Гарантійний платіж чи плата за останній місяць оренди: що з ПДВ?

ДФСУ в ІПК від 16.04.2018 р. №1608/6/99-99-15-03-02-15/ІПК розглянула питання, пов’язані з оподаткуванням ПДВ складових операції з надання майна в оренду.

1)  Попередній договір чи вже основний – чи має значення? 

ДФС зазначає, що визначення об’єкта оподаткування ПДВ не залежить від того, в межах якого договору (попереднього чи основного) здійснюються операції, що є об’єктом оподаткування ПДВ. Оскільки відповідно до п. 185.1 ПКУ об'єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання товарів/послуг, місце постачання яких розташоване на митній території України, відповідно до ст. 186 ПКУ.

Нагадаємо, що єдиним зобов’язанням за попереднім договором є укладання в майбутньому (протягом певного строку або у певний термін) основного договору на умовах, встановлених попереднім договором (ч. 1 ст. 635 ЦКУ). Хоча, звісно, на практиці можливі ситуації, коли орендар сплатить певні суми ще до укладання основного договору. Як бачимо, на думку податківців, вони будуть оподатковуватися аналогічно, як і ті, що надходитимуть, коли діятиме основний договір оренди. 

2) Гарантійний (забезпечувальний) платіж

Кошти, отримані від орендарів у вигляді гарантійного (забезпечувального) платежу, незалежно від того, у межах якого договору (попереднього чи основного) здійснюється така оплата, не зумовлюють у орендодавця податкових наслідків з ПДВ. Податкові зобов'язання орендодавцем та податковий кредит орендарем при отриманні/перерахуванні таких коштів не визначаються.

А ось на дату зарахування попередньо отриманого гарантійного (забезпечувального) платежу в рахунок оплати вартості послуг з оренди, або за резервування орендної площі, або в рахунок оплати інших послуг орендодавець зобов’язаний визначити податкові зобов’язання з ПДВ (при умові, що таке зарахування є першою подією) та скласти і зареєструвати в ЄРПН податкову накладну.

Раніше у листі від 01.02.2016 р. №1932/6/99-99-19-03-02-15 ДФС повідомляла таке:

У разі, якщо умовами договору суборенди передбачено, що кошти у вигляді гарантійних платежів (внесків) зараховуються в оплату лізингових (орендних) платежів, то їхня  сума збільшує базу оподаткування ПДВ у орендаря. При цьому податкові зобов'язання в орендаря та податковий кредит у суборендаря визначаються на дату «першої події».

Якщо умовами договору суборенди передбачено, що гарантійні платежі (внески) виконують виключно функцію засобу забезпечення виконання зобов'язань та підлягають поверненню суборендарю в кінці терміну дії договору, то їхня сума не збільшує базу оподаткування в орендаря. Податкові зобов'язання орендарем та податковий кредит суборендарем при отриманні/перерахуванні такого гарантійного платежу не визначаються. 

Ця тема не нова,  ми про це писали і у 2014 році.

3) Передоплата останнього місяця оренди

А ось тут правило інше. Податківці наголосили: на дату отримання від орендарів коштів, які є оплатою вартості послуг з оренди за останній місяць оренди, незалежно від того, у рамках якого договору (попереднього чи основного) здійснюється така оплата, орендодавець повинен визначити податкові зобов’язання з ПДВ, скласти податкову накладну та зареєструвати її в ЄРПН. 

Відповідно, на підставі такої податкової накладної орендар матиме право на податковий кредит з ПДВ. 

4) Кошти, отримані орендодавцем як суми неустойки (штрафів та/або пені) внаслідок невиконання або неналежного виконання орендарем договірних зобов'язань

Згідно із нормами п. 188.1 ПКУ, отримані орендодавцем суми неустойки (штрафів та/або пені) внаслідок невиконання або неналежного виконання орендарем договірних зобов'язань, не є оплатою вартості поставлених (що підлягають поставці) послуг та не змінюють базу оподаткування ПДВ послуг.

Це також зазначалося в Узагальнюючій податковій консультації щодо включення до бази оподаткування ПДВ та складу витрат коштів, отриманих як сума штрафу за затримку оплати чи постачання товарів/послуг, затвердженій наказом Державної податкової служби України від 06.07.2012 р. №590.