Украина является лидером среди европейских стран по количеству собственников жилья. Согласно докладной записке Национального института стратегических исследований 95% домохозяйств имеет собственное жилье. В Болгарии 87%, в Польше 75%, в Чехии 55%, в Португалии 47%, во Франции 34%, в Германии 24%, в Швеции 17%, а Нидерландах – всего 5%. Во многом это связно с тем, что в Украине, в отличии от той же Польши, а тем более Голландии, была проведена приватизация жилья. В результате большое количество украинцев стало собственниками квартир и домов. Осталось небольшое количество государственного и ведомственного жилья, но это очень маленький сегмент. Считается, что только 1,6% украинцев проживает в государственном жилье и 0,2 – в ведомственном жилье. Все остальное жилье – это собственное жилье украинцев. Так что украинцев можно назвать нацией собственников недвижимости.
Можно спорить о качестве этого жилья и месторасположении. Но это отдельный вопрос. Всего в Украине около 19 млн. квартир, среди них больше всего двухкомнатных, а меньше всего четырехкомнатных. Однокомнатных около 19% от общего количества квартир. На одного жителя Украины приходится около 23,7м2. Это мало, в странах Западной Европы этот показатель доходит до 40м2. Но это Европа, а мы Украина.
В Украине только 4,8% домохозяйств арендует жилье у других домовладельцев. В Швеции этот показатель 36%, во Франции 22%. В целом ряде европейских стран есть такое понятие как строительство жилья с целью сдачи в аренду. Это довольно-таки выгодно и для бизнеса, и для самых арендаторов. В этом случае есть понятный собственник жилого дома, а не абстрактный ЖЕК, которому безразлично состояние дома, где живут жильцы. Собственник дома не только собирает аренду, но и отвечает за состояние дома и прилегающих территорий. Поэтому не удивительно, что в той же Германии просто приходишь в восторг, когда наблюдаешь за состоянием жилого дома и шикарным состоянием придомовой территории. Как говорят специалисты «Это очень чисто!». Во многом этого можно достичь, если есть один собственник дома: в этом случае арендаторы могут действительно требовать от собственника содержать дом в идеальном состоянии. Только так можно уничтожить ЖЕКи и решить проблему нормального состояния жилья.
Но пока в Украине это непопулярно. Есть проблема налогообложения. Нет крупных бизнесменов, которые готовы вкладывать в этот бизнес. И нет моды на такой бизнес. И может самое главное: украинцы больше склонны иметь собственное жилье, чем всю жизнь снимать чужое. И как всегда стоимость аренды. Сложно сказать, насколько дороже была бы аренда жилья, если бы это жилье сдавали не владельцы квартир, а владельцы всего дома.
На текущий момент, средняя стоимость аренды жилья в Киеве около 900 долл по данным www.real.ua. Это почти на 40% ниже, чем до кризиса. Это довольно много, говорят одни, или мало, высказывают мнение другие. Все зависит от того, кто и как считает эту аренду, арендодатель или арендатор.
В Украине официально на очереди для улучшения жилищных условий находится более 1 млн. человек. При этом очередь существенно не уменьшается. И вообще стоит вопрос ее радикально инвентаризировать, так как на данный момент, случаи, когда человек имеет жилье и стоит на очереди на улучшение жилищных условий не редки, а скорее очень частые. Хотя логика этой очереди предполагает, что в ней могут числится только лица, которые не могут самостоятельно приобрести жилье и вынуждены надеяться только на государство. Если даже оставить эту очередь на квартиры в таком виде, то все равно встает вопрос: как можно эту проблему решить? Ибо на данный момент в год выдается не более 7-11 тыс. квартир. Для миллионной очереди это просто капля в море, которая радикально не изменит ситуацию. Бессмысленно надеяться на радикальное улучшение даже через десятки лет.
И вот тут как раз и возникала идея не раздавать бесплатно квартиры, а сдавать их в аренду лицам, которые нуждаются в улучшении жилищных условий. Это как раз европейский опыт. В Нидерландах 31% домохозяйств арендует социальное жилье. В Германии 22%, в Австрии 21%, в Великобритании 20%, в Швеции – 14%.
По своей сути аренда социального жилья всегда дешевле, чем аренда коммерческого жилья. Почему? Во-первых, размер и месторасположение этого социального жилья. Во-вторых цена строительства. Социальное жилье первоначально строится из более дешевых материалов и в районах с самыми дешевыми земельными участками. Таким образом получается много и дешево. В результате в той же Швеции аренда социального жилья на 30% меньше, чем коммерческого, а в Нидерландах – на 50% ниже. В этом и есть суть идеи.
Но это все Европа, а как же в Украине хотят решить эту проблему?
Во-первых, действительно жилье, которое строится за счет денег госбюджета не раздавать бесплатно, а сдавать в аренду, но по заведомо низкой цене, чтобы это была очень дешевая аренда. Для реализации этой идеи можно внести ряд изменений в законодательство Украины, чтобы это стало возможно в рамках закона. В любом случае, это бы решило многие проблемы по обеспечению жильем многих льготных категорий очередников на квартиру.
Во-вторых, учитывая менталитет украинцев и их желание иметь собственное жилье, предлагается очередникам предоставлять в аренду социальное жилье с правом выкупа. Тем самым давать возможность пользователям социального жилья не только платить более невысокую арендную плату, но часть этой арендной платы направлять на выкуп жилья, которое арендуется. В этом случае размера аренды будет выше, чем у тех, кто просто арендует социальное жилье у государства.
Согласно докладной записке Национального института стратегических исследований, если обеспечить, чтобы цены строителей социального жилья были не выше 6000 грн за 1м2, то в этом случае размер аренды в месяц составил бы 1750-2500 грн, что позволило бы за десять лет выкупить социальное жилье в собственность арендатора. Если действительно обеспечить такие цены и платежи, то это выглядит вполне привлекательно и реально для украинцев с их доходами.
Осталось за малым, начать реализовать этот проект. На данный момент и ГИУ, и Молодежный фонд заявляют, что готово представлять социальное жилье в аренду с правом выкупа по льготным ценам. Для начала этой реализации программы нужны или государственные гарантии, или финансирование из госбюджета. Первоначально называют цифру 2 млрд. грн для запуска этой программы. Но нужно будет еще ежегодно 3-5 млрд. грн госфинансирования, чтобы в обозримом будущем очередь на квартиру уменьшить хотя бы на 30-40% и сформировать рынок аренды социального жилье, как это принято в европейских странах.
Александр Охрименко, к.э.н.