Для банка не имеет значения, состоят ли люди, которые берут кредит, в браке (и приобретают недвижимость как законные супруги), или живут в свободной связи. Для организации они в любом случае созаемщики, ответственные за своевременное погашение принятого обязательства – и после развода или расставания тоже.
Последствия развода для ипотечного договора
Развод и разделение общего имущества между бывшими супругами – через суд или по договоренности - не имеет последствий в отношении кредитного договора: он действует в таком же виде, как перед разводом. Не меняется и статус экс-супругов как солидарных должников банка. Каждый из них по-прежнему остается кредитором, ответственным за погашение всего кредита, банк может потребовать этого от них обоих одновременно или от любого из них в отдельности в соответствии с гражданским кодексом. Конечно, если ситуацию не регулируют особые пункты в договоре – например, освобождающие одного из супругов от обязательств.
Независимо от положений договора супруги могут заключить соглашение, по которому один из них возьмет на себя весь кредит. Такое соглашение будет эффективным только после выражения согласия как обоих супругов, так и банка. На практике были случаи, когда супруги вели переговоры с банком, чтобы оформить долг на одного из них. В результате переговоров – заключается приложение к кредитному договору.
Бывает, что решение суда или договор о распределении имущества отводит квартиру или дом одному из супругов. Такое решение не означает, что кредитные обязательства переходят на того супруга, который стал владельцем недвижимости, и что только он отвечает теперь за погашение кредита, а второй из супругов становится свободным от этой нагрузки. Экс-супруги по-прежнему остаются солидарными должниками банка.
Одновременно решение суда или соглашение о разделе имущества может пункты, обязывающее одного из супругов погасить долги и освобождающее второго от обязательств. Но и такого рода обязательства, признанные обоими бывшими супругами, не являются эффективными в отношении банка, который выдал ипотечный кредит. Второй супруг по-прежнему обязан погашать кредит как солидарный должник. Однако если банк потребует от него погасить кредит, то он может требовать от бывшего супруга в рамках решения по разделу имущества внесения требуемых сумм в пользу банка. В случае если он не захочет платить добровольно, можно будет подать гражданский иск.
Переоформление займа на одного человека – повторная проверка кредитоспособности
Переоформление кредита на одного из бывших супругов или партнеров зависит от нескольких факторов, в том числе и от доброй воли обеих сторон. Прежде чем происходит изменение кредитного договора (в виде дополнения к договору), банк анализирует платежеспособность лица, которое должно остаться заемщиком. Если окажется, что отлучение одного из заемщиков приведет к ухудшению перспектив погашения кредита, банк может потребовать дополнительного обеспечения: оформления в качестве дополнительного залога другой недвижимости, поручительства или привлечения другого созаемщика (например, нового спутника жизни или родителей). В противном случае это может привести к расторжению кредитного договора в чрезвычайном режиме.
Эксперты отмечают, что люди, которые получали кредит несколько лет назад, в настоящее время вынуждены считаться с более строгими правилами оценки кредитоспособности. Если окажется, что новый заемщик не имеет соответствующей кредитоспособности, что затрудняет перенос обязательств на него, стоит спросить в банке, на каких условиях можно получить согласие на требуемое решение. Случается, что по соглашению бывших супругов можно будет погасить часть кредита таким образом (например, из сэкономленных средств или после продажи других активов), чтобы остаток долга числился за тем из супругов, который останется заемщиком.
Когда передача обязательств по кредиту невозможна
Иногда банк не видит шансов на перенос обязательств на одного из заемщиков. В таком случае решением – с согласия банка – может стать продажа залоговой недвижимости и погашение кредита из средств, полученных от такой сделки. Препятствием может быть снижение стоимости жилья со времени получения кредита вследствие неблагоприятных изменений на рынке недвижимости или вследствие увеличения суммы займа, взятого в иностранной валюте (например, в швейцарских франках). В результате, цены, полученной за продажу недвижимости, может не хватить на погашение кредита.
Другое решение – это сдача недвижимости в аренду с направлением полученных средств на выплату ипотечного кредита. К сожалению, использование этих решений могут себе позволить только люди без жилищной проблемы.
Развод и льготная ипотека
Если кредит на жилье был получен по государственной льготной программе, решение о разводе между заемщиками не приведет к тому, что субсидия по процентной ставке по кредиту будет потеряна или возникнет необходимость вернуть ранее полученные. Хотя законодатель предусмотрел несколько ситуаций, которые вызывают потерю субсидий в рамках льготной программы, в них нет речи о разводе. Переоформление кредита и права собственности на жилье на одного из заемщиков также не приведет к таким последствиям. Следует, однако, иметь в виду, что право на получение льготной ипотечной программы полагается один раз. Это означает, что люди, которые их использовали в предыдущем браке, не смогут повторно подать заявку на льготный кредит (даже в качестве холостяка).