Українці рятують свої заощадження, вкладаючи їх у квадратні метри. Щедрі пропозиції банків, які обіцяють високі відсотки, не можуть перемогти страх втратити накопичення. Постійне зниження довіри до банківських сейфів і зберігання «під подушкою» призводить до того, що накопичення вкладають фактично в будь-яку нерухомість, на яку цих накопичень вистачає. Про те, як і чому забудовники зайняли місце банків, розповідає банкір Василь Невмержицький.
Ринок нерухомості все ще далекий від рекордів, встановлених 2007 року, коли попит значно перевищував пропозицію, банки захлиналися, будучи не в змозі «переварити» потік заявок на іпотеку, а забудовники рапортували про десятки мільйонів квадратних метрів, введених в експлуатацію.
Але якщо в докризові часи не менш як половина всіх угод проходила із залученням банківського кредитування (за деякими даними – до 70%), то нині лише 3% нерухомості купують за допомогою банківського фінансування. Навіть програми розстрочення, які пропонують забудовники, не мають попиту серед українців. За даними компанії UTG, у першій половині 2016 року 66% усієї придбаної в новобудовах нерухомості купували без позикових коштів.
Банки не при справах
Фінансові установи перестають бути цікавими для українців. Останніх уже не приваблюють ні щедрі відсотки за депозитами, ні готовність фінустанов кредитувати. І хай яким сильним було б бажання банків вхопити свій «шматок пирога», поки що в них немає майже жодних шансів.
Згідно зі статистикою НБУ, із початку нинішнього року обсяг вкладів фізичних осіб збільшився на символічні 7 млрд гривень – до трохи більш як 421,5 млрд. Результат цілком непоганий, але навряд чи він потягне на тренд, враховуючи, що в лютому обсяг вкладів населення сягав позначки 429 млрд. Страх перед втратою накопичених коштів у ще одному збанкрутілому банку все ще дуже сильний. І навіть надвигідні пропозиції банків не можуть стимулювати українців оформляти депозити.
Хвиля пограбувань комірок різко змінила ставлення населення до надійності банківських сейфів. Якщо раніше їх вважали певним способом убезпечити свої заощадження, то тепер їхня надійність стала досить умовною. Виявляється, банк не може гарантувати збереження коштів, а розгляди часто не приносять результатів, адже вміст комірок не відомий нікому, крім орендаря. Та й потерпілі не поспішають заявляти про втрати, побоюючись питань про походження коштів з боку податкових органів.
Анітрохи не кращі справи з кредитуванням. Дорожнеча позикових коштів і дуже громіздкі процедури оформлення позик фактично заморозили іпотечний ринок у країні. З 2014 року, навіть незважаючи на девальваційні процеси, які суттєво впливають на «гривневу статистику», портфель іпотечних кредитів українських банків тільки худне. З початку 2016 року він втратив ще близько 10 млрд гривень і опустився нижче за позначку 58 млрд. Це свідчить про те, що обсяг нових кредитів не можна порівняти з обсягами погашень і списань виданих раніше позик.
Але причина вкрай низького попиту на іпотечне кредитування криється не тільки у високих ставках і банківських процедурах. Річ у тім, що змінилася структура попиту на житло. Якщо раніше українці купували квартири, здебільшого щоб поліпшити житлові умови, то тепер попит формується переважно за рахунок інвестиційних сподівань населення. Громадяни не довіряють ні банківським депозитам, ні сейфовим сховищам, домашні «схованки» більше не видаються їм надійними. І тому недороге житло в новобудовах впевнено завойовує звільнені ніші.
Малометражки знову в моді
Той факт, що квартирне питання дедалі рідше розв’язує проблеми дефіциту квадратних метрів, легко підтверджується статистикою ринку нерухомості. Головним критерієм вибору квартир для українців стала ціна. Не має значення ні кількість кімнат, ні метраж: головне, щоб ціна відповідала сумі накопичених коштів. У структурі введеного в експлуатацію житла частка однокімнатних квартир б'є всі рекорди. Так, у Київській області – лідера за обсягом споруджуваних об'єктів – 44% всіх введених в експлуатацію квартир мають лише одну кімнату. При цьому показник середньої площі за такими квартирами в першому кварталі 2016 року знизився до 40,9 кв. метрів.
Для порівняння: 2011 року в тому ж регіоні частка однокімнатних квартир ледь дотягувала до 30%, а їхня середня площа становила майже 50 кв. метрів. Цю статистику підтверджують і забудовники, за словами яких, найбільш «ходовими» сьогодні є квартири площею від 25 до 35 кв. метрів.
Попит на таке житло формується виключно страхом українців втратити накопичені кошти. Багато хто просто не бачить альтернативи вкладенням у нерухомість і охоче несе в офіси забудовників свої заощадження. Квартири вартістю $10–15 тисяч повністю зайняли нішу банківських депозитів і найближчим часом навряд чи поступляться лідерськими позиціями. Цим же пояснюється і справжній будівельний бум у найближчому до столиці передмісті.
Згідно зі статистичними даними, за підсумками першого кварталу 2016 року в Київській області було введено в експлуатацію майже втричі більше житла, ніж у столиці (361,9 і 128,7 і тис. кв. м відповідно). Невисока вартість таких об'єктів інвестування забезпечує постійний попит і гарантує успішність проектів. Так, за даними опитаних забудовників, 90% квартир продаються ще до того, як об'єкт вводять в експлуатацію.
Точний обсяг інвестицій українців у новобудови оцінити досить важко. Але, навіть за найскромнішими підрахунками, тільки в першому кварталі 2016 року громадяни вклали у квадратні метри не менш як 9 млрд гривень. Причому без залучення банківського кредитування і тільки в одному з трьох випадків – із використанням програми розстрочення від забудовника.