Орендна плата під час карантину: зміни за Законом №553
Вже не вперше ми повертаємось до питання звільнення від сплати орендної плати на час карантину. Адже законодавці знову уточнили обставини, за яких таке звільнення можливе. Водночас можливе зменшення розміру орендної плати. Поговоримо про це докладно.
У попередній статті ми вже прописували змінені правила гри на ринку оренди нерухомого майна (про земельні ділянки не йдеться!). Так, ми звернули увагу, що з 04.04.2020 р. редакція п. 14 Перехідних та прикінцевих положень ЦКУ однозначно перетягнула канат на бік орендодавця. Більш того, вона змусила орендарів доводити неможливість користування майном, що опосередковано створено Постановою №211 та численними адмінпротоколами. В той час як перелік заборонених видів діяльності протягом строку дії карантину змінюється та скорочується. Проблема утворилась саме у тих, хто прямо не потрапив до списку заборонених.
Але Законом №553 (який набрав чинності 18.04.2020 р.) пункт 14 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» ЦКУ викладено у новій редакції:
«Встановити, що на час дії відповідних обмежувальних карантинних заходів, запроваджених Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню на території України коронавірусної хвороби (COVID-19), обставинами, за які наймач (орендар) не відповідає відповідно до частини другої статті 286 Господарського кодексу України, частин четвертої та шостої статті 762 Цивільного кодексу України, також є заходи, запроваджені суб'єктами владних повноважень, якими забороняються певні види господарської діяльності з використанням орендованого майна, або заходи, якими забороняється доступ до такого майна третіх осіб».
Що це змінює для орендарів?
Перш за все слід зрозуміти, що мали на увазі законодавці, коли визначили, що обставинами, які можуть призвести до зменшення орендної плати або взагалі звільнення від плати, є не лише обставини, які позбавили можливості наймача користуватись орендованим майном або доступу до нього, а й також заходи:
- запроваджені суб'єктами владних повноважень, якими забороняються певні види господарської діяльності з використанням орендованого майна,
- або якими забороняється доступ до такого майна третіх осіб.
При цьому законодавці посилаються, зокрема, на ч. 2 ст. 286 ГКУ. Нею передбачено, що орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об'єкта оренди.
Для цього слід звернутись до тексту Постанови №211 у редакції, яка діяла на момент набрання чинності Закону №553.
За пп. 8 п. 2 Постанови №211 заборонена до 24 квітня 2020 р. робота госпсуб’єктів, яка передбачає приймання відвідувачів, зокрема закладів громадського харчування (ресторанів, кафе тощо), торговельно-розважальних центрів, інших закладів розважальної діяльності, фітнес-центрів, закладів культури, торговельного і побутового обслуговування населення. Винятками є наведений цілий перелік видів госпдіяльності, які можуть продовжувати свою роботу з дотриманням:
- правил приймання відвідувачів, встановлених п. 10 Постанови №211,
- працівниками та відвідувачами засобів індивідуального захисту та дезінфекції.
Зверніть увагу! Постановою КМУ від 22.04.2020 р. №291 внесено зміни до Постанови №211, тому строк дії вказаних вище заборон подовжено до 11 травня!
Але у Постанові №211 заборонені та дозволені з певними обмеженнями види діяльності не пов’язані з використанням орендованого майна, і тим більше, не зазначено про тимчасове обмеження у доступі до нього через таку заборону чи обмеження.
Звісно, кожен, хто уважно прочитав цю постанову, скаже, що коли вводиться заборона діяльності, яка передбачає приймання відвідувачів, йдеться про неможливість використання орендованої нерухомості. Проте це не одне й те саме, що обмеження в доступі до нього.
Водночас послаблення карантину вказує скоріш на дозвіл доступу до орендованих приміщень, ніж навпаки. Крім закладів громадського харчування (ресторани, кафе тощо), торговельно-розважальних центрів, інших закладів розважальної діяльності, фітнес-центрів, закладів культури, торговельного і побутового обслуговування, яким прямо заборонено працювати з обслуговуванням відвідувачів, всім іншим це дозволено з певними обмеженнями, визначеними у п. 2, 10 Постанови №211. Зокрема, з дотриманням відстані не менше ніж 1,5 метра між відвідувачами, які очікують дозволу на вхід до приміщень, перебуванням в приміщенні не більше одного відвідувача на 10 кв. метрів торговельної площі, а також іншими заходами, які встановлені додатково органами місцевого самоврядування.
Отже, з врахуванням того, що ми раніше писали, заклади громадського харчування (ресторани, кафе тощо), торговельно-розважальні центри, інші заклади розважальної діяльності, фітнес-центри, заклади культури, торговельного і побутового обслуговування населення мають право вимагати:
- зменшення розміру орендної плати, якщо орендована нерухомість використовується лише частково. Наприклад, якщо в орендованих приміщеннях здійснюються додаткові види діяльності, не пов’язані із забороненими. Переважно йдеться про перепрофілювання госпдіяльності частково з метою збереження робочих місць та клієнтів. Прикладами такої зміни діяльності можуть бути продаж продуктів харчування у ресторанах, кафе, інших закладах громадського харчування (тобто переобладнання їх в магазин), здійснення онлайн-тренувань в орендованих приміщеннях фітнес-центрів тощо);
- звільнення від орендної плати, якщо через пряму заборону певних видів госпдіяльності власники та працівники позбавлені доступу для таких приміщень. Втім, доводити цей факт доведеться орендарям;
- зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання.
Тобто два варіанти на зменшення орендної плати і лише один – на звільнення від неї. І всі три варіанти вимагають переговорів із орендодавцем та аргументації (доказів) прав орендаря.
Зміна умов господарювання – що це означає?
На що тут варто звернути увагу?
По-перше, умови господарювання орендаря можуть бути прописані у договорі. Проте, як правило, договори оренди таких умов не містять, крім хіба що визначення цільового призначення орендованого приміщення.
По-друге, нерентабельність та неприбутковість господарської діяльності, яку здійснює орендар, ризик зміни обставин щодо доцільності їх провадження в орендованому приміщенні цілком покладається на орендаря та не може бути ризиком орендодавця, оскільки в іншому випадку порушується принцип збалансованості інтересів сторін (постанова ВГСУ від 30.10.2013 р., справа №910/2547/13).
Але положення чч. 1, 2 ст. 652 ЦКУ передбачають можливість, зокрема, в судовому порядку запровадити зміни до договору у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувались при укладанні договору, якщо сторони не дійшли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились.
Відтак сторони з врахуванням змін до Постанови №211 можуть добровільно (або через суд!) внести зміни до договору оренди та керуватись ними у наступних місяцях продовження карантину, що вкрай важливо. Адже, на нашу думку, суди скоріше за все будуть ставати на бік орендарів (які бажають оплачувати оренду під час карантину, але в меншій/реальній сумі).
Тому орендодавцям таки доведеться домовлятись з орендарями, щоб отримати хоч менший, але дохід, та не оплачувати витрати на утримання приміщень з власної кишені. Адже вже значна кількість орендарів протягом квітня просто відмовились від оренди та розірвали договори.
Послаблення карантину — без суттєвих змін для орендарів
Щодо переліку видів госпдіяльності, яким дозволено працювати, то ми нагадували, що суди неодноразово вказували на відсутність у Постанові №211 прямої заборони доступу до приміщень.
До того ж, до Постанови №211 постійно вносяться зміни. А Уряд анонсує подальше послаблення заборон.
Відтак, якщо протягом квітня деякі види госпдіяльності знову дозволили, то навіть якщо орендар припинив таку діяльність і не відновив її після такого дозволу, посилатись на попередні заборони та вимагати звільнення від (чи зменшення) орендної плати в орендарів не вийде.
Відтак, орендарям і надалі доведеться домовлятись з орендодавцями, у т.ч. з врахуванням послаблення карантину.
Чи можна переглянути домовленість з орендодавцем?
Залишилось лише питання з тими орендарями, які вже встигли до 18.04.2020 р. підписати додаткові угоди та погодились на зменшення орендної плати до певної суми.
Чи є в них шанс переглянути таку домовленість з урахуванням змін, внесених Законом №553?
Спеціальних норм про це закон не містить, але, на думку автора, через набрання чинності таким законом і через продовження карантину до 11 травня, такі орендарі можуть поновити переговори та внести нові зміни до договорів оренди.
При цьому радимо внести до договору умови щодо таких обставин як зміни умови господарювання (ч. 2 ст. 286 ГКУ) шляхом введення заходів органами державної та виконавчої влади протидії запобіганню поширення COVID-19 та інших заходів, які будуть/можуть бути запроваджені у майбутньому. Наразі така можливість прямо впливає на суму орендної плати і дозволить переглядати розмір орендної плати й надалі, в разі чергової зміни законодавства.