З якого моменту чинний договір оренди землі: дати укладення договору чи дати державної реєстрації прав?

Загальні норми законодавства щодо термінів дії договорів оренди землі 

Для визначення моменту, з якого починається строк дії договору оренди землі, слід звернутись до норм чинного законодавства:

Цивільний кодекс України (ЦКУ):

• ст. 631: «Договір набирає чинності з моменту його укладення, якщо інше не встановлено договором або законом».
• ст. 638: «Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору».

Закон України «Про оренду землі»:

• У редакціях з 01.01.2013 по 16.01.2020 Закон взагалі не містив положень про момент набрання чинності договором.
• З 16.01.2020 (Закон №340) приписи ч. 1 ст. 19 доповнено нормою: «Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення».

Закон України від 01.07.2004 №1952 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»:

• Державна реєстрація підтверджує, але не створює речові права (ст. 18, 27).

Що Мін'юст говорить про чинність договів оренди землі

У коментованому нами листі від 24.07.2025 №105179/Б-15155/8.4.4 Мін'юст розглянув звернення щодо обрахування строку дії договору оренди землі, укладеного в період з 01.01.2013 по 16.01.2020, та повідомляє таке: право оренди земельної ділянки не може існувати довше, ніж строк дії самого договору оренди землі.

Також цей лист наголошує на тому, що:

• Істотною умовою договору оренди є строк дії договору.
• Вказана в договорі дата початку та закінчення визначає і строк права оренди.
• Навіть якщо сторони написали у тексті договору, що «право оренди діє з моменту держреєстрації», все одно головним є строк договору як документа.
• Умови договору не можуть суперечити закону, навіть якщо сторони про це домовилися.

А яка ж судова практика?

Судова практика підтверджує таке розуміння строку дії договору оренди, а саме:

Велика Палата Верховного Суду, постанова від 06.03.2024 у справі №902/1207/22:

• Сторони можуть відступати від норм законодавства лише у випадках, коли це не заборонено імперативними нормами.
• Умови, що суперечать імперативним нормам, не створюють правових наслідків.

Постанова ВС від 17.01.2024 у справі №522/3999/23:

• Держреєстрація – не є підставою набуття права, а лише його засвідченням.

Таким чином, якщо ми говоримо про договори оренди землі, які укладені після 01.01.2013, то, враховуючи вимоги ЦКУ, Закону про оренду та судову практику, слід дійти таких висновків, як:

1. Договір оренди землі, укладений після 01.01.2013, набирає чинності з моменту його укладення (тобто підписання сторонами), якщо інше не передбачено імперативною нормою закону.
2. Навіть якщо в договорі зазначено, що строк дії/право оренди починається з моменту держреєстрації, – така умова не відповідає законодавству і не може бути підставою для визначення строку дії договору.
3. Строк дії договору оренди землі повинен обчислюватися з дати укладення договору, а не з дати реєстрації права оренди в Державному реєстрі речових прав.
4. У випадку якщо державна реєстрація здійснена з відставанням у часі (наприклад, через кілька місяців чи через рік і більше), це не впливає на строк дії договору, якщо він вже був укладений (підписаний сторонами) раніше.

Важливо! З точки зору автора, такий механізм обрахування строку дії договорів оренди землі діє не тільки для договорів оренди землі, укладених в межах періоду з 01.01.2013 р. по 16.01.2020 р. (які розглядаються в коментованому листі Мінюсту), а і надалі! Відмінність лише в тому, що ці правовідносини регулювалися нормами ЦКУ, а з набранням чинності Законом №340 (набрання чинності з 16.01.2020) – також і Законом про оренду. 

Практичні поради

Звісно, у контексті наведеного вище постає запитання: що робити, якщо в договорі написано, наприклад «Строк дії договору – 7 років з дати держреєстрації»?

З урахуванням позиції Мін’юсту, слід зважати на те, що:

1. така умова неправомірна, бо суперечить імперативним нормам ЦКУ (ст. 631, 638);
2. строк має обчислюватися з дати укладення договору, а не з реєстрації;
3. право оренди не може бути довшим за строк дії договору – тому будь-яка спроба «відкласти» початок строку права через дату держреєстрації – не діє.

Укладені договори оренди, які містять формулювання подібного типу з посиланням на «державну реєстрацію права оренди» – мають розглядатися з урахуванням дати підписання як фактичного початку перебігу строку, з можливістю внесення змін (якщо сторони дійдуть такої згоди). Сам факт наявності такого посилання у положенні про строк дії договору оренди землі робить лише її недійсною.

Чи не суперечить це ст. 125 Земельного кодексу?

Важливо також згадати й про приписи Земельного кодексу як спеціального закону, які прямо вказують на набрання чинності договорів оренди саме з державної реєстрації (ст. 125 ЗКУ).

Адже норми спеціального закону мають переважне право на застосування, якщо вони суперечать загальним нормам права. Це принцип «lex specialis derogat generali», що означає «спеціальний закон скасовує загальний». Він стверджує, що якщо є суперечність між загальною нормою та спеціальною нормою, що регулює конкретний випадок, то застосовується спеціальна норма.

Як слід розуміти висновки Мінюсту та судів в такому разі?

Відповідаючи на це запитання, нагадаємо:

Ст. 125 ЗКУ: «Право власності на земельну ділянку та право користування нею (у тому числі право оренди) виникають з моменту державної реєстрації цих прав».

Ст. 631 ЦКУ: «Договір набирає чинності з моменту його укладення, якщо інше не встановлено договором або законом».

Повертаючись до принципу lex specialis derogat generali, дійсно, ЗКУ – спеціальний акт щодо земельних відносин. Але цей принцип застосовується лише при колізії норм, тобто коли неможливо одночасно застосувати обидві норми.

У нашій ситуації:

– Немає прямої колізії між ЦКУ і ЗКУ.

– Вони регулюють різні стадії правовідносин:

• ЦКУ – чинність договору.
• ЗКУ – виникнення речового права.

Тому норми Земельного, Цивільного кодексів та Закону про оренду землі не суперечать одна одній в частині дати набрання чинності договорами оренди землі.