Орендна плата за комунальну землю – 2026 : ДПС розповіла про зниження ставок, прострочені договори та нову НГО

1. З якої дати застосовувати зменшення ставки орендної плати за рішенням міськради?
2. Договір оренди закінчився, а нових документів немає: як і скільки сплачувати?
3. Які строки оприлюднення рішення у разі затвердження нової НГО?
4. Чи потрібна додаткова угода для застосування нової НГО?
5. Висновки
6. Де почитати більше про оренду землі?

Коментар до ІПК ДПС від 17.07.2026 №4149/ІПК/99-00-04-01-04,
від 16.07.2026 №4120/ІПК/99-00-04-01-04,
 від 16.07.2026 №4121/ІПК/99-00-04-01-04

Питання сплати орендної плати за землі комунальної власності традиційно залишаються в центрі уваги бізнесу. Практика показує: зміна рішень місцевих рад, закінчення строків дії орендних договорів або перегляд нормативної грошової оцінки (НГО) все ще викликають у платників податків чимало запитань.

Підтверджує цей факт і ДПС. Вона у серії липневих ІПК роз’яснила три типові ситуації. Пропонуємо розібрати аргументи податківців та за наслідками аналізу надати практичні поради платникам податків.

З якої дати застосовувати зменшення ставки орендної плати за рішенням міськради?

Нові правила місцевої ради чи текст договору: що важливіше

Ситуація: місцева рада приймає рішення про зменшення ставки орендної плати для певного виду цільового призначення земель (наприклад, з 4,08% до 0,2%). Суб’єкт господарювання дізнається про це через декілька років і прагне якнайшвидше зменшити податкове навантаження, подавши уточнюючі декларації за минулі періоди. Проте ДПС застерігає від поспішних кроків.

У коментованій ситуації Кооператив орендував ділянку комунальної власності за кодом 02.10 («Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку...»). За договором застосовувалася ставка 4,08%. Міськрада рішенням від 23.02.2023 р. затвердила для цього коду нову ставку – 0,2%. Натомість протягом 2023–2025 років Кооператив декларував зобов'язання за старою ставкою (4,08%).

Лише у 2026 році він підписав додаткову угоду до договору оренди землі та звернувся до ДПС із запитом: чи можна застосувати знижену ставку 0,2% з дати набрання чинності рішенням місцевої ради?

Позиція ДПС: нова ставка орендної плати застосовується лише після укладання додаткової угоди

Податківці відповіли заперечно (ІПК від 17.07.2026 №4149/ІПК/99-00-04-01-04). Їхня аргументація базується на таких твердженнях:

• підставою для нарахування орендної плати є безпосередньо договір оренди землі, де й встановлюються її розмір та умови (п. 288.1, п. 288.4 ПКУ);
• будь-яка зміна розміру орендної плати має оформлюватися шляхом укладення додаткової угоди до договору (ч. 7 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»);
• нова ставка набирає чинності для сторін лише з моменту державної реєстрації змін до договору. Оскільки додаткову угоду було укладено та зареєстровано у червні 2026 року, саме з червня 2026 року підприємство має право застосовувати ставку 0,2%.

Отже, якщо місцева рада зменшила ставки орендної плати, саме по собі це рішення ще не змінює ваших податкових зобов'язань. Необхідно негайно звертатися до міськради, підписувати додаткову угоду та реєструвати зміни в Державному реєстрі речових прав. До моменту реєстрації сплачувати доведеться за старою ставкою. В усякому разі на цьому наполягає ДПС.

Увага!

Коли орендна плата зменшується рекомендуємо звернути увагу на роз’яснення ДПС у Запорізькій області.

Зараз багато прифронтових рад вдаються до такого заходу з метою підтримки бізнесу (деякі навіть взагалі відмовляються стягувати орендну плату). Але щоб скористатися таким послабленням від орендаря вимагається:

• звернутися із пропозицією про внесення змін до договорів оренди землі;
• після укладання додаткової угоди про внесення змін до договору оренди землі – надати до відповідного податкового органу копію даної додаткової угоди;
• подати декларацію з орендної плати за землю за 2026 рік.

Договір оренди закінчився, а нових документів немає: як і скільки сплачувати?

Поширена ситуація: закінчився строк дії договору оренди землі (наприклад, 25.03.2026 р.). Орендар вчасно подав заяву до місцевої ради про продовження строку дії договору, разом із землевпорядною документацією. Однак місцева рада затягує прийняття рішення. При цьому факт припинення права оренди в реєстрі не зареєстровано. Підприємство продовжує користуватися ділянкою та постає перед вибором: чи платити орендну плату і за якими ставками?

Позиція ДПС: орендна плата нараховується до моменту реєстрації припинення права. Свої відповіді ДПС оформило у вигляді ІПК від 16.07.2026 №4120/ІПК/99-00-04-01-04.

Чи потрібно сплачувати орендну плату?

Так, обов'язок сплати зберігається. Податківці нагадали, що платники сплачують плату за землю з дня виникнення права користування (п. 287.1 ПКУ).

Натомість офіційним підтвердженням припинення права оренди є відповідна державна реєстрація в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі - ДРРП) (п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України від 01.07.2004 №1952-IV). Поки припинення оренди не зареєстровано, платник вважається фактичним користувачем.

Докладно про припинення права оренди землі читайте тут.

За якою ставкою та який порядок декларування?

Якщо орендар продовжує користуватися майном, а заперечень від ради протягом місяця не надійшло, договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах (ст. 764 ЦКУ, ч. 2 ст. 126-1 ЗКУ).

Оскільки орендар фактично використовує ділянку у господарській діяльності, воно зобов’язане надалі декларувати та сплачувати орендну плату у розмірі, визначеному договором, з урахуванням загальних правил декларування (п. 288.7, ст. 285–287 ПКУ).

Таким чином не можна самовільно припиняти подання декларації з орендної плати лише тому, що календарний строк договору вичерпався. Доки в реєстрі фігурує запис про оренду або доки ви фактично займаєте ділянку – податкові зобов’язання продовжують нараховуватися на умовах попереднього договору. ДПС у цьому переконана.

Які строки оприлюднення рішення у разі затвердження нової НГО?

При зміні нормативної грошової оцінки (НГО) у платників виникає два класичних питання:

1. Якщо місцева рада запізнилася з оприлюдненням рішення про НГО, з якого року вона стає обов'язковою?
2. Якщо в договорі оренди не передбачено обов'язку підписувати додаткову угоду у разі зміни НГО (або навпаки – передбачено), чи потрібно чекати на таку угоду для перерахунку плати за землю?

Позиція ДПС: база нарахування орендної плати змінюється незалежно від додаткових угод. Відповідь на ці запитання можна знайти у ІПК від 16.07.2026 №4121/ІПК/99-00-04-01-04: слід використовувати правило «15 липня».

Згідно з п. 271.2 ПКУ рішення рад щодо НГО має бути офіційно оприлюднене до 15 липня року, що передує бюджетному періоду (плановому).

Якщо рішення про нову НГО оприлюднено після 15 липня 2026 року, ця оцінка починає застосовуватися не з 2027 року, а лише з 1 січня 2028 року, щоправда «з урахуванням всіх коефіцієнтів індексації, визначених від дати затвердження Оцінки до дати декларування податкових зобов’язань з Плати» (абз. 1 п. 271.2 ПКУ, ст. 23 Закону України «Про оцінку земель»). До цього моменту чинною залишається стара технічна документація (п. 4 постанови КМУ від 03.11.2021 №1147).

Чи потрібна додаткова угода для застосування нової НГО?

На думку ДПС, ні, чекати підписання додаткової угоди не потрібно! Така відповідь може здивувати тих, хто пам’ятає відповідь ДПС з першого листа з поточного огляду – розраховувати на нову ставку можна лише після укладання додаткової угоди до орендного договору. 

До того ж і раніше ДПС була переконана: «якщо органом місцевого самоврядування прийнято рішення про внесення змін (щодо площі, розміру орендної плати) до умов договору оренди землі (або поновлення договору оренди землі), то податкові зобов’язання з орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності на підставі нових умов договору оренди землі виникають у суб’єкта господарювання після внесення відповідних змін до договору оренди землі, погоджених сторонами такого договору, та їх державної реєстрації у визначеному законодавством порядку».

Свою сьогоднішню позицію ДПС пояснює тим, що базою нарахування орендної плати за землю комунальної власності є НГО землі, затверджена рішенням місцевої ради, яке є чинним на дату декларування, з урахуванням кумулятивного коефіцієнта індексації (п. 286.2, п. 289.1, 289.2 ПКУ).

Увага!

ДПС наголошує: обчислення орендної плати здійснюється на підставі нової НГО незалежно від того, чи внесені відповідні зміни до договору оренди землі.

Отже, отримання Витягу з технічної документації про НГО є обов'язковим при затвердженні нової оцінки. Навіть якщо орендодавець (місцева рада) не ініціює підписання додаткової угоди про зміну бази розрахунку, податкова декларація повинна подаватися вже з урахуванням нових показників НГО (за умови дотримання процедури її вчасного оприлюднення). Спроба сплачувати за старою НГО через відсутність додаткової угоди призведе до донарахувань, штрафів і пені.

Висновки

1. Зміна ставки орендної плати вимагає обов'язкового підписання та держреєстрації додаткової угоди – до цього моменту діє стара ставка.
2. Закінчення строку дії договору не звільняє від орендної плати, якщо ділянка використовується, а припинення права оренди не зареєстровано в Державному реєстрі речових прав.
3. Зміна НГО змінює базу визначення орендної плати автоматично – чекати на внесення змін до договору оренди не потрібно.

Де почитати більше про оренду землі?

• Укладання та внесення змін до договору оренди землі: на що звернути увагу?
• Додаткові угоди до договору оренди землі, укладеного після 2013 року, не потребують держреєстрації
• З якого моменту чинний договір оренди землі: дати укладення договору чи дати державної реєстрації прав?
• Як орендарям застосувати механізм нульової ставки оренди землі на території міста Запоріжжя у 2026 році?
• Місцева влада внесла зміни до умов договору оренди: що зі сплатою орендної плати?
• Держреєстрація припинення права оренди земельної ділянки: розʼяснення від експертів