Податкова служба нарешті дала офіційну відповідь у індивідуальній податковій консультації № 1310/ІПК/99-00-24-03-03 від 09.03.2026 — і ця відповідь виявилась максимально невигідною для власників закордонного майна. Юридичної компанії YANKIV розбирає детально.
Українська пільга при продажу нерухомості: що вона охоплює
Стаття 172 Податкового кодексу України передбачає зручну норму: якщо фізична особа продає нерухомість, якою володіє більше трьох років, — дохід від такого продажу не оподатковується. Жодного ПДФО, жодного військового збору.
Але ця норма написана без чіткого застереження щодо того, чи поширюється вона на нерухомість за кордоном. Саме ця правова невизначеність змушувала підприємців і фізичних осіб питати: а якщо я продав квартиру в Польщі чи Німеччині, яку купив 5 років тому, — мені теж не потрібно нічого платити в Україні?
Позиція податкової: ІПК №1310/ІПК/99-00-24-03-03
ДПС нарешті відповіла на це запитання в індивідуальній податковій консультації №1310/ІПК/99-00-24-03-03.
Відповідь однозначна і невтішна: пільга зі статті 172 ПКУ на продаж закордонної нерухомості не поширюється.
Логіка податкової така: продаж нерухомості за кордоном — це іноземний дохід фізичної особи, який регулюється іншими нормами кодексу, а не статтею 172. А отже — жодних пільг, незалежно від того, скільки років ви володіли цим майном.
Скільки потрібно заплатити
За позицією ДПС, з повної суми продажу іноземної нерухомості необхідно сплатити:
- ПДФО — 18%
- Військовий збір — 5%
Разом: 23% від повної вартості продажу.
І ще один неприємний момент: податкова вважає, що врахувати витрати на придбання нерухомості не можна. Тобто якщо ви купили квартиру за 100 000 євро і продали за 120 000 євро — податок рахується не з 20 000 євро чистого прибутку, а з усіх 120 000 євро.
Коли і як декларувати
Дохід від продажу нерухомості за кордоном відображається в декларації про майновий стан і доходи за той рік, у якому відбувся продаж. Подати декларацію потрібно до 1 травня наступного року, сплатити нараховані зобов’язання — до 1 серпня.
Сума продажу перераховується у гривні за офіційним курсом НБУ на дату отримання доходу — тобто на дату фактичного надходження коштів від продажу, а не на дату придбання нерухомості. Це важливо для правильного розрахунку бази оподаткування.
Чи можна зменшити суму завдяки угоді про уникнення подвійного оподаткування
Якщо ви вже сплатили податок з продажу нерухомості в країні, де вона знаходиться, — і між Україною та цією країною є угода про уникнення подвійного оподаткування — частину сплаченого за кордоном податку можна зарахувати в рахунок українського ПДФО.
Але військовий збір під угоди про уникнення подвійного оподаткування не підпадає — він сплачується в будь-якому випадку.
Коментар адвоката Богдана Янківа
Позиція податкової є максимально фіскальною і, відверто кажучи, нелогічною з економічної точки зору.
Оподатковувати повну суму продажу без урахування витрат на придбання — це оподаткування не доходу, а обороту. Такий підхід аж ніяк не стимулює людей добровільно декларувати продаж нерухомості за кордоном.
Логічним було б принаймні дозволити відняти вартість придбання і сплачувати податок лише з чистого приросту вартості. Але поки що норма прописана саме так — і ІПК лише підтверджує жорстку позицію ДПС.
Варто також пам’ятати, що індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і стосується конкретного платника. Якщо ваша ситуація має особливості — наявність угоди про уникнення подвійного оподаткування, різні строки та умови придбання — є сенс отримати власну ІПК.
Висновок
Продаж нерухомості за кордоном — це іноземний дохід, який підлягає оподаткуванню в Україні за ставкою 23% від повної суми. Пільга на три роки володіння не діє. Витрати на придбання не враховуються. Єдиний спосіб зменшити суму — скористатись угодою про уникнення подвійного оподаткування, якщо вона є.
