19 жовтня 2022 року Верховна Рада ухвалила Закон №2698, яким відновлюються онлайн-аукціони у системі Прозорро. Продажі з оренди сільгоспземлі державної та комунальної власності. Нова система оформлення договорів оренди і земельних ділянок державної та комунальної власності починає діяти з дати набрання чинності цим законом, а саме з 19.11.2022 року.
Нагадаємо, що через обмеження користування численними державними реєстрами щодо земель (Держземкадастр) та оформлення прав власності/оренди на них (Реєстр речових прав на нерухоме майно), на період дії воєнного стану Законом №2145 був встановлений тимчасовий механізм оформлення прав оренди земельних ділянок сільгосппризначення без внесення відомостей про це право до Держземкадастру та Реєстру речових прав з реєстрацією зазначених прав районними військовими адміністраціями у відповідних Книгах реєстрації. Детальніше ми про це писали за посиланням.
Поновлення договорів на час війни
Закон №2145 продовжив на рік дію договорів щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які укладені до 24.02.2022 року, та строк користування земельними ділянками яких закінчився після введення воєнного стану (тобто після 24.02.2022 року).
Те, що воєнний стан в Україні може бути припинений та скасований раніше закінчення строку дії договорів, тривалість договорів не змінює – вони продовжують діяти до дати їх закінчення.
Після припинення або скасування воєнного стану в Україні або у відповідних окремих її місцевостях такі договори не можуть бути поновлені, укладені на новий строк та продовжують діяти до закінчення строку, на який вони укладені.
Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації договору оренди земельної ділянки. Договори оренди землі укладаються у спрощеному порядку, а їх державна реєстрація здійснюється районною військовою адміністрацією.
Крім того, слід врахувати, що:
- земельні торги з 07.04.2022 р. до закінчення строку дії договорів оренди (поновлення) щодо прав оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок с/г призначення державної, комунальної власності не проводяться;
- земельні ділянки с/г призначення державної, комунальної власності, права оренди, емфітевзису щодо яких виставлені на земельні торги, переможець у яких не визначений, підлягають передачі в оренду у спрощеному порядку. Вимога щодо передачі земель у користування до закінчення торгів (ч. 5 ст. 136 ЗКУ) у разі передачі таких земельних ділянок в оренду не застосовується;
- земельні торги щодо набуття права оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок с/г призначення державної, комунальної власності, які оголошені і не завершені до 07.04.2022 р., вважаються скасованими. Оголошення нових земельних торгів у такому разі забороняється.
Земельні ділянки за договорами постійного користування (крім державних, комунальних підприємств, установ, організацій), емфітевзису, дозволено передавати в оренду строком до одного року для ведення товарного с/г виробництва.
Поновлення договорів оренди землі: як це було до війни?
Відповідно до ст. 32-2 Закону про оренду землі поновлення договорів оренди землі здійснюється у порядку, передбаченому статтею 126-1 ЗКУ.
За приписами ст. 126-1 ЗКУ договір оренди землі, договір про надання права користування земельною ділянкою для сільгосппотреб може містити умову щодо поновлення таких договорів, але:
- така умова є у договорах сільгоспземель державної та комунальної власності, на яких розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою;
- якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах без вчинення письмового правочину про його поновлення та без державної реєстрації такого права.
Договори оренди земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до 16.07.2020 р., у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені ст. 33 Закону про оренду землі та ст. 126-1 Земельного кодексу.
Правила, визначені ст. 126-1 ЗКУ щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після 16.07.2020 р., а поновлення договорів оренди землі, укладених до цієї дати, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення (Перехідні положення Закону про оренду землі)
Загалом ці правила діють щодо поновлення договорів оренди землі, укладених або змінених після 16.07.2020 р. та до 24.02.2022 р.
Якщо ми говоримо про договори оренди землі, які укладені до 16.07.2020 року та не містять умови про поновлення/продовження, то їх поновлення після 16.07.2020 року здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення. При цьому, на нашу думку, це правило не змінюється після 24.02.2022 р. ні Законом №2145, ні коментованим нам Законом № 2698. Адже жоден з них не вносить зміни до ст. 126-1 ЗКУ та до Перехідних положень Закону про оренду землі.
Укладення та поновлення оренди після 19.11.2022 р.
Зараз ми повертаємось до довоєнних правил, але з урахуванням змін:
- договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану до 18.11.2022 р. включно, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Щодо таких договорів вони продовжують діяти до закінчення одного року з дати їх поновлення;
- система оформлення права оренди на земельні ділянки сільгосппризначення має застосовуватися у період дії воєнного стану лише тоді, коли Державний земельний кадастр не функціонує протягом 30 робочих днів. Отже, ми повертатимемось до Книг реєстрації військовими адміністраціями та укладення договорів в електронній формі кожного разу, коли Держземкадастр буде заблоковано або доступ до нього обмежено на всій території України.
Увага! Рішення про призупинення, відновлення функціонування Державного земельного кадастру у триденний строк підлягають опублікуванню в газеті "Голос України".
- загалом право оренди земельної ділянки з 19.11.2022 року підлягає держреєстрації. Проте орендар земельної ділянки, переданої в оренду у період припинення роботи Держземкадастру, зобов’язаний подати заяву про держреєстрацію права оренди ділянки протягом двох місяців з дня відновлення роботи кадастру. Договір оренди земельної ділянки припиняється, якщо протягом трьох місяців з дня відновлення роботи кадастру право оренди не зареєстровано;
- землекористувачі, чиї права користування земельними ділянками сільгосппризначення зареєстровані районними військовими адміністраціями у відповідних Книгах реєстрації, зобов’язані ініціювати внесення відомостей про такі права до Реєстру речових прав на нерухоме майно.
Зокрема, відповідно до п. 29 Перехідних положень Земельного кодексу землекористувачі/орендарі земельних ділянок, переданих в оренду до 19.11.2022 р. (йдеться про користувачів земельних ділянок сільгосппризначення державної, комунальної власності на праві постійного користування (крім державних, комунальних підприємств), емфітевзису, що передані в оренду строком до одного року для ведення товарного сільгоспвиробництва, а також орендарі, суборендарі земельних ділянок сільгосппризначення усіх форм власності, які передавали на строк до одного року належне їм право оренди, суборенди іншій особі), зобов’язані протягом двох місяців після вказаної дати (до 19.01.2022 р.) подати заяву про держреєстрацію права оренди/суборенди. Якщо відомості про земельну ділянку не внесені до Держземкадастру - також заяву про держреєстрацію земельної ділянки. У разі якщо до 19.02.2023 року право оренди/суборенди земельної ділянки не зареєстроване, договір оренди земельної ділянки /договір про передачу прав землекористування вважається припиненим.
Важливо! Припинення або скасування воєнного стану в Україні або у відповідних окремих її місцевостях не є підставою для:
- припинення дії, зміни договорів оренди, укладених з 07.04.2022 р. по 18.11 2022 р. включно, припинення прав оренди, які виникли на підставі таких договорів. Такі договори продовжують діяти до закінчення строків дії;
- припинення дії, зміни договорів оренди, суборенди земельних ділянок, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, поновлених з 07.04.2022 р. по 18.11.2022 р. включно, припинення відповідних прав оренди, суборенди земельних ділянок, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту. Такі договори діють протягом строку поновлення.
Увага! На нашу думку, в обох наведених вище випадках (договорів оренди та їх поновлення) вимоги щодо реєстрації прав оренди в Держреєстрі до 19.02.2023 року не застосовуються.
- припинення дії договорів про передачу права землекористування та припинення права оренди, суборенди земельних ділянок, переданих на підставі таких договорів. Такі договори не можуть бути поновлені, укладені на новий строк та продовжують діяти, а відповідне право оренди, суборенди земельної ділянки вважається переданим до закінчення строку, на який воно передане.
Наостанок зазначимо, що коментованим Законом №2698 скасована заборона на проведення земельних торгів щодо прав оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок сільгосппризначення державної, комунальної власності (пп. 7 п. 27 Прикінцевих положень Земельного кодексу вилучений). Тож з 19.11.2022 р. відновлюється проведення земельних торгів з передачі у користування земельних ділянок сільгосппризначення державної, комунальної власності.
Крім того, громадяни та юридичні особи, які одержали право постійного користування земельними ділянками державної та комунальної власності до 19.11.2022 року, але відповідно до ЗКУ не можуть бути суб’єктами такого права, можуть викупити такі земельні ділянки з розстроченням платежу за правилами, передбаченими п. 6-1 Перехідних положень ЗКУ в редакції Закону № 2698. При цьому юридичні особи набувають право на купівлю земельних ділянок сільгосппризначення відповідно до цього пункту з 1 січня 2024 року.
Коментованим Законом №2698 також скасовується відшкодування втрат сільгоспвиробництва, які сплачувалися внаслідок вилучення сільгоспугідь з господарського обігу, а також при погіршенні якості земель.