Нагадаємо, що сторони у договорі оренди передбачають строк дії такого договору, як, власне, і самої оренди. Сторони можуть встановити й умову «автоматичного» продовження таких строків.
Зазвичай у договорах оренди юрособи чи ФОПи вказують таку умову щодо пролонгації договору оренди:
«Якщо жодна зі Сторін не пізніше ______ днів до закінчення Строку дії цього Договору не заявила про своє бажання припинити договірні відносини, то цей Договір вважається пролонгованим на чинних умовах на такий самий строк (або із вказанням на ________________________________ (місяців, років)».
Тобто йдеться про застосування так званого принципу «мовчазної згоди» на продовження договору оренди.
Таке право сторонам договору надане відповідними нормами ЦКУ.
Зокрема, відповідно до ст. 759 ЦКУ за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом може бути передбачено особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
Згідно з ч. 1, 2 ст. 763 ЦКУ договір найму укладається на строк, встановлений договором. Якщо строк найму не встановлений (оренда на невизначений строк у договорі. – Ред.), договір найму вважається укладеним на невизначений строк. Кожна зі сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна – за три місяці. Договором або законом може бути встановлено інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк.
Правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору оренди (для договорів зі строком оренди) також передбачено у ст. 764 ЦКУ, якою визначено, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
Наведена норма визначає можливість продовження договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах. При цьому для такого автоматичного продовження договору оренди передбачено особливість – відсутність заяви (повідомлення) однієї зі сторін про припинення чи зміну умов договору протягом місяця після закінчення терміну його дії.
Відсутність такого заперечення проти продовження оренди може мати прояв у «мовчазній згоді», і в такому випадку орендар саме в силу закону (а не за власною ініціативою) може розраховувати, що договір оренди вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
Форма та строки пролонгації
Щодо документального оформлення, то в силу принципу «мовчазної згоди» договір вважається продовженим (пролонгованим) на той самий строк та на тих самих умовах без необхідності внесення змін до договору та укладення додатка до нього щодо нового строку дії договору.
А щодо форми заперечення орендодавця, якщо він не згоден на подовження строків, то ВС у постанові від 04.08.2021 у справі №910/10900/19 наголошує, що законом не встановлено форми заяви про припинення договору оренди. Така вимога може бути викладена однією зі сторін у листі, телеграмі, факсограмі тощо. Істотне значення у цьому випадку має зміст такої заяви, оскільки вимога обов’язково має бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди, та її надсилання у межах строку, встановленого законом.
Водночас суди не заперечують, що строк для надсилання повідомлення орендодавця проти пролонгації договору може бути встановлений й до його закінчення та становити інший термін.
Отже, суть продовження договору оренди згідно з наведеними вище нормами полягає у тому, що орендар продовжує користуватися орендованим майном:
- після закінчення строку оренди,
- орендодавець не заперечує протягом одного місяця після закінчення строку договору у його поновленні (за принципом «мовчазної згоди») – для договорів, в яких визначений строк дії договору, додаткова угода про поновлення оренди на той самий строк та на тих же умовах не укладається (відповідний висновок наведений в Ухвалі ВС від 20.09.2022 р. у справі №910/12829/21),
- орендодавець виявив бажання відмовитись від договору (письмове повідомлення надсилається орендодавцю за три місяці до бажаної дати припинення, якщо інший строк не передбачений для окремого виду нерухомого майна законом) – для договорів, укладених на невизначений строк, укладення додаткової угоди може мати місце, якщо це передбачено умовами договору оренди.
Своєю чергою, чинне законодавство не обмежує сторін у праві заявити про припинення або зміну договору як протягом одного місяця після закінчення договору, так і в будь-який час протягом всього строку дії такого договору.
Повідомлення про припинення договору
Повідомлення орендодавцем орендаря про припинення договору є юридично значимою дією, яка засвідчує наявність такого волевиявлення та забезпечує своєчасну обізнаність з ним іншої сторони, і є передумовою для настання обумовлених таким одностороннім правочином наслідків також для іншої особи за правилами абзацу 3 ч. 3 ст. 202 ЦКУ (№910/10900/19).
Таким чином, заперечення проти дії чи продовження дії договору оренди надсилається у строки, визначені у договору. Якщо у договорі оренди сторони не передбачили будь-які домовленості щодо того, коли вважається здійсненим повідомлення сторони про припинення чи зміну договору, то сторонам слід врахувати таке.
Заява орендодавця про припинення договору оренди після закінчення строку договору є одностороннім правочином, який відображає волевиявлення орендодавця, що не потребує узгодження з орендарем в силу прямої норми закону та означає втрату орендарем права на автоматичну пролонгацію договору. А сам договір оренди припиняється датою, вказаною у договорі – йдеться про дату закінчення строку дії договору (постанова ВС Суду від 15.05.2020 у справі №910/5410/19).
Втім, ВС у постанові від 18.01.2018 у справі №910/12017/17 вважає, що наймодавець, отримавши повідомлення наймача про намір укласти договір на новий строк, був зобов’язаний його розглянути, обговорити нові умови договору та лише у випадку незгоди наймача із запропонованими умовами вимагати повернення приміщення.
Але у цьому випадку про автоматичну пролонгацію не йдеться.
ВС у постанові від 16.09.2020 у справі №904/5126/19 вказує на те, що пролонгація договору оренди нерухомого майна (продовження договору на той самий строк і на тих самих умовах), який реалізується внаслідок принципу «мовчазної згоди» сторін договору, та продовження договору оренди на новий строк внаслідок реалізації переважного права добросовісного орендаря, сутністю якого є укладення договору оренди на новий строк (а не його автоматичне поновлення !), є взаємовиключними.
Реалізація орендарем переважного права можлива тільки у разі припинення дії попереднього договору оренди, а суть такої реалізації зводиться до надання добросовісному орендарю переваги перед іншими особами за рівних запропонованих орендодавцю умов договору оренди.
Адже, відповідно до ч. 1 ст. 777 ЦКУ наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після закінчення строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до закінчення строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, – у розумний строк.
Окрім того, нагадаємо, що в наведеному випадку у разі наявності заперечень орендодавця (надісланий до закінчення строку дії про відмову продовжувати його для договорів оренди, укладений на невизначений строк, відмова пролонгації договору оренди із визначенням строку закінчення його дії) у разі поновлення строку дії оренди, він укладається окремим договором на новий строк – хоча, на нашу думку, це може бути й додаток до чинного договору про зміну його умов. Втім, судова практика у більшості випадків стоїть на позиції саме нового договору оренди на новий строк на нових умовах.
Таким чином, у разі отримання від орендаря повідомлення про відмову від договору (укладеного на невизначений строк чи за договором оренди зі строком дії) сторони мають розуміти всі юридичні наслідки. Тому загалом порядок дій виглядає так:
- діючий договір оренди припиняється;
- орендар має право надіслати повідомлення про намір укласти договір на новий строк на нових умовах;
- у випадку недосягнення згоди щодо нових умов договору орендар має передати приміщення в порядку, передбаченому договором;
- у разі досягнення згоди сторони укладають новий договір оренди на нових умовах.
