Покупка квартиры – бесспорно, рискованное дело: опасность подстерегает на каждом шагу. При определенных обстоятельствах – например, в случае признания продавца недееспособным, сделка может быть расторгнута. В таком случае обеим сторонам придется возвращать полученное. И хорошо, если в договоре купли-продажи была указана фактическая сумма, ведь в отечественных реалиях сумма сделки чаще занижается.
Помимо финансовых, могут появиться и в прямом смысле материальные проблемы. И первичное, и вторичное жилье может таить в себе неприятные сюрпризы – неисправные лифты, соседи-алкоголики и прочие проблемы. С помощью эксперта по недвижимости Вадима Пискуна мы попробовали разобраться, как избежать таких "скелетов в шкафу" при покупке квартиры.
1. О чем нужно знать?
Прежде всего, покупатель и потенциальный инвестор должен выяснить у застройщика такие вопросы:
- Имеет ли застройщик право собственности или договор аренды (и на какой срок) на данный участок? Это открытая информация, и застройщик должен ее предоставить. Также нужно выяснить и целевое назначение участка. Как правило, девелоперы берут участок в аренду на 5 лет. Если срок аренды меньше, это должно насторожить, ведь такого небольшого срока не хватит на проектирование, согласование проекта и само строительство.
- Cледует ознакомиться со всеми учредительными документами застройщика. Должен быть устав, ИНН, свидетельство о внесении в госреестр юридических лиц. Также солидный застройщик должен располагать соответствующим офисом.
- Также застройщик должен предоставить такие документы, как декларация о начале строительных работ; положительный экспертный отчет по проекту; проектная документация; документы из горсовета, подтверждающие присвоение адреса; технические условия на коммуникации. В этих документах содержится вся информация по проекту, количество квартир, квадратные метры, строительный объём, этажность и т.д., а также указаны сроки и этапы строительства.
- Соответствует ли проект градостроительным условиям города (можно уточнить в градостроительном кадастре и городском управлении архитектуры)?
- Имеет ли сертификат бюро, проектировавшее дом?
- Прописана ли ответственность за нарушение сроков в договоре купли?
2. Строительная ревизия
Современный рынок недвижимости богат на застройщиков. Если в былые времена строительством жилья занимались лишь несколько государственных компаний, то сейчас на рынке – десятки застройщиков, и разобраться в них – та еще проблема.
Если дом, в котором находится облюбованная вами квартира, еще в стадии строительства, то главным критерием порядочности застройщика будет активность стройки. В течение нескольких недель проследите, появляются ли в доме новые этажи, идет ли отделка, много ли строителей на объекте.
Нередко случается, что внешний вид дома заметно отличается от того, что было представлено в проекте. Если этот параметр важен для вас, пройдитесь по уже реализованным проектам застройщика и оцените качество отделки, благоустройство прилегающей территории, а также наличие парковки. Сейчас строительство в Украине вырвалось из безвкусицы 1990-х и 2000-х и наконец-то может предложить потребителю достойную архитектуру – даже у бюджетных жилых домов появляются интересные дизайнерские решения. Но это только у серьезных девелоперов, недобросовестный застройщик сэкономит и на отделке, и на архитектуре, выдав в результате унылую коробку неопределенного цвета с неудобными планировками и плохой инфраструктурой.
Необходимо обратить внимание и на состояние стройплощадки, желательно – в будни и выходные, в разное время суток. У порядочного застройщика на строительстве чисто (насколько это позволяет сама стройка), рабочие в касках и форме, а на стенде с проектом размещается вся необходимая информация. Грязь, разбросанные стройматериалы и неопрятные рабочие – повод задуматься над выбором другого застройщика.
Когда дом уже построен, помимо перечисленных ранее деталей, стоит обратить внимание и на внутреннюю отделку. Из-за экономического кризиса застройщики снижают цены на жилье за счет себестоимости строительства, что, безусловно, снижает качество здания. Так и появляются квартиры с кривыми стенами, неровными перекрытиями. В некоторых случаях даже площадь может отличаться от заявленной при покупке. Естественно, в меньшую сторону.
Проблема усугубляется в том случае, когда квартира уже куплена, а дом передан эксплуатирующей компании, которая вроде как не несет ответственности за дефекты строительства. Таким образом, устранять дефекты уже придется покупателю.
Мода последних лет – добавлять зданию непрописанные в проекте этажи. Это выглядит так: застройщик утверждает проект 5-этажного дома в историческом центре, который не будет нарушать ансамбль застройки. По ходу строительства ему наращивают еще десяток этажей, что вызывает негодование общественности и уголовную ответственность за самострой, но здание продолжает строиться, а квартиры – продаваться. Приобретение жилья в таком доме – в лучшем случае риск получить квартиру в недостроенном здании и без разрешительной документации.
Кстати, из-за кризиса в этом году снова началась повальная заморозка строек. Антилидерами стали Киев и западные области – как регионы, которые раньше вводили больше всех жилья. Печальная участь постигает всех – от средней руки жилых комплексов до масштабных сооружений вроде 212-метровых Sky Towers в Киеве.
3. Финансовый вопрос
Важно знать, за чей счет ведется сооружение дома. Узнайте, какой банк занимается финансированием стройки, поинтересуйтесь его состоянием. Ведь наиболее частая причина остановки строительства – отсутствие средств.
Касательно инвестиций – на данный момент они возможны по четырем схемам: через выпуск облигаций, совместное инвестирование, фонды операций с недвижимостью и фонды финансирования строительства. Но как показывает практика, эти схемы не гарантируют, что дом будет сдан в срок и в виде, соответствующем проекту.
4. Репутация
Многое о застройщике может сказать интернет. Сейчас каждая новостройка имеет свой интернет-форум, на котором общаются будущие жильцы и инвесторы. Кроме того, в открытых источниках можно разыскать и отзывы о других объектах застройщика.
Стоит обратить внимание, занималась ли компания строительством в кризисные годы, сколько на ее счету замороженных строек и с каким опозданием сдавались готовые объекты. С 2008 года в Украине осталось множество замороженных строек, чьи изначальные владельцы бежали за границу, а участок до сих пор передается из рук в руки, оставляя инвесторов без надежд на получение квартир. Строительный бум 2000-х оставил после себя как жилые, так и офисные "недострои" – "Днепровские башни" на левом берегу столицы, бывшая "Миракс-плаза" российской "Миракс Групп" на Глубочицкой, приостановленная "Жемчужина Троещины", одесский "Свиссотель".
Отдельного упоминания достойны "застройщики", которые и не собирались начинать строительство, а лишь вбросили рекламу домов и собрали деньги с инвесторов. Яркий пример – столичный "Элита-центр" с несколькими объектами по Киеву. В итоге спустя несколько лет обманутым дольщикам квартиры построило государство.