Ринок нерухомості – золота жила для аферистів, адже на одному «об'єкті» можна заробити на кілька років вперед. Тому шахраї і люблять «працювати» з «метрами», відкриваючі все нові схеми. Скільки людей вдається обдурити? Як виявилося, чіткої статистики немає. У Головному управлінні Національної поліції Києва повідомили, що ведеться тільки загальний облік правопорушень, а ось вид шахрайства не вказується. Але відомо одне – афери поширені при покупці як «первинки», так і «вторинки«. «Сьогодні» з'ясував, як не стати жертвою квартирних шахраїв.
З шахрайськими схемами в сфері нерухомості допомогли розібратися:
- Володимир Редкач, експерт з нерухомості і хоум-стейджингу
- Ярослав Куц, адвокат, голова Адвокатського об'єднання «А2КТ»
- Олег Огородник, адвокат
- Гліб Шемовнєв, прес-секретар корпорації «Укрбуд»
Схема №1: куплю повітря
Кілька років тому Україну потряс справжній бум обманів при інвестиції в будівництво: коли люди купували житло на етапі фундаменту, але будинок так і не добудовувався. Зараз таких випадків менше, але вони все одно трапляються. Причина тому – бажання заплатити менше. Адже при інвестиціях в будівництво можна заощадити до 30-40% вартості житла! Але заощадити вийде тільки за умови, що ви правильно оформите договір, забудовник виявиться надійним і не зникне безслідно з вашими кровно заробленими, будівництво закінчать, а будинок здадуть в експлуатацію.
На жаль, далеко не завжди "пазли складаються": буває, що договір виявляється фіктивним, будівництво затягується на невизначений термін, а територію і зовсім визнають непридатною для житлового будинку. В результаті людина, яка вклала чималу суму в будівництво, залишається і без довгоочікуваної квартири, і без грошей. Навіть зараз у Києві є законсервовані об'єкти будівництва, які вже багато років занедбані, а люди все судяться і сподіваються заселитися у власне житло.
Що робити? Юристи наполегливо радять не скупитися і купувати квартири в добудованих будинках, уже зданих в експлуатацію. «Вкладання «у фундамент» – найнебезпечніші, особливо з огляду на введені нові ДБН (державні будівельні норми) і збільшені повноваження ДАБІ (державної архітектурно-будівельної інспекції), – пояснює Ярослав Куц. – Багато новобудов можуть технічно не відповідати новим правилам і ніколи не ввестися в експлуатацію».
Крім того, на цій стадії найважче перевірити порядність забудовника – більшість мають тільки декларацію про початок будівництва, а інформація в ній може не відповідати дійсності.
Що перевіряти? Якщо все ж хочете ризикнути і інвестувати в будівництво, підійдіть до питання серйозно. Для початку – вивчіть забудовника. «Головний документ, який необхідно перевірити при виборі новобудови на етапі будівництва – дозвіл на виконання будівельних робіт, який видає Державна архітектурно-будівельна інспекція. Водночас можна заглиблюватися в документацію ще далі, аж до технічних умов на підключення будинку до комунікацій, – розповідає Гліб Шемовнев. – У випадку, коли якісь документи викликають питання, буде не зайвим проконсультуватися з юристом».
Якщо дозвіл на будівництво та інші ключові документи відсутні, інвестувати в проект не варто, навіть якщо об'єкт здається дуже привабливим, а менеджери гарантують, що документи скоро будуть отримані. «На що ще варто звернути увагу? У першу чергу на наявність у девелопера раніше зданих будинків. Це головний показник, який вказує на його надійність. Адже якщо він не завершив жодного проекту, існує ризик, що і ваш будинок не буде побудований, – говорить прес-секретар «Укрбуду». – Переконайтеся, що забудовник виконує зобов'язання перед інвесторами, розберіться, закінчує він всі розпочаті проекти, чи немає у нього недобудов. Також необхідно з'ясувати, чи дотримується девелопер обіцяних термінів завершення будівництва. Звичайно, враховуючи існуючі умови на ринку, ніхто не може гарантувати, що терміни не зрушаться, але повинні бути розумні межі.Крім того, слід вивчити надійність механізму інвестування. Якщо ви вкладаєте в квартиру на етапі будівництва, перевірте, яким чином проходитиме процедура вкладення коштів. Найнадійніший варіант – це інвестування через фонд фінансування будівництва.Важливі також солідність девелопера і термін його активної роботи. Компанія, яка реалізувала багато проектів і продовжує працювати над новими, намагатиметься всіма силами зберегти свої позиції і залишатиметься затребуваною. А якщо вирішите зв'язатися з девелопером-новачком, високий ризик нарватися на фірму-одноденку або компанію, яка не зможе вірно розрахувати свої сили».
«Крім інформації на сайті Державної архітектурно-будівельної інспекції, подивіться також дані в єдиному реєстрі судових рішень на предмет наявності судових спорів, – радить Ярослав Куц. – Будь-які неточності і розбіжності в поданій інформації, відсутність належних дозволів і прав на земельну ділянку, а тим більш судові суперечки повинні переконати вас відмовитися від угоди!».
Договір. Наступний важливий етап – укладання договору. «Якщо купуєте об'єкт, який введений в експлуатацію, з вами повинні укласти договір купівлі-продажу у нотаріуса. Спеціаліст введе вас, як нового власника квартири, в реєстр речових прав на нерухоме майно, – пояснює Ярослав Куц. – Якщо відбувається продаж квадратних метрів в недобудованому будинку, забудовник часто пропонує договір попередньої купівлі-продажу. Але він майже не захистить вас у разі проблем: по суті, ви є інвестором, але на папері володієте лише повітрям».
Краще укладати інвестиційний договір з оплатою на фінансову компанію, а не прямо забудовнику. У такому договорі важливо правильно описати характеристики майбутніх квадратних метрів: розмір, поверховість, розміщення на поверсі, вартість з прив'язкою саме до національної валюти гривні!
«Також у договорі повинні бути терміни закінчення будівництва та відповідальність забудовника, якщо раптом щось піде не так, – додає Олег Огородник. – І, звичайно, окремим рядком – підстава для розірвання договору і умови повернення грошей».
Але навіть правильний договір – не гарантія: якщо будинок з якихось причин не добудують, повернути гроші буде дуже складно.
«Навіть якщо суд винесе постанову про стягнення коштів на вашу користь, виконати його буде неможливо, – розповідає Ярослав Куц. – Справа в тому, що ошуканих інвесторів завжди багато, а у забудовника немає стільки майна, щоб виплатити гроші всім».
Схема №2: майстри фотошопу
Лідирують серед афер продажу квартир за фальшивими документами. Таке може статися при покупці і первинки, і вторинки. Використовуючи сучасні комп'ютерні програми, аферисти підробляють все, починаючи від паспортів і закінчуючи правом власності на квартиру.
Іноді шахраї, зробивши дублікати документів, продають житло по кілька разів. Вони збирають пару комплектів документів на житлоплощу. Один кейс лжепродавец реєструє самостійно і отримує від покупця всю суму. А з інших людей після нотаріального оформлення він бере завдаток, залишає їх реєструвати договір самостійно і зникає з грошима.
Ситуації, коли у однієї квартири виявляється кілька власників – найнебезпечніші, попереджають юристи. У такому випадку у людей тільки один вихід – звертатися до суду за визнанням саме свого права власності на житло. Якщо вам пощастило бути першим за датою оформлення первинної угоди – можливо, суд стане на ваш бік.
Що робити? Найкраще звернутися до адвоката. Спеціаліст точно помітить фальшиві документи, перевірить власників по всіляких базах і видасть правовий висновок щодо об'єкта і майбутньої угоди. Впевнені в своїх силах і готові ризикнути сотнями тисяч гривень? «Тоді можете самостійно отримати всю інформацію про об'єкт в Єдиному реєстрі речових прав на нерухоме майно, – розповідає Ярослав Куц. – Перевірте власників у реєстрі судових рішень і обов'язково загляньте в розділ «стан розгляду справ». У цьому ж реєстрі можна перевірити сам об'єкт нерухомості, щоб з'ясувати, чи не судяться за квартиру родичі і чи немає інших судових суперечок».
Якщо хоч якась дрібниця в документах не відповідає інформації в реєстрах або з приводу продавця/об'єкта є судові суперечки – забудьте! Насторожити також повинна «свіжа реєстрація» квартири або кілька перереєстрацій протягом невеликого терміну: можливо, житло незаконно переоформили на себе аферисти і тепер намагаються швидко продати, тому ставлять ціну набагато нижчу ринкової. З тієї ж причини не впадайте в ейфорію, коли вдається відшукати дуже вже вигідний варіант, а тверезо перевірте інформацію. В ідеалі зробіть це з адвокатом, нотаріусом та інженером. Останній з'ясує, чи відповідає технічна документація реальному об'єкту нерухомості – невідповідності в подальшому можуть принести багато клопоту і витрат.
«Якщо продавець квапить і категорично відмовляється залучати фахівців, ні за яких умов не погоджуйтеся на операцію», – радить Олег Огородник.
Нотаріус. При купівлі-продажу є негласне правило: першочергове право вибирати нотаріуса закріплено за покупцем. «Саме покупець схильний до ризиків і повинен убезпечити себе, – каже Володимир Редкач. – Раджу вибирати нотаріуса, як і ріелтора, за рекомендацією знайомих. Якщо продавець наполягає на своєму нотаріусі і не йде на компроміс – відмовтеся від угоди».
Схема №3: довіряй і перевіряй
Фахівці наполегливо рекомендують купувати квартири тільки у власників, а продавців за дорученням обходити десятою дорогою. «Доручення дійсно доволі легко підробити. І якщо в справі замішаний нечесний нотаріус, то липовим є дійсно тільки підпис довірителя. Вирахувати це може виключно експерт-графолог, – каже Ярослав Куц. – Для цього необхідно кілька оригіналів підписів людини і документ з підробленим підписом. Як правило, такі експертизи проводяться вже під час громадянського і кримінального процесів, але ніяк не перед укладанням угоди купівлі-продажу».
До речі: якщо запідозрите недобре, то може з'явитися і «власник» з підробленим паспортом, який виписав ту саму «довіреність». Вирахувати такого можна на місці: ставте уточнюючі питання по квартиру, поспілкуйтеся з сусідами, працівниками ЖЕКу і дільничним інспектором (запитайте, чи не втрачав господар документи). Але навіть якщо доручення не липове – можливо, до моменту угоди власник вже відкликав документ. Якщо це з'ясуватися до укладення угоди, вона буде просто скасована, а якщо після – можливі довгі судові розгляди. Однак хочете придбати квартиру, яку продають за дорученням?
«Тоді обов'язково зв'яжіться з власником. Уточніть, чи давав він довіреність, чи згоден на продаж житла, – радить Володимир Редкач. – На щастя, сучасні технології дозволяють здійснити зв'язок, навіть якщо людина перебуває на іншому континенті».
Краще зробити це раптово для довіреної особи – наприклад, на консультації у нотаріуса. Якщо перед вами аферист, спільник просто не встигне підготуватися. Переконайтеся, що на тому кінці дроту саме власник – наприклад, запитаєте паспортні дані, які вказані в довіреності. Не нехтуйте правилами безпеки!
«Якщо ви купите нерухомість за підробленими документами, суд стане на бік обдуреного першого власника, – попереджає Ярослав Куц. – А ви зможете тільки звернутися з позовом до шахраїв».
Що робити? Один з найулюбленіших прийомів квартирних шахраїв – продаж нерухомості за фальшивою довіреністю. Цей документ порівняно нескладно підробити, а з огляду на кількість нечесних на руку нотаріусів, такі афери процвітають. Як працюють аферисти? Вони роблять довіреність на своє ім'я нібито від власника квартири, яка дозволяє їм розпоряджатися нерухомістю на свій розсуд – здавати в оренду або продавати житло. Якщо виникне питання, чому власник сам не продає своє майно, шахраї видадуть вам тисячу і одну причину. Серед найпопулярніших – власник в іншому місті або країні і не має можливості відлучитися для здійснення угоди.
Якщо в справі був замішаний нечесний нотаріус, вирахувати обман буде непросто: в такому випадку бланк довіреності буде справжнім, вона буде дійсна в реєстрі, і тільки підпис довірителя буде липовим. У звичайного покупця і навіть досвідченого нотаріуса, який засвідчує подальшу угоду купівлі-продажу, не виникне підозри в законності угоди. А договір уже буде укладено, лжепродавец зникне з вашими грошима, і раптово з'явиться власник квартири.
Схема №4: на вихід
Обережними треба бути при покупці квартири, яку продавець недавно нібито отримав у спадок. Перш за все, тому що аферист може підробити заповіт. Але навіть якщо людині дійсно дісталася в спадок квартира, не виключено, що на ці квадратні метри є й інші претенденти. Вони раптово з'являться після укладення угоди, і виникне суперечка про законність продажу житла. Звичайно, на вулицю вас не виселять, але судові розгляди можуть затягнутися на довгі роки. Результат завжди один – покупець у програші.
Що робити? Якщо купили квартиру і раптово з'явився інший спадкоємець, швидше за все, доведеться звертатися до суду або ж вирішувати ситуацію полюбовно, виплативши людині певну суму. «Як правило, судові суперечки з таких питань тривають роками, – розповідає Ярослав Куц. – Нерідко суди визнають право власності на частку за спадкоємцями. В результаті покупцеві доводиться знову її викуповувати». Тому купувати житло, отримане у спадок, найкраще після консультації з адвокатом.
«Іноді люди намагаються продати нерухомість, не оформивши за всіма правилами право на спадщину, – каже Олег Огородник. – Укласти повноцінну угоду у них не вийде: продати житло можна тільки після оформлення свідоцтва про право на спадщину. А ось завдаток спадкоємці можуть вимагати наперед – нібито ви підтвердите наміри купити нерухомість, а ми поки «вступимо» у спадок. Я не рекомендую погоджуватися на таку угоду: претендентів на квадратні метри може виявитися декілька, про домовленості з вами швидко «забудуть», а повернути свій завдаток буде складно».
Завдаток. Якщо все ж зважилися, оформляйте завдаток за всіма правилами. Це треба зробити у вигляді попереднього договору. «Там фіксується вартість квартири, терміни покупки і звільнення квартири, терміни зняття продавця з реєстраційного обліку і відповідальність сторін за розірвання договору», – розповідає Олег Огородник.
Всі прописані особи повинні бути виписані до здійснення угоди! Важливо зафіксувати суму завдатку: він не повинен бути надмірно великим (ідеально – $ 1-2 тис.). Якщо продавець хоче передоплату в розмірі понад 25% вартості квартири – є ризик, що після отримання грошей він просто зникне. Небезпечна також покупка нерухомості на торгах конфіскованого майна. На момент продажу може і не бути ніяких проблем, але через деякий час колишні господарі можуть подавати оскарження.
Більше не господар. Почастішали випадки, коли аферисти без відома власника переоформляють документи на житло, і продають його іншим людям. Як уникнути такої ситуації і захистити свою нерухомість?
Щоб квартира не була продана без вас, потрібно зробити кілька дій. «По-перше, внесіть до реєстру речових прав на нерухоме майно інформацію про ваше право власності (якщо це ще не було зроблено), – говорить Ярослав Куц. – По-друге – зайдіть у цей реєстр, і поставте смс-інформування про зміну стану вашого майна. А по-третє – зберігайте технічну документацію та інші правовстановлюючі документи в надійному місці (наприклад, банківському сейфі), і не передавайте їх нікому».