Під час обміну об’єктів житлової нерухомості, як правило, об’єкти, що обмінюються, не бувають абсолютно рівноцінними. У цій ситуації постає запитання: чи повинна фізособа сплачувати податок на доходи фізосіб, якщо обмін таких об’єктів проводиться без доплати, і в яких випадках?
Відповідно до п. 172.8 ст. 172 Податкового кодексу України від 02.12.2010 р. №2755-VI (зі змінами та доповненнями, далі ? ПКУ) під продажем розуміють будь-який перехід права власності на об’єкти нерухомості, крім їх успадкування і дарування (тобто обмін, з погляду оподаткування, прирівнюється до продажу).
Згідно з п. 172.1 цієї статті дохід, отриманий платником податків від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати не оподатковується за умови перебування такого майна у власності платника податків більше трьох років. У такому ж порядку проводиться оподаткування садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, господарсько-побутових споруд і будівель, розміщених на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норму безкоштовної передачі, визначену ст. 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення.
Умова про перебування такого майна у власності платника податків більше трьох років не поширюється на майно, отримане таким платником у спадок.
Якщо протягом звітного року продається більше, ніж один об’єкт нерухомості, зазначений у п. 172.1, або продається об’єкт нерухомості, не зазначений у п. 172.1, отриманий дохід підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеній п. 167.2 ст. 167 ПКУ, тобто 5%.
Дохід від продажу об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної у договорі купівлі-продажу, але не нижчої за оціночну вартість такого об’єкта, розраховану органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону (п. 172.3 ст. 172 ПКУ).
Виходячи з викладеного, обмін двох об’єктів нерухомості, з погляду оподаткування, прирівнюється до продажу, дохід від обміну одного об’єкта нерухомості на іншій не оподатковується лише за умови одночасного дотримання всіх вимог, зокрема: продаж (обмін) один раз протягом звітного податкового року і перебування такого майна у власності платника податків більше трьох років. У разі недотримання зазначених вимог така нерухомість оподатковується згідно з п. 172.2 ст. 172 ПКУ, тобто за ставкою 5%.