Ремонт орендованого приміщення у 2026 році: документальне оформлення, облік та податкові наслідки за ПКУ

1. Що таке ремонт приміщення та чим він відрізняється від поліпшення? 
2. Що каже про проведення ремонтів орендованого приміщення ЦКУ? 
3. Які документи треба скласти щодо ремонту орендованого приміщення?
4. Приклад пакету документів, якщо ремонт здійснює орендар
5. Як відобразити ремонт орендованого приміщення в бухгалтерському обліку орендаря? 
6. Як відобразити відшкодування витрат в бухгалтерському обліку орендаря і орендодавця? 
7. Які податкові наслідки з податку на прибуток ПДВ та ЄП проведення ремонту орендованого приміщення? 
8. Які податкові наслідки з ПДФО та ВЗ?
9. Що почитати додатково про ремонт орендованого майна? 

Що таке ремонт приміщення та чим він відрізняється від поліпшення? 

Всім добре відомо, що існують поточні та капітальні ремонти будівель. Але чим вони відрізняються між собою?

Листом Державного комітету України з будівництва та архітектури №7/7-401 від 30.04.2003 (далі – Лист №7/7-401) передбачено, що капітальний ремонт на відміну від поточного передбачає  заміну, відновлювання та модернізацію конструкцій і обладнання будівель в зв'язку з їх фізичною зношеністю та без зміни будівельних габаритів об'єкта.

З метою класифікації в бухобліку, ремонти здійснюються для підтримання об'єкта в робочому стані та одержання первісно визначеної суми майбутніх економічних вигод (п. 15 НП(С)БО 7 «Основні засоби»).

Отже, законодавство зараз акцентує увагу не на відмінностях поточного та капітального ремонту, а на відмінностях між ремонтами та поліпшеннями майна (як наслідками проведення ремонтів).

Під поліпшенням орендованого майна розуміють здійснені орендарем заходи, спрямовані на покращення технічного стану орендованого майна та (або) його споживчих якостей. Невід’ємним вважається поліпшення, яке не може бути відокремлене від об’єкта без його пошкодження або істотного знецінення (ст. 187 ЦКУ).

Увага! 

Більш детально про класифікацію ремонтних робіт можна прочитати у статті: «Облік ремонтів орендованого приміщення в 2026 році: ідентифікація витрат за НП(С)БО».

Що каже про проведення ремонтів орендованого приміщення ЦКУ? 

Згідно до положень Цивільного Кодексу України:

1. Ремонт проводиться за рахунок (якщо інше не передбачено договором або законом): орендаря – поточний ремонт (ч. 1 ст. 776 ЦКУ), орендодавця –  капітальний ремонт (абз. 1 ч. 2 ст. 776 ЦКУ).
2. Якщо орендодавець не провів капітального ремонту, що перешкоджає використанню приміщення, орендар має право зробити ремонт самостійно (ч. 3 ст. 776 ЦКУ):

• зарахувавши його вартість в рахунок орендної плати 
• або вимагати відшкодування вартості ремонту.

Однак орендар може здійснити поліпшення лише за згодою орендодавця (ч. 1. ст. 778 ЦКУ). Тільки тоді орендар має право на відшкодування витрат на поліпшення або на зарахування їх вартості в рахунок орендної плати (ч. 3 ст. 778 ЦКУ).

Крім того, орендар зобов’язаний:

• усунути погіршення приміщення, які сталися з його вини (ч. 1 ст. 779 ЦКУ);
• на вимогу орендодавця відшкодувати завдані йому збитки у разі неможливості відновлення приміщення (ч. 2 ст. 779 ЦКУ).

Які документи треба скласти щодо ремонту орендованого приміщення?

Всі первинні документи повинні мати обов’язкові реквізити відповідно до вимог ч. 2. ст. 9 Закону про бухоблік.

Але і договори на проведення ремонтів, і первинні документи, якими оформлюється проведення ремонтних робіт, не повинні мати формального характеру. Вони повинні мати чітке обґрунтування необхідності проведення ремонтів та їх зв’язку з господарською діяльністю, докази факту проведення ремонтних робіт та іншу інформацію для доведення реальності господарської операції.

Договір оренди

Проблем пов’язаних з бухгалтерським обліком та податковими насідками проведених ремонтних робіт можна уникнути, якщо врахувати певні нюанси ремонтів під час укладання договору оренди або внесення змін до нього.

Договір оренди повинен врегульовувати наступні питання:

1. Розподіл обов’язків між сторонами по проведенню ремонтів.
2. Розподіл робіт на поточний та капітальний ремонт, визначення їх обсягів (за необхідності).
3. Графік проведення ремонтних робіт: наявність та порядок погодження.

Якщо ремонті роботи виконує орендар, в договорі оренди повинні бути визначені:

• порядок отримання дозволу орендодавця,
• порядок погодження обсягу та вартості робіт,
• порядок надання звітів про обсяг та вартість виконаних робіт,
• порядок відшкодування або зарахування витрат,
• у випадку поліпшень приміщення: необхідність та порядок отримання дозволу, порядок проведення, відшкодування витрат та дії у разі повернення поліпшеного приміщення орендодавцю.

Увага!

Якщо ці питання не визначені у договорі, то обов’язки та права сторін стосовно проведення ремонтів визначаються нормами ЦКУ.

Графік проведення ремонтних робіт

Графік проведення ремонтних робіт не є обов'язковим документом. Але він визначає періодичність та тривалість проведення планових капітальних та поточних ремонтів. Тому сторонам договору доцільно його скласти одразу на весь час оренди приміщення. Наявність такого графіку дозволяє уникати спірних ситуацій щодо проведення ремонтів.

Проведення планового капітального та поточного ремонту самого приміщення орендодавець та орендар погоджують між собою виходячи зі стану приміщення та особливостей його використання.

Але може існувати необхідність обов’язкового проведення певного виду ремонтних робіт, які спрямовані на забезпечення вимог нормативних актів з питань охорони праці, електробезпеки, пожежної безпеки, тощо, що потребує попереднього погодження та визначення строків їх проведення. Наприклад, ремонт та/або технічний огляд систем вентиляції, пожежогасіння, ліфтів та підйомних пристроїв, тощо.

Графік проведення ремонтів оформлюється у довільному вигляді та затверджується орендодавцем та орендарем.

Приклад пакету документів, якщо ремонт здійснює орендар

Розглянемо ситуацію, коли ремонт проводить орендар.

Зверніть увагу!

Документальне оформлення у випадку проведення ремонту орендодавцем аналогічне, за виключенням отримання згоди.

Документальне оформлення проведення окремого ремонту передбачає:

1. Складання дефектного акту.
2. Прийняття рішення щодо проведення ремонту.
3. Оформлення кошторисної документації.
4. Отримання дозволу орендодавця.
5. Укладення договору на проведення ремонту.
6. Отримання (складання) документів на підтвердження витрат.
7. Надання документів на зарахування витрат.

Дефектний акт 

На приміщення, яке підлягає ремонту, складається дефектний акт або дефектна відомість.

Вона містить перелік та опис дефектів (недоліків, пошкоджень), які заважають нормальному використанню приміщення, а також перелік робіт для їх усунення.

Зразок дефектного акту можна завантажити за посиланням. А зразок наказу про призначення комісії, яка має провести обстеження і скласти дефектний акт, можна завантажити тут. 

Прийняття рішення щодо проведення ремонту

Важливо одразу визначати – проводяться ремонти або поліпшення орендованого приміщення. 

Таке рішення про характер робіт у кожному випадку приймається керівником орендаря на підставі дефектного акту з урахуванням існуючої ситуації (п. 30 Методичних рекомендацій №561) та оформлюється наказом (розпорядженням).

Тобто, від того, що буде зазначено в наказі (розпорядженні) – поточний ремонт, капітальний ремонт, поліпшення орендованого майна – залежать подальші дії орендаря, особливості відображення операцій в обліку та їх податкові наслідки.

Зразки наказів керівника щодо ремонту основних засобів ви можете завантажити тут і тут. За ними можна створити власну форму наказу щодо ремонту орендованого приміщення – в залежності від виду ремонту та його призначення.  

Кошторисна документація

Для ремонту, як правило, кошторис не складається. Але в наказі керівника про проведення ремонту (поточного або капітального) зазвичай вказується його вартість. Ця вартість має бути визначена до складання цього наказу. 

Комісія, яка склала дефектний акт, зазначає в ньому і заходи, які потрібно вчинити для відновлення або покращення об’єкту. Вона має навести конкретні дані: що самі і в якій кількості потрібно для ремонту. Для визначення вартості ремонтних робіт комісія може звернутися до бухгалтерії або іншого відповідного відділу підприємства. Або, з дозволу керівника, якщо ремонт будуть здійснювати сторонні підрядники, запросити їх на огляд та оцінку ремонтних робіт.  

Таким чином, до дефектного акту можна буде додати довідку (службову записку) або рахунок з попередньою оцінкою витрат. 

Отримання дозволу орендодавця на проведення ремонту

Запит надається у вигляді листа довільної форми. До запиту доцільно додати дефектний акт (та документи про вартість ремонту в разі їх наявності на момент подання запиту).

Бланк запиту орендаря про отримання згоди орендодавця на проведення капітального ремонту орендованого приміщення можна завантажити за посиланням.  

Отримавши звернення орендаря, орендодавець повинен проаналізувати наведену у ньому інформацію. Згода на проведення ремонтних робіт оформлюється листом у довільній формі. Але в ньому потрібно зазначити, у відповідь на який запит ця згода надається, на які саме роботи (із зазначених у запиті) і доля витрат на здійснення ремонту (що відшкодовується орендарю, а що ні, і яким чином).  

Договір на проведення ремонту

Якщо ремонтні роботи виконує сторонній виконавець, то необхідно обов’язково укласти з ним відповідний договір, у якому максимально врегулювати всі питання щодо проведення ремонту.

Як правило, у кожної компанії і у ФОПа, які регулярно виконують ремонтні роботи в будівництві, вже є власна форма такого договору.  

Документи на підтвердження виконання робіт

Якщо роботи виконує сторонній виконавець, то приймання-передачу робіт потрібно оформити відповідними актами. Наприклад,  формою №КБ-2в «Акт приймання виконаних будівельних робіт».

Більш детально щодо складання Форми №КБ-2В можна прочитати у статті: «Акт виконаних робіт (наданих послуг): обов'язкові реквізити, інструкція зі складання, зразки та приклади».  Але уразі, якщо фінансування ремонту не здійснюється за рахунок бюджетних коштів, ця форма акту не є обов’язковою. Про це ми розповідали тут. 

Якщо роботи виконуються власними силами, то необхідно скласти первинні документи, зокрема щодо витрачання ресурсів та приймання результатів робіт.

Приймання закінчених робіт з ремонту і поліпшення основних засобів (модернізація, добудова, реконструкція тощо) оформлюється Актом приймання-здачі відремонтованих, реконструйованих та модернізованих об'єктів (п. 29 Методичних рекомендацій №561). 

Орендоване приміщення, звісно, не обліковується орендарем як основний засіб. Проте, оформити таким або подібним актом роботи, проведені власними силами, можна. 

Якщо внаслідок проведення ремонту створюється новий об’єкт необоротних активів у вигляді поліпшення орендованого приміщення, то на нього необхідно відкрити інвентарну картку (типова форма ОЗ-6 або аналогічний самостійно розроблений документ). Адже поліпшення орендованих ОЗ орендатором відображаються у складі необоротних активів та амортизуються (про що ми розповімо далі). 

Якщо витрати на проведення ремонтних робіт відшкодовуються, то створювати в обліку необоротний актив не потрібно - з цією метою необхідно скласти рахунок (на підставі дозволу орендодавця провести ремонт та його зобов’язання ці витрати відшкодувати). До рахунку слід додати копії документів про понесені витрати. 

Оформлення зарахування витрат на ремонт в рахунок орендної плати

Питання зарахування витрат на проведення ремонтів приміщення в рахунок орендної плати оформлюється по-різному. Подекуди рішення про таке зарахування вирішується листуванням з орендодавцем. Але найбільш правильний варіант – це укладання додаткової угоди до договору. Адже обов’язок сплачувати орендну плату встановлено саме ним, тож, усі зміни порядку її сплати (навіть разові) доцільно оформляти змінами до договору. 

Але, крім цього, на практиці часто складають Акт зарахування зобов’язань. Але скласти його можна тільки тоді, коли виконуються вимоги ст. 601 ЦКУ:  зобов'язання припиняється зарахуванням зустрічних однорідних вимог, строк виконання яких настав, а також вимог, строк виконання яких не встановлений або визначений моментом пред'явлення вимоги. Тобто, не раніше, ніж настане строк сплати орендної плати на суму, яку орендодавець погодився відшкодувати за ремонт. 

Зразок такого акту ви можете завантажити за посиланням. 

Він повинен містити документально підтверджену згоду орендодавця та орендаря на проведення зарахування зустрічних вимог щодо вартості виконаних робіт по ремонту орендованого приміщення (із зазначенням виду робіт та їх суми) та орендної плати (із зазначенням місяців та суми).

Як відобразити ремонт орендованого приміщення в бухгалтерському обліку орендаря? 

Відображення витрат орендарем

Облік операцій залежить від цільового призначення ремонтних робіт – для підтримання, відновлення робочого стану або з метою отримати зростання економічних вигод.

Згідно з листом Мінфіну від 22.09.2010 №31-34020-20-27/25329 до економічних вигод належить також можливість зменшення в результаті використання активів витрачання грошових коштів та їх еквівалентів.

Витрати орендаря на ремонт приміщення для підтримання або відновлення робочого стану, які націлені на отримання первісно очікуваних економічних вигод, включаються до складу витрат (п. 15 НП(С)БО 7). Такі витрати необхідно відображати в обліку залежно від цілей використання приміщення.

Приклад 1 

Заміна орендарем розбитого вікна – це поточний ремонт. Адже йдеться про відновлення робочого стану, а не про зростання економічних вигід. А от заміна старих вікон на нові, більш сучасні – це поліпшення. 

Увага! 

Поліпшення, які орендар без шкоди приміщенню може демонтувати та залишити собі, варто обліковувати як окремий об’єкт основних засобів (на рахунку 10) або інших необоротних матеріальних активів (на рахунку 11) залежно від критеріїв визнання в облікові політиці. 

Витрати орендаря на ремонт приміщення, які приводять до утворення невід'ємних поліпшень орендованого майна та збільшення майбутніх економічних вигод, які первісно очікувалися від використання приміщення (переобладнання, модернізація, реконструкція), – капіталізуються. Вони утворюють окремий об’єкт інших необоротних матеріальних активів (абз. 2 п. 4 розд. IІ НП(С)БО 14). 

Приклад 2

Та ж сама заміна вікон з прикладу 1. Це поліпшення, яке орендар залишить орендодавцю. Якщо орендодавець витрати орендаря не відшкодовує, то таке поліпшення списується на витрати орендаря шляхом амортизації.  

В обліку невід'ємні поліпшення орендованого майна відображаються на субрахунку 117 «Інші необоротні активи» та в подальшому амортизуються протягом строку їх корисного використання (не більше строку оренди приміщення), який встановлюється підприємством самостійно.

Про порядок обліку невід’ємних поліпшень орендованого приміщення у випадку поетапного виконання робіт можна прочитати у консультації. 

В обліку орендаря витрати на проведення ремонтів приміщення відображаються наступним чином (таблиця 1).

Таблиця 1. Облік витрат орендаря на ремонт орендованого приміщення

Як відобразити відшкодування витрат в бухгалтерському обліку орендаря і орендодавця? 

Облік у орендаря

Якщо ремонт приміщення орендар проводить на умовах компенсації від орендодавця (отримання оплати чи в рахунок орендної плати), то при отриманні компенсації фактично здійснюється постачання робіт – визначається дохід від реалізації  з відповідними податковими наслідками. 

При цьому, витрати орендаря на ремонт орендованого приміщення доцільно накопичувати на субрахунку 949, дохід відображати на субрахунку 719, а розрахунки з орендодавцем відображати на субрахунку 377 – бо ремонт орендованого приміщення не може бути основною діяльністю орендаря.

В обліку орендаря компенсація витрат на проведення поточних ремонтів орендованого приміщення відображаються наступним чином (див. таблицю 2).

Таблиця 2. Облік витрат орендаря на поточний ремонт орендованого приміщення

Облік у орендодавця

Якщо орендодавець здійснює орендарю компенсацію витрат на ремонт або поліпшення приміщення (шляхом оплати чи в рахунок орендної плати), то при наданні компенсації фактично здійснюється придбання робіт по ремонту. Тому вони відображаються в обліку так само, як звичайний ремонт або поліпшення власних ОЗ. 

Таблиця 3. Облік витрат орендодавця на компенсацію витрат на поточний ремонт приміщення

Які податкові наслідки з податку на прибуток ПДВ та ЄП проведення ремонту орендованого приміщення? 

Розглянемо податкові наслідки проведення ремонтних робіт орендованого приміщення у орендодавця та орендаря. 

Податок на прибуток

Податкові наслідки залежать від відображення ремонтних робіт у бухгалтерському обліку.

Витрати на ремонт орендованого приміщення не вимагають коригування фінансового результату. Поліпшення ж орендованого приміщення у бухгалтерському та податковому обліку мають відмінності у відображенні.

У податковому обліку витрати на поліпшення орендованих основних засобів, що збільшують первісні економічні вигоди від його використання, відображаються як окремий об’єкт групи 9 «Інші основні засоби» з мінімальним строком корисного використання 12 років, за умови що вартість поліпшень без ПДВ перевищує 20 000 грн (відповідає визначенню основних засобів з пп. 14.1.138 ПКУ). 

Це означає, що податкову амортизацію такого поліпшення орендарю доведеться нараховувати, виходячи із мінімального строку експлуатації 12 років. В той час, коли бухгалтерську амортизацію він розраховує, виходячи із запланованого строку дії договору оренди (він, як правило, менший).

Так роблять ті, хто застосовують податкові різниці. Їм доведеться збільшувати фінрезультат на суму бухгалтерської амортизації і одночасно зменшувати на суму податкової. 

Втім, після закінчення або розірвання договору оренди, ця різниця зникає: в бухгалтерському обліку незамортизований залишок поліпшення потрапляє до витрат внаслідок списання; в податковому обліку він збільшує фінрезультат, але одночасно відбувається і зменшення – на суму податкового незамортизованого залишку. 

Податок на додану вартість

Почнемо з податкового кредиту в орендаря – якщо він придбаває матеріали та послуги для проведення ремонту. Незалежно від класифікації витрат на ремонт, за наявності податкової накладної, зареєстрованої в ЄРПН постачальником товарів (робіт, послуг), орендар має право на податковий кредит у повному обсязі (пп. 198.3 ПКУ).

Якщо орендар використовує це приміщення у господарській діяльності, то його ремонт або поліпшення теж можна вважати пов’язаним з господарською діяльністю орендаря. А тому відсутня необхідність нарахування компенсуючого ПДВ згідно пп. 198.5 ПКУ на вартість таких витрат. Хоча, бувають і виключення – якщо призначення поліпшення очевидно невиробниче, то доведеться визнати ПЗ з ПДВ (базою буде вартість матеріалів та послуг, придбаних з ПДВ для здійснення такого поліпшення). 

Далі два варіанти – орендодавець компенсує витрати на ремонт або не компенсує і при поверненні орендованого приміщення отримує поліпшення (за наявності) безоплатно.

Що в такому випадку відбувається у орендаря? 

За безоплатного передання поліпшення орендодавцю, орендар буде змушений нарахувати ПЗ з ПДВ. Таку позицію ДПС ми наводили тут.  При цьому базою оподаткування, на думку податківців, буде ціна придбання товарів/послуг, використаних для такого поліпшення. 

Тобто, орендар буде змушений визнати ПЗ з ПДВ і скласти дві податкові накладні: одну з нульовою ціною на орендодавця, другу на суму перевищення вартості поліпшення над нульовою ціною на себе. Орендодавець в результаті податкового кредиту від такої операції не отримає. 

Якщо між орендодавцем та орендарем укладено угоду про надання орендодавцем орендарю компенсації витрат орендаря на ремонт/поліпшення об’єкта оренди, то суми коштів, сплачених (відшкодованих, компенсованих) за такими договорами, є окремою операцією з надання послуги з ремонту/поліпшення основних фондів, розглядаються як окремий об’єкт оподаткування та підлягають оподаткуванню ПДВ за основною ставкою. 

Тобто, в разі, якщо ремонт або поліпшення будуть компенсовані, то в орендаря ПЗ з ПДВ виникне за датою першої події – або отримання коштів, або передачі такого поліпшення орендодавцю. 

Увага! 

В орендодавців, які отримують відшкодування вартості ремонту (поліпшення) орендованого майна, може виникнути питання: яку суму вважати базою нарахування ПДВ? Наприклад, якщо ці роботи були виконані власними силами, то вхідного ПДВ у орендаря може і не бути. А сплачувати ПДВ з вартості робіт, які були без ПДВ, не хочеться.

Тим не менш, податківці наполягають на тому, що оподатковуватись ПДВ має вся сума відшкодування, незалежно від того, скористався орендар податковим кредитом під час ремонту чи ні. Приклад такого підходу ми розглядали тут.

Уникнути цього можна лише якщо такі виплати визначені сторонами як відшкодування збитків. Тобто, орендодавець не замовляв такого ремонту і не зобов’язувався його оплачувати, але погодився відшкодувати витрати орендаря на його проведення як понесені збитки. Але такий підхід може викликати спір при податковій перевірці. 

В орендодавця, який оплатив вартість ремонту (поліпшення), відповідно, на цю ж дату першої події виникне право на податковий кредит. Оскільки він використовує це приміщення в господарській діяльності і, скоріш за все, так само буде використовувати й отримане поліпшення, то визнавати ПЗ з ПДВ за п. 198.5 ПКУ йому не потрібно. 

Єдиний податок

Для платників єдиного податку витрати на ремонт не впливають на базу оподаткування. А от сума отриманого відшкодування включається до оподаткованого доходу. 

Увага! 

Для платників єдиного податку 1-3 груп заборонене проведення зарахування вартості виконаних ремонтних робіт. Це пов’язано з тим, що проведення розрахунків у негрошовій формі приводить до втрати статусу платника єдиного податку та оподаткування  доходу від такої операції за підвищеною ставкою (п. 291.6, п. 293.5, пп. 4 пп. 298.2.3 ПКУ).

Які податкові наслідки з ПДФО та ВЗ?

Тут оподаткування залежить від того, хто в договорі оренди є фізособою: орендар, орендодавець чи вони обоє. 

Якщо орендар є фізособою

Звичайна фізособа не веде облік витрат, тож, саме проведення ремонту ПДФО та ВЗ у фізособи не оподатковується. А от сума компенсації таких витрат – так. Вона вважається доходом у вигляді додаткового блага, оподатковується ПДФО за ставкою 18% і ВЗ за ставкою 5%. 

Якщо орендодавець є юрособою або ФОП, то він буде податковим агентом щодо суми такого відшкодування. Таким чином, орендар отримає відшкодування вже після утримання податків. А орендодавець повинен буде відобразити суму відшкодування в додатку 4ДФ з ознакою доходу «126». 

Якщо орендодавець є звичайною фізособою, то орендар-фізособа має відобразити суму отриманого відшкодування в декларації про майновий стан та доходи за рік отримання цієї суми. Там же він має самостійно визначити суму ПДФО та ВЗ до сплати. Декларація подається до 1 травня, а податки сплачуються до 1 серпня року, наступного за звітним. 

Якщо орендар є ФОПом на загальній системі оподаткування

Якщо в договорі оренди зазначено, що орендар є ФОПом, то в такому випадку відшкодування надійде на його підприємницький рахунок. І буде оподатковано як підприємницький дохід. ПДФО та ВЗ в такому випадку сплатить сам орендар. 

Але якщо орендодавець є юрособою або ФОПом, то має показати цей дохід в додатку 4ДФ з ознакою доходу «157» (як підприємницький дохід). 

Що ж до витрат на ремонт орендованого приміщення, то в пп. 177.4.4 ПКУ говориться, що до підприємницьких витрат належать витрати на ремонт та експлуатацію майна, що використовується в господарській діяльності. Щоправда, в цій нормі не зазначено, чи може це майно бути орендованим, але воно відповідає умовам цієї норми. Із поліпшенням орендованого приміщення складніше – на витрати його віднести не можна. Але чи можна його амортизувати як ОЗ – чіткої норми про орендоване майно в ст. 177 ПКУ немає (пряма заборона є тільки щодо житлової нерухомості).  Тож, варто звернутися до ДПС із запитом на ІПК і діяти за їх роз’ясненням (або оскаржувати його в суді). 

Якщо орендодавець є фізособою

В такому випадку витрати орендодавця на відшкодування вартості ремонту не оподатковуватимуться ПДФО та ВЗ. Податковим агентом він не є і кому б він не виплачував це відшкодування, для нього – жодних податкових наслідків.

А ось якщо орендодавець отримає поліпшення безоплатно, то це стане його оподаткованим доходом у вигляді додаткового блага. Яке оподатковується 18% ПДФО і 5% ВЗ.  При цьому дохід буде отримано в негрошовій формі - тобто, з метою оподаткування ПДФО базою оподаткування буде вартість поліпшення, збільшена на «натуральний» коефіцієнт 1,21951 (за п. 164.5 ПКУ). 

Якщо орендодавець є ФОПом

Відшкодування витрат на ремонт майна, яке використовується для отримання підприємницького доходу, стане для такого ФОПа, по суті, придбаною вартістю такого ремонту. Якщо приміщення, яке надається в оренду, цей ФОП вважає ОЗ і амортизує, то він матиме право включити вартість їх ремонту до підприємницьких витрат (про це ми писали тут).  

Щодо вартості оплаченого поліпшення такого приміщення – все залежить від виду нерухомості (пп. 177.4.6 ПКУ). Якщо приміщення житлове, то витрат не буде. А от щодо нежитлового приміщення такі витрати можна амортизувати. 

Якщо ж орендодавець отримає таке поліпшення безоплатно, то вартість такого поліпшення стане його оподаткованим підприємницьким доходом. При цьому податківці наполягають, що це має бути саме звичайна (тобто, ринкова) вартість. 

Що почитати додатково про ремонт орендованого майна? 

• Ремонт приміщення, орендованого на 10 років: бухоблік та податкові наслідки у 2026 році
• Облік капітального ремонту орендованого приміщення
• Поточний ремонт приміщення: документування та облік 
• Передача невідокремлених поліпшень: як визначити базу оподаткування ПДВ?
• Витрати на обклеювання вікон орендованого офісу сонцезахисною плівкою: облік і ПДВ 
• Облік ремонтів орендованого приміщення: ідентифікація витрат