Законом України від 25.12.2008 р. №800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» (ч. 4 ст. 3, далі — Закон №800) встановлена заборона на розірвання фізичними та юридичними особами будь-яких договорів, результатом яких є передача забудовниками завершеного об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва за умови, що за такими договорами здійснено оплату 100 відсотків вартості об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва.
Частиною 3 статті 20 Закону України від 19.06.2003 р. №978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі — Закон №978) передбачено випадки відкріплення управителем закріпленого за довірителем об’єкта інвестування, в тому числі у разі відмови довірителя від участі у фонді фінансування будівництва (далі — ФФБ).
Мінрегіонбуд у листі від 20.10.2010 р. №16-14/667/0/6-10 вказує на те, що довірителю у разі порушення строків будівництва об’єкта нерухомості слід керуватися нормами Закону №800. Водночас право розривати такі договори в односторонньому порядку обмежено лише на період до 01.01.2013 р., але залишається право на їх розірвання за згодою сторін.
Громадянка України звернулася до КСУ з питанням, чи поширюється дія цього положення на правовідносини, що виникли до набрання чинності Законом (тобто до 14.01.2009 р.), зокрема, у випадках, коли інвестор згідно з чинним на той час законодавством розірвав договір про участь у фонді фінансування будівництва.
На думку КСУ, такою забороною фактично впроваджено обмеження щодо володіння, користування і розпоряджання об’єктом права власності, зокрема коштами інвесторів, на період до 1 січня 2013 року.
Також КСУ дійшов висновку, що ні Цивільний кодекс України, ні спеціальний Закон №978 не встановлюють заборони на розірвання договорів виходячи з принципу диспозитивності цивільно-правових договірних відносин. Натомість у Законі №800, прийнятому після набрання чинності ЦКУ, врегульовано правовідносини щодо розірвання договорів інакше, ніж у ЦКУ. Прийняття Закону мало відбуватися у спосіб, за яким, якщо суб’єкт права законодавчої ініціативи подав до Верховної Ради України проект закону, який регулює цивільні відносини інакше, ніж Кодекс, він зобов’язаний одночасно подати проект закону про внесення до нього змін. Поданий законопроект розглядається Верховною Радою України одночасно з відповідним проектом закону про внесення змін до Кодексу.
Зазначеної процедури не було дотримано.
Конституційний Суд України вважає за необхідне також наголосити, що положення щодо заборони на розірвання інвестором договорів фінансування житлового будівництва не мало зворотної дії в часі.
Таким чином, КСУ визнав таким, що не відповідає Конституції України (є неконституційним), положення ч. 4 ст. 3 Закону №800 з наступними змінами, згідно з яким «забороняється розірвання фізичними та юридичними особами будь-яких договорів, результатом яких є передача забудовниками завершеного об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва за умови, що за такими договорами здійснено оплату 100 відсотків вартості об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва».
