Купить квартиру в новострое - это голубая мечта многих украинцев. Однако новое готовое жилье оказывается слишком дорогим удовольствием, и люди предпочитают вкладывать свои деньги в строительство. А такие инвестиции - это риск. Есть ли шанс получить жилье у тех, кому повезло купить квартиру в долгострое, и как обезопасить себя от покупки в проблемном доме?
Строительная рулетка
Сегодня покупать квартиру в доме, который только начинают строить, - довольно рискованное дело. Даже более-менее надежные застройщики зачастую переносят сроки введения дома в эксплуатацию на полгода, год, а иногда и на полтора года от запланированной изначально даты.
Затягивание срока сдачи домов в эксплуатацию - это не самая большая проблема. Бывает так, что дом построен, а подключить его к городским сетям застройщик не может. Происходит это, когда проект не был согласован, а надеялись утвердить его задним числом. Некоторые стройки даже запрещают суды, а застройщики продолжают вести работы, одновременно пытаясь оспорить это решение в другом суде.
При этом часто люди от безысходности вынуждены вселяться в уже построенные, но не сданные в эксплуатацию дома, которые не подключены к городским сетям. В этих случаях лифты в них не работают, вода подается с перебоями, отсутствует отопление, а электричество подключено по так называемой временной схеме. Стоит ли говорить, что получить свидетельство о праве собственности на такую квартиру невозможно.
По официальной статистике, по состоянию на 1 июля в Украине насчитывается 15 733 недостроя. Общая сметная стоимость объектов, нуждающихся в достройке, составляет 186,2 млрд грн.
При этом некоторые дома уже никогда не будут достроены. В столице говорят о 40 долгостроях, которые уже стали новыми "Элита-Центрами". При этом чиновники кивают на законодательство, которое не позволяет городским властям решать проблемы этих домов. Среди причин - банкротство, непонятная ситуация с владельцами недостроев, земля, оформленная на компании, владельцы которых или в бегах, или в местах не столь отдаленных.
Новые инициативы
И пока чиновники не знают, как подступиться к этой проблеме, за дело решили взяться сами обманутые инвесторы. На прошлой неделе в столице прошла акция протеста людей, которые вложили свои средства в строительство жилья, но годами не могут в него вселиться. Государство, к сожалению, не хочет защищать права покупателей, поэтому люди разработали и передали парламентариям свой законопроект, основная суть которого заключается в том, что если застройщик не может достроить дом, то объект вместе с землей нужно передать на баланс объединению инвесторов либо же коммунальному предприятию.
- Нас, инвесторов, не устраивает бездействие государства, поэтому мы сами разработали законопроект о том, как регулировать проблему долгостроев, и через депутатов передали его на рассмотрение в Верховную Раду, - рассказал руководитель Ассоциации помощи пострадавшим Алексей Гончарук.
В парламенте уже зарегистрирован законопроект "О защите прав пострадавших инвесторов при строительстве жилой недвижимости". Кроме всего прочего, документом предлагается создать при областных государственных администрациях специальные комиссии по вопросам решения проблем долгостроев. Если тот или иной объект будет признан таковым, то земля под ним и сам недострой может передаваться объединению инвесторов. Более того, они освобождаются от ряда налогов.
- Объединение инвесторов, которым передано право пользования на земельный участок для завершения строительства долгостроя, освобождаются от уплаты арендной платы за такой земельный участок и оплаты отчислений на развитие инфраструктуры соответствующего населенного пункта, - говорится в проекте закона.
Казалось бы, хороший и своевременный документ разработали инвесторы и депутаты. Однако эксперты называют его полумерой.
- Это перекладывание с больной головы на здоровую, - говорит президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов. - Ведь в этом случае не решается проблема появления новых долгостроев. Государство должно контролировать застройщиков и все стадии строительства. Нужно создать механизм защиты прав всех инвесторов. Например, человек оплачивает небольшую часть будущей квартиры - так называемую бронь. Жилье закрепляется за ним. После этого застройщик строит дом за свои средства, и только после ввода объекта в эксплуатацию инвестор оплачивает основную часть стоимости жилья.
Похоже, что обсуждение новых законопроектов в строительной сфере будет жарким. Пока же для покупателя главное - не вляпаться в очередной долгострой, а то и вовсе в дом, который никогда не будет достроен. Для того чтобы минимизировать свои риски, мы вместе с экспертами составили список советов, которые смогут помочь вам оценить ситуацию.
5 признаков надежного застройщика
Цена
Всегда начинайте изучать предложения тех или иных компаний с анализа стоимости их предложений.
- Вы же сами понимаете, что дешевый сыр может быть только в мышеловке, - говорит Александр Рубанов. - Низкая цена говорит о том, что риск на данном объекте слишком велик.
Чтобы проверить, нет ли судебного спора по тому или иному объекту, достаточно в Едином реестре судебных решений (www.reyestr.court.gov.ua) в поисковой строке вбить название застройщика. Множество судебных разбирательств должно вас натолкнуть на размышление.
Земля
Немаловажным является вопрос земли, на которой будет стоять ваш будущий дом. В столице уже были скандалы с жилыми объектами, которые пытались возвести там, где их не должно было быть. Планировали построить школу, а начали возводить многоэтажку.
Часто земля бывает у застройщика в аренде. Это не страшно, главное, чтобы ее срок с запасом превышал срок сдачи дома в эксплуатацию. Ведь, как мы знаем, сроки строительства затягиваются даже у крупных компаний.
Еще одной большой проблемой является назначение земельного участка. Некоторые компании, особенно в пригородах, на земле для индивидуального строительства возводят многоквартирные дома. Часто их называют клубными или кооперативными. В этом случае, для того чтобы покупатель получил право собственности на конкретную квартиру, такой участок должен сменить целевое назначение. И если в мелких городах это делают относительно без проблем, то в крупных - возникают проблемы.
Поэтому возьмите у застройщика государственный акт на землю. В нем должны быть указаны владелец земли, размер земельного участка и его целевое назначение. А назначение земельного участка можно проверить на кадастровой карте (www.map.land.gov.ua).
Наличие всех документов
Следующий шаг - это проверка наличия у застройщика полного пакета документов, которые нужны для начала работ.
- Вам должны предоставить любую документацию, вплоть до проектно-сметной, - продолжает Александр Рубанов. - Если же вам под тем или иным предлогом отказывают, уходите из офиса этой компании не задумываясь.
Список документов:
Строительные работы должна выполнять компания, которая имеет лицензию на строительство и договор на генеральный подряд.
Заказчик строительства должен иметь проектную и разрешительную документацию. Что касается проектной документации, достаточно просмотреть стадию "П" - проект.
Декларация о начале строительных работ, заверенная Государственной строительно-архитектурной инспекцией. В этом документе содержится информация обо всех характеристиках объекта. Сравните количество этажей в рекламе объекта и в декларации. Они должны совпадать.
Иногда вместо декларации у застройщика на руках имеется разрешение на проведение строительных работ. В этом случае попросите заключение госэкспертизы, где будет содержаться та же информация, что и в декларации.
Другие факторы
Не поленитесь почитать о компании-застройщике в интернете. На профильных строительных форумах можно оценить наличие у нее завершенных объектов, соблюдение сроков их сдачи в эксплуатацию, а также качество строительства. Живые отзывы могут дать вам не меньше информации к размышлению, чем проверка всех разрешительных документов.
Оцените стройку
Ну и наконец не поленитесь несколько раз проехать мимо будущего дома - проверьте, с какой скоростью ведутся работы, оцените, сколько рабочих находится на объекте, как часто подвозят материалы. Купите в ближайшем магазине небольшой презент рабочим, чтобы они вам рассказали, нет ли задержек по зарплате. Это поможет оценить серьезность намерений компании.