Новости о росте — пусть и очень небольшом — реальных ставок по ипотечным кредитам в очередной раз заставили задуматься: а есть ли вообще смысл в этом самом ипотечном кредитовании? Еще в докризисные времена за кредиты агитировали очень просто: ты все равно платишь за съемную квартиру, а так будешь платить за свою, которая к тому же еще и дорожает. Доказать экономическую эффективность подобного решения можно было простыми расчетами. Но когда жилье перестало быстро дорожать, эти расчеты стали не столь убедительными. Теперь все чаще можно услышать мнение, что жить в съемной квартире и параллельно копить деньги на собственное жилье куда выгоднее, чем связываться с ипотекой. Мы решили выяснить, какая стратегия лучше — брать кредит или копить деньги?
Положить на депозит
Теперь посмотрим, что будет, если эти семьи решат повременить с кредитом и поживут пока в съемных квартирах, положив накопленные на жилье деньги на банковский депозит хотя бы под 18% годовых. В итоге даже без реинвестирования получаемых процентов первая семья за 10 лет получит еще 216 тыс. грн, а через 13 будет иметь все 280. Через те же 13 лет полностью накопит на квартиру и вторая семья. И это еще не все. Ведь деньги, начисленные как проценты по депозиту, тоже можно класть на депозит. В этом случае первая семья уже через 5 лет будет иметь на счету более 274 тыс. грн, а еще через год — 324 тыс. Точно так же и вторая за это время накопит полную сумму для покупки квартиры.
За более чем приличную однокомнатную квартиру в Киеве первая семья платит 4,5 тыс. грн в месяц (можно найти и дешевле, но не будем мелочиться) — меньше, чем пришлось бы платить по кредиту. За 5 лет расходы на аренду составят 270 тыс. грн. Разницу между гипотетической платой за кредит и арендой можно добавить к накопленным за 5 лет 274 тыс., чтобы хватило на квартиру.
Вторая семья за двухкомнатную будет платить пусть даже 5500 грн, «экономя» таким образом, по сравнению с платежами по кредиту, 2,6—3,6 тыс. грн в месяц. Эти деньги можно в свою очередь класть на депозит (шутка ли, до 43 тыс. грн дохода в год!), еще больше приближая момент накопления нужной суммы. Проще говоря, после первого года у нее на счету может быть уже 255,4 тыс. грн (180 тыс. вклада + 32,4 тыс. от процентов + 43 тыс. сэкономленных на невзятом кредите). Если их положить на депозит под те же 18%, через год на счету будет уже 344,4 тыс. — и так далее. В итоге искомые 600 тыс. на квартиру набираются менее чем за 4,5 года.
Понятно, что ни арендная плата, ни банковские ставки, ни стоимость жилья не обязаны оставаться неизменными несколько лет. Легче определиться со стоимостью жилья — серьезных предпосылок для его заметного удорожания не видно. «Скорее всего, цены и дальше будут находиться примерно на нынешнем уровне. У людей просто нет денег, чтобы реально увеличить спрос», — говорит директор риелторской компании «Золотые ворота» Алексей Холмецкий. То же можно сказать и об арендных ставках. «Сейчас наблюдается нечто вроде баланса предложения на рынке и платежеспособности арендаторов, — говорит Руслан Безуглый. — Трудно представить, что могло бы его сильно сдвинуть в ту или иную сторону». Как утверждает Холмецкий, пока не начнет дорожать жилье, арендные ставки резко вверх не пойдут. Ставки по депозитам и ипотеке будут обязательно идти вниз. Просто потому, что и те и другие у нас сильно завышены. Но идти вниз они будут, скорее всего, примерно в одинаковом темпе. В любом случае, если когда-нибудь ставки по ипотеке понизятся до приемлемого уровня, накопленные на депозите деньги всегда можно будет использовать в качестве первого взноса.
Оформить ипотеку
Рассмотрим в качестве примера две гипотетические украинские семьи. Первая живет в съемной однокомнатной квартире, но мечтает когда-нибудь перебраться в собственную. Семья собирается купить «единичку» за 400 тыс. грн. Из этой суммы 120 тыс. (или 30% первоначального взноса) у них есть, осталось выбрать банк и определиться со сроком кредита.
Допустим, рассматриваются два варианта: 10 и 20 лет. Подсчитаем, каковы будут выплаты при каждом из них при эффективной ставке кредитования 20% (по меньшей получить кредит очень сложно).
Итак, с помощью кредитного калькулятора выясняется, что при сумме кредита 280 тыс. грн на 10 лет и аннуитетной схеме выплат (равными платежами) им придется ежемесячно платить 5410 грн. При этом сумма переплаты по кредиту составит 369,34 тыс. грн, которой, по сути, хватит еще на одну квартиру.
Если семья возьмет ту же сумму на 20 лет, то в месяц будет платить чуть меньше — 4760 грн, зато переплата получится куда солидней — уже 861,61 тыс. грн, которых хватит на две такие же квартиры с лишком.
Вторая семья успела накопить 180 тыс. грн и теперь мечтает о двухкомнатной квартире за 600 тыс. Они точно так же стоят перед выбором, на какой срок брать кредит — 10 или 20 лет. В первом случае ежемесячный платеж составит 8120 грн, а переплата — 554,01 тыс. грн. Во втором — 7140 грн и 1292,42 тыс. грн соответственно.
Эти расчеты, конечно, отпугивают потенциальных покупателей жилья. «Ставки по ипотечным кредитам просто безумно высоки», — говорят риелторы. А на вопрос, кто же на таких условиях берет кредиты, директор АН «Украинский Дом» Руслан Безуглый отвечает: «Да их и не берут. Если сделки по кредитам и есть, то заключают их те, кто с помощью кредита добирает небольшую недостающую часть стоимости квартиры».
Выбор
Присматриваясь к какому-то фонду, хорошенько проверьте его доходность. Плохо, что у наших фондов нет большой истории — они начали развиваться лишь с 2004 года. Хотя за эти девять лет нашу экономику трясло по-разному, так что следует обратить внимание на то, какие фонды справлялись с кризисами лучше остальных. Например, многие ПФ в прошлом году пострадали от резкого падения украинских биржевых индексов. Похоже, что они не предусмотрели возможность такого поворота на фондовом рынке и перегрузили свой портфель корпоративными бумагами. Другие же фонды эту неприятность пережили относительно благополучно. Но это еще не значит, что вторая стратегия надежнее — возможно, эти фонды просто не уделяли достаточно внимания вложениям в акции. Ведь при другом развитии событий на финансовых рынках результаты этих фондов могли бы оказаться противоположными. Поэтому не стоит ориентироваться только на результаты за один год. Но если фонд остается в плюсах «при любой погоде» — это уже повод познакомиться с его работой поближе. Еще один важный показатель — объем активов ПФ. Чем он больше, тем фонд устойчивей и имеет больше возможностей зарабатывать деньги. По европейским меркам объем активов должен исчисляться десятками миллиардов долларов. У нас же, по данным Нацкомфинуслуг, все НПФ вместе взятые на конец прошлого года имели активы на сумму 1,66 млрд грн.
Ряполов Константин
