Цій статті більше 3-х років. Українське законодавство складне і мінливе, тож на даний момент редакція не гарантує її 100% актуальність. У разі сумнівів скористайтесь пошуком, щоб читати свіжіші статті і консультації, або зверніться за допомогою до нашого ШІ-консультанта.
Коментар до ІПК ДПС від 28.01.2020 р. №329/6/99-00-07-03-02-06/ІПК
Правила передання майна в оренду
Відповідно до п. 1 ст. 759 ЦКУ за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ) (п. 1 ст. 760 ЦКУ).
Наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця (п. 1 ст. 778 ЦКУ).
При цьому слід пам'ятати такі правила:
1. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.
2. Якщо внаслідок поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створено нову річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.
3. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування її вартості.
Наслідки з ПДВ у разі поліпшення орендованого майна
Пролонгація договору оренди без передачі поліпшення орендодавцю. Податківці окремо навели норми розділу V ПКУ. За ними виходить, що при передачі орендарем орендодавцю поліпшень об’єкта оренди на дату, визначену відповідно до пп. 187.1 ПКУ, орендар повинен визначити податкові зобов'язання з ПДВ, скласти податкову накладну за такою операцією та зареєструвати її в Єдиному реєстрі податкових накладних.
Але у зверненні платника вказано, що по закінченню строку оренди орендодавець укладає новий договір оренди з тим самим орендарем того ж приміщення і на тих самих умовах, орендар продовжує використовувати орендоване приміщення для здійснення господарської діяльності.
При цьому відповідно до умов договору оренди по закінченню строку оренди приміщення передається за актом приймання - передачі, за яким поліпшення об’єкту оренди не передаються. У подальшому приміщення разом з поліпшеннями використовуватиметься за новим договором оренди.
Податківці на підставі фактичних даних зауважили, якщо згідно з умовами договору оренди операції з передачі орендарем таких поліпшень орендодавцю не відбувається та окремі додаткові угоди на операції з їх передачі не складалися, то підстав для нарахування орендарем податкових зобов'язань з ПДВ у такому випадку не виникає.
Наголосимо, що це не нова позиція. Наприклад, такий же висновок податківці робили в ІПК від 30.01.2018 р. №352/6/99-99-15-03-02-15/ІПК
Повернення поліпшеного орендованого майна. Якщо платником – орендарем понесено витрати на поліпшення об'єкта оренди та такі витрати не компенсовано орендодавцем, то при поверненні об'єкта оренди таке поліпшення вважається безоплатно наданою послугою. Відповідно вона підлягає оподаткуванню ПДВ за основною ставкою, виходячи з ціни придбання товарів/послуг, використаних для такого поліпшення.
Якщо між орендодавцем та орендарем укладено окремі договори про надання орендодавцем орендарю компенсації витрат орендаря на поліпшення об’єкта оренди, то суми коштів, сплачених (відшкодованих, компенсованих) за такими договорами:
- є окремою операцією з надання послуги з поліпшення основних фондів,
- розглядаються як окремий об’єкт оподаткування,
- підлягають оподаткуванню ПДВ за основною ставкою, виходячи з ціни, визначеної у відповідних договорах.
Про це ми зазначали тут.
Відображення поліпшення в бухгалтерському обліку
В обліку наймач обліковує поліпшення орендованого майна як капітальні інвестиції з подальшою їх амортизацією протягом строку оренди (бухоблік і наслідки з податку на прибуток такого поліпшення ми розглядали тут).
Зокрема, витрати орендаря на поліпшення об'єкта операційної оренди (модернізація, модифікація, добудова, дообладнання, реконструкція тощо), що призводять до збільшення майбутніх економічних вигод, які первісно очікувалися від його використання, відображаються орендарем як капітальні інвестиції у створення (будівництво) інших необоротних матеріальних активів. Тобто, простіше кажучи, амортизуються.
Такі затрати збираються за субрахунком 153, а після закінчення поліпшення та початку експлуатації об’єкта оренди зараховуються до складу групи «Інші необоротні матеріальні активи» (субрахунок 117). По кожному об’єкту оренди – окремий об’єкт таких НМА.
Якщо ж ремонт здійснюється з метою підтримання об’єкта в робочому стані і не призводить до збільшення вигод від використання такого об’єкта, то вартість ремонту відноситься до поточних витрат підприємства. Яких саме – визначається залежно від напрямку використання об’єкта оренди.
