Двоє власників, одна квартира: хто платить податки в Україні?

При спільній частковій власності кожен співвласник володіє чітко визначеною часткою (1/2, 1/3 тощо), зафіксованою у документах. Правило просте: кожен співвласник самостійно сплачує податок виключно за свою частку. Податкова розраховує суму для кожного окремо, пропорційно до його частки у власності. Це найзрозуміліший варіант для адміністрування та не потребує додаткових погоджень між власниками.   

Спільна сумісна власність: один платник за згодою

Спільна сумісна власність — це форма власності без визначення часток кожного співвласника. Найпоширеніший приклад — майно, набуте подружжям у шлюбі.

Позиція податкової служби однозначна: якщо частки не виділені, платником є один зі співвласників за згодою решти. Якщо згоди не досягнуто, питання може бути вирішене в судовому порядку.   

Процедура визначення платника для сумісної власності

Для офіційного визначення відповідальної особи співвласники повинні звернутися з письмовою заявою до органу ДПС за місцем податкової адреси (реєстрації) власника нерухомості.   

Необхідні документи та порядок подання

У заяві зазначається, кого зі співвласників визначено платником податку. До заяви додаються копії документів, що посвідчують особи співвласників та право власності на об’єкт. Варто зазначити, що для проведення звірки даних та усунення можливих розбіжностей податковий орган може попросити надати оригінали правовстановлюючих документів.

Після отримання заяви податкова служба надсилатиме повідомлення-рішення саме визначеній особі. Це дозволяє уникнути плутанини та подвійних нарахувань.

Співвласники можуть у будь-який момент подати нову заяву та визначити іншого відповідального за сплату податку. Це право не обмежується кількістю звернень чи часовими рамками.   

Особливості нарахування та сплати у 2025 році

Податкові повідомлення-рішення надсилаються до 1 липня року, що настає за звітним. У 2025 році власники отримають повідомлення за 2024 рік.

Розміри ставок та неоподатковувана площа

У 2025 році сплачується податок за звітний 2024 рік. Для розрахунку використовується розмір мінімальної зарплати, встановленої на 1 січня 2024 року — 7100 грн. Важливо пам’ятати, що саме цей показник береться за основу, попри подальше зростання МЗП до 8000 грн протягом 2024 року. Максимальна ставка становить 1,5% від цієї суми, що дорівнює 106,5 грн за кожний квадратний метр понад пільгову норму. Конкретну ставку встановлюють місцеві ради.   

Податок обчислюється лише з площі, що перевищує пільгові ліміти :   

• 60 кв. м для квартир;
• 120 кв. м для будинків;
• 180 кв. м для різних типів житла (наприклад, квартира + будинок).

Важливий нюанс застосування пільги для спільної власності: Порядок застосування цих пільг кардинально відрізняється залежно від форми власності :   

• При спільній ЧАСТКОВІЙ власності (коли частка кожного чітко визначена), пільга застосовується до частки кожного співвласника окремо. Наприклад, якщо двоє осіб володіють будинком площею 250 кв. м у рівних частках (по 125 кв. м), то кожен з них має право на пільгу в 120 кв. м. Податок буде нараховано кожному лише на 5 кв. м (125−120=5).   
• При спільній СУМІСНІЙ власності (коли частки не виділені, як у подружжя), пільга застосовується один раз до всього об’єкта нерухомості на ім’я того співвласника, якого визначено платником податку.   

Відео на тему: Документальна перевірка у ФОП. Що будуть питати?

Строки сплати та фінансова відповідальність: що потрібно знати про штрафи та пеню

Податок необхідно сплатити протягом 60 днів з моменту отримання повідомлення-рішення. Несвоєчасна сплата призводить до фінансових санкцій: штрафу та пені.   

Штрафи за затримку сплати (без доведення умислу): Розмір штрафу залежить від тривалості прострочення :   

• При затримці до 30 календарних днів включно — штраф становить 5% від суми погашеного боргу (п. 124.1 ПКУ).   
• При затримці понад 30 календарних днів — штраф зростає до 10% від суми погашеного боргу (п. 124.1 ПКУ).   

Штрафи за умисну несплату: Якщо податковий орган доведе, що несплата була умисною, санкції стають значно суворішими :   

• Перше умисне порушення — штраф 25% від суми боргу (п. 124.2 ПКУ).   
• Повторне умисне порушення (протягом 1095 днів) або умисна затримка сплати на понад 90 днів — штраф 50% від суми боргу (п. 124.3 ПКУ).   

Важливо: на відміну від поширеної помилки, штраф у 50% не застосовується автоматично за просту затримку понад 90 днів. Для його нарахування податкова служба повинна довести саме умисний характер несплати.   

Нарахування пені: Окрім штрафу, за кожен день прострочення, починаючи з 91-го календарного дня, на суму боргу нараховується пеня. Це додаткова фінансова відповідальність, яка збільшує загальну суму заборгованості з часом.   

Перерахунок за минулі періоди та звірка даних

Власники мають право звернутися до податкової для звірки даних та ініціювати перерахунок податку за попередні періоди. Загальний строк для цього становить 1095 днів (3 роки), як це визначено статтею 102 Податкового кодексу України.   

УВАГА: Важливі зміни щодо строків давності! Раніше перебіг цього строку було призупинено на час дії карантину та воєнного стану. Однак, з 1 серпня 2023 року перебіг строків давності було відновлено.   

Це означає, що можливість перерахунку податку за старі періоди обмежена. Проте варто враховувати, що відновлення строків було неповним. Для платників податків, на яких продовжував поширюватися мораторій на проведення документальних перевірок, строки давності могли залишатися призупиненими.

Якщо у вас є підстави для перерахунку, необхідно звернутися до податкової служби для звірки даних якомога швидше, щоб не втратити своє законне право.   

Пільги воєнного часу

У 2025 році продовжують діяти пільги для власників нерухомості, розташованої на тимчасово окупованих територіях, у зонах активних бойових дій, або майна, що було пошкоджено внаслідок війни.

Пільги застосовуються автоматично. Офіційний перелік таких територій затверджено Наказом Міністерства розвитку громад та територій України №376 від 28 лютого 2025 року.

Цей перелік є динамічним і регулярно оновлюється. Наприклад, зміни до нього вносились Наказом №1004 від 16 червня 2025 року. Актуальність статусу вашої території варто перевіряти на офіційному сайті міністерства.

Висновки

Успішне вирішення податкових питань при спільній власності вимагає розуміння форми власності та проактивних дій. При частковій власності кожен відповідає за свою частку, при сумісній — необхідно визначити платника та повідомити податкову. 

Своєчасне оформлення документів, знання актуальних прав щодо перерахунку та повне розуміння шкали штрафних санкцій допомагають уникнути фінансових втрат та оптимізувати податкові зобов’язання.