Питання держреєстрації нерухомості в новому Держреєстрі речових прав викликало багато запитань. Зокрема, чи потрібно вносити дані добровільно всім власникам (тобто фактично займатись подвійною реєстрацією нерухомості після 01.01.2013 р., що підтверджено документами з БТІ), чи таки дочекатись, скажімо, продажу нерухомого майна та одразу внести дані до Держреєстру?
Нагадаємо, що у перехідний період, коли БТІ вже не реєструє нерухомість, а новий Держреєстр фактично створюється заново, слід врахувати окремі правила.
1. Права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 01.01.2013 р., тобто до набрання чинності Законом про реєстрацію прав (1), визнаються дійсними за умов:
— або якщо реєстрація прав та їх обтяжень була здійсненна БТІ (щодо квартир, будівель, споруд, їх частин, та видані відповідні документи про право власності на них);
— або якщо на момент виникнення прав та їх обтяжень діяло законодавство, що не передбачало обов’язкової реєстрації таких прав та їх обтяжень. (ч. 4 ст. 3 Закону про реєстрацію прав).
2. Будь-які правочини після 01.01.2013 року щодо нерухомого майна (відчуження, управління, іпотека тощо) вчиняються лише, якщо право власності чи інше речове право на таке майно зареєстроване у новому Держреєстрі прав. Тобто продати нерухомість без внесення даних до Держрежстру неможливо.
3. Згідно з Законом про реєстрацію прав, дані БТI автоматично не потрапляли до Держреєстру речових прав. Хоча, у разі необхідності (а фактично на власний розсуд) передбачено право держреєстратора звернутися з відповідним запитом до БТI (пункт 8-1 ч. 2 ст. 9 Закону). Але такі звернення не мали належної реалізації на практиці. Загалом, як показала практика, застосування норм щодо реєстрації прав на нерухомість у 2013 році останні мають ряд недоліків, які в деяких випадках приводили й до порушення прав власників.
Свого часу ДРСУ у своєму листі від 14.01.2013 р. №07-06-15-13 зазначала, що без внесення даних до нового Держреєстру прав не обійтись: договір купівлі-продажу нерухомого майна, який нотаріально посвідчено та держреєстрацію якого проведено до 01.01.2013 р., є підставою для проведення реєстрації у Держреєстрі прав. При цьому, ДРСУ наголошувала на звільненні від сплати держмита за включення власниками вже зареєстрованих прав на нерухоме майно до Держреєстру прав (лист від 03.01.2013 р. №395-06-15-13).
Багато власників нерухомості не звернули увагу на позицію ДРСУ. І це не можна назвати помилкою.
Водночас ситуації, коли щодо майна таки був спір (наприклад, оскарження в суді спадщини, результатів тендерів (аукціонів) щодо продажу нерухомості (єдиного майнового комплексу), про поділ нерухомого майна, що є у спільній власності, спір щодо власника майна тощо), викликають певне занепокоєння. В таких випадках новий (назвемо його “законний власник”) може виявитись далеко не єдиним власником нерухомості. Адже до 19.02.2014 року держреєстратор не був зобов’язаний подавати запит до БТІ щодо поданих документів на нерухоме майно. Таким чином, в результаті деяких спорів “законним” власником, відповідно до даних нового Держреєстру, вважали того, хто першим встиг внести до нього дані.
На даний час важливими є внесені зміни до порядку ведення Держреєстру прав, завдяки яким для формування запису про права на нерухоме майно (будівлі, споруди, їх частини) у Держреєстрі, має використовуватись інформація як з Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, Державного реєстру іпотек та Державного реєстру обтяжень, так і з реєстру БТІ (Постанова КМУ від 05.02.2014 року №50).
-----1------
Закон України від 01.07.2004 р. №1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»
--------------