОП, а частину – як звичайна фізична особа. Такий поділ призведе до втрати статусу єдинника.
Обмеження по площі
Незалежно від групи, ФОП не може перебувати на спрощеній системі, якщо здає в оренду: земельні ділянки понад 0,2 гектара, житлові приміщення понад 400 кв. м або нежитлові приміщення понад 900 кв. м – сумарно по всіх об’єктах (пп. 291.5.3 ПКУ). Перевищення – підстава для переходу на загальну систему.
Які КВЕДи потрібні
Для здавання нерухомості в оренду і суборенду достатньо одного КВЕД – 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна». Він охоплює і пряму оренду, і суборенду, і управління нерухомістю.
У заяві про застосування спрощеної системи у графі «Місце провадження господарської діяльності» потрібно зазначати всі адреси нерухомості, яка буде здаватися в оренду. Загального запису «Надання послуг на всій території України» недостатньо – ДПС вимагає конкретних адрес.
Комунальні платежі: включати до орендної плати чи ні
Це питання має практичне значення, і відповідь впливає на оподаткування.
Якщо орендар відшкодовує комунальні платежі окремо від орендної плати – така сума не включається до доходу ФОП як підприємця, але оподатковується за загальними правилами для фізичних осіб: ПДФО 18% і військовий збір 5%. Орендар-юрособа або ФОП при виплаті цієї суми зобов’язаний утримати і перерахувати ці податки.
Щоб уникнути цього ускладнення, в договорі оренди варто прямо прописати, що комунальні платежі включені до складу орендної плати. Тоді вся сума вважається орендною платою і оподатковується за правилами обраної групи єдиного податку.
Формулювання в договорі може бути, наприклад, таким: «Орендар сплачує орендодавцю орендну плату, яка включає в себе витрати на спожиті комунальні послуги, і не відшкодовує їх окремо».
Гарантійний платіж чи оплата за останній місяць
Ще один практичний нюанс. Якщо договором передбачено «гарантійний внесок» – ФОП зобов’язаний включити його до доходу в момент отримання. При поверненні гарантійного внеску зменшити дохід назад не вдасться, оскільки це не аванс і не передоплата за послуги.
Оптимальне рішення – прописати в договорі оплату за перший і останній місяці оренди. У такому разі при достроковому розірванні і поверненні передоплати за останній місяць ФОП зможе законно скоригувати свій дохід на підставі пп. 5 п. 292.11 ПКУ.
Форма №20-ОПП: що і коли подавати
Форму №20-ОПП потрібно подати до контролюючого органу за основним місцем обліку протягом 10 робочих днів після підписання акту приймання-передачі об’єкта оренди – не з дати договору, а саме з дати акту (п. 8.4 Порядку №1588).
Кілька важливих нюансів:
Якщо ФОП змінює орендодавця і укладає новий договір на те саме приміщення – повторно подавати форму не потрібно, якщо характеристики об’єкта не змінилися. Якщо ж за новим договором змінилися тип, адреса або вид права – форма подається заново.
Якщо ФОП орендує додаткові приміщення в тій самій будівлі, де вже є зареєстрований об’єкт – повторне подання форми теж не потрібне: діє принцип укрупнення інформації по одній адресі.
Строки договору оренди і нотаріальне посвідчення
Договір оренди будівлі або капітальної споруди на строк три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню (ч. 2 ст. 793 ЦКУ). Щоб уникнути нотаріальних витрат, на практиці укладають договори на строк 2 роки 11 місяців.
Важливо: якщо договір містить умову про автоматичну пролонгацію – є ризик, що він фактично буде діяти понад три роки. Рекомендується або нотаріально посвідчити такий договір, або не включати умову про автопролонгацію і по завершенні строку укладати новий.
Коли ФОП є податковим агентом по оренді
Якщо ФОП орендує приміщення у фізичної особи, він стає податковим агентом щодо неї (пп. 170.1.2 ПКУ). З суми орендної плати він зобов’язаний утримати і перерахувати до бюджету ПДФО 18% і військовий збір 5%. На руки фізособі виплачується сума мінус обидва податки.
ЄСВ на суму орендної плати не нараховується – оренда не є виконанням робіт чи наданням послуг, тому під дію Закону про ЄСВ не підпадає (лист ДПС від 16.01.2023).
Податки сплачуються одночасно з виплатою орендної плати. Якщо орендна плата нарахована, але не виплачена – ПДФО і ВЗ потрібно перерахувати не пізніше 30-го числа місяця, наступного за місяцем нарахування (пп. 168.1.5 ПКУ).
Сплата здійснюється за місцем реєстрації ФОП, а не за місцезнаходженням орендованого майна. Навіть якщо приміщення знаходиться в іншому місті.
Відображення оренди у Додатку 4ДФ
Виплату орендної плати на користь фізичної особи ФОП відображає у Додатку 4ДФ до податкового розрахунку. Ознака доходу: 196 (якщо орендодавець – фізична особа-громадянин), 157 (якщо орендодавець – ФОП).
У графі 3а зазначається сума нарахованої орендної плати. У графі 3 – сума фактично виплаченого доходу (повна сума, включаючи утримані податки). Графи 4а, 5а – нараховані ПДФО і ВЗ, графи 4 і 5 – фактично перераховані до бюджету суми.
Пільга з податку на нерухомість
Важливо пам’ятати: якщо ФОП здає квартиру в оренду, він втрачає пільгу зі сплати податку на нерухоме майно (звільнення на 60 кв. м). Відповідно до пп. 266.4.3 ПКУ, пільги не застосовуються до об’єктів, які використовуються для отримання доходу – у тому числі тих, що здаються в оренду.
Висновок: ФОП та оренда приміщення
Оренда для ФОП – це не просто підписати договір і отримати гроші. Від групи єдиного податку залежить коло допустимих орендарів, від площі – можливість залишитися на спрощенці, від формулювань у договорі – оподаткування комунальних платежів.
Якщо ФОП ще й орендує у фізособи – він стає податковим агентом з усіма відповідними обов’язками. Уважне ставлення до деталей на старті позбавить від неприємних сюрпризів під час перевірки.
***
Читайте також:
- «Єдинники» і земельний податок: хто платить з 1 липня?
- ФОП на єдиному податку здає в оренду нерухомість у 2026 році: правила, ліміти, податки і поради від редакції
- Фізособа здає житло в оренду: документальне оформлення та оподаткування
- Чи діють граничні обсяги площі на послуги фізосіб-«єдинників» з тимчасового проживання в готелях?
- Фізособа-«єдинник» і повернена передоплата: як відобразити у звітності?
