Нагадаємо, що Закон №692 набрав чинності 16 липня 2020 р. Ним, зокрема, були внесені зміни до ЦКУ, а саме до п. 14 Перехідних положень цього Кодексу, якими встановлюються правила визначення орендної плати за нерухоме майно під час коронавірусного карантину.
Передостанню версію цих правил ми коментували тут. А ось тепер маємо свіжі зміни.
Як змінилися правила оренди з 16 липня?
Основні умови для зменшення орендної плати на період карантину:
- орендна плата підлягає зменшенню з моменту встановлення карантину (з 11.03.2020 р.) по дату його відміни (скасування). Однак зменшення передбачено лише для того випадку, коли нерухоме майно не могло використовуватися в підприємницькій діяльності наймача в повному обсязі через запроваджені обмеження та (або) заборони;
- зменшення орендної плати не відбувається автоматично. Наймач має звернутись до наймодавця з вимогою про зменшення плати за користування майном (його частини),
- максимальний розмір орендної плати за користування майном, що пропонується у вимозі наймача, в результаті зменшення має обмежуватись сумою, яка включає сукупний розмір витрат з плати за землю, податку на нерухоме майно і вартості комунальних послуг. При цьому цей максимальний розмір повинен обраховуватись пропорційно до орендованої площі;
- щодо максимального розміру орендної плати передбачено і виняток: якщо в договорі сторони встановили, що наймач оплачує витрати наймодавця у повному обсязі чи частково, то платити доведеться стільки, скільки зазначено в договорі. Звісно, якщо сторони не дійдуть взаємної згоди і не переглянуть розмір відшкодування витрат шляхом внесення змін до договору на добровільних засадах.
Коли вимагати зменшення орендної плати не вийде?
Наведені умови не поширюються на тих госпсуб’єктів, які впродовж дії карантину здійснювати свою діяльність з використання орендованого нерухомого майна в повному обсязі, а також на майно територіальної громади.
Зверніть також увагу на те, що зменшення орендної плати на час карантину не стосується оренди рухомого майна, а також майна (як рухомого, так і нерухомого), яке орендоване звичайними фізособами (тобто майна, яке не використовується у господарській діяльності).
Наслідки для орендодавців
Слід визнати, що наведені вище умови дещо обмежують дії орендодавця та ставлять його у нерівне становище під час переговорів з наймачем щодо зменшення орендної плати.
І єдине, що може врятувати орендодавця від зменшення орендної плати (по суті, заднім числом) – це якщо він вчасно прописав правила відшкодування власних витрат, пов’язаних з наданням послуг оренди, утриманням нерухомості, наданої в оренду, та сплатою за неї податку, в договорі. Якщо ж в договорі таких умов щодо компенсації суми витрат немає, а є лише сума встановленої орендної плати, якщо орендар звернеться і відповідатиме умовам, зазначеним в ЦКУ, орендну плату доведеться зменшувати. На скільки – залежить від результатів переговорів, адже нова редакція п. 14 Перехідних положень ЦКУ не містить повного скасування такої плати. Проте не виключено, що орендар наполягатиме саме на такому варіанті. Адже в цій новій редакції є і фраза «зазначені витрати покладаються на наймача як плата за користуванням майном за відповідний період»!
Загалом маємо визнати, що переважно сторони договору оренди не наводять у ньому перелік витрат, які несе наймодавець та не вказують прямо на оплати всіх (або частково) витрат, що несе наймодавець.
Тож розглянемо умови договорів, де орендодавці у більш виграшному положенні, ніж наймачі, або програють переговори.
Приклад 1.
3. Плата за договором
3.1. Плата за користування НАЙМАЧЕМ об'єктом найму — нежитловим приміщенням №___ (____) - магазином непродовольчих товарів встановлена сторонами у розмірі ____ (______) гривень [можлива вказівка й на вартість за 1 кв. м, – від авт.], які НАЙМАЧ зобов'язується сплачувати готівкою щомісячно рівними частинами (тобто по ____(____)гривень щомісячно, не пізніше 1 (першого) числа місяця, наступного за розрахунковим.
3.2. НАЙМАЧ також несе всі витрати з утримання та експлуатації нерухомості, сплачує належні платежі та збори (в тому числі послуги з газо-, водо-, енергопостачання, послуги за користування телефонним зв'язком і таке інше).
Така умова п. 3.2 явно на користь орендодавця – нова редакція п. 14 Прикінцевих та перехідних положень ЦКУ прямо вказує на необхідність оплати всіх витрат, які вказані у договорі оренди.
Приклад 2.
3. Плата за договором
...3.3. Наймач несе усі витрати з оплати послуг по утриманню об’єкта оренди, прибирання об’єкта, з паркування автомобілів наймача та його відвідувачів на окремо виділених місцях, обслуговування прилеглої території тощо.
У таких договорах вартість таких послуг або визначається окремою сумою у рахунку з оплати орендної плати, або включається у розраховану та встановлену у договорі вартість 1 кв. м. У будь-кому разі, якщо згадка по оплату вартості таких супутніх послуг (окрім утримання самої адмінбудівлі або офісної споруди) є, цю суму, як мінімум, наймачу доведеться заплатити.
Приклад 3.
3. Плата за договором
... 3.2. Вартість орендної плати, визначеної у п. 3.1 цього Договору, включає всі витрати [або частково, що припадає на конкретного наймача або встановлюється залежно від площі оренди — від авт.], що несе наймодавець, окрім комунальних витрат, послуги за які наймач оплачує щомісячно за виставленим рахунком про відшкодування таких витрат.
Така конструкція згадки про витрати доволі загальна і може тлумачитись сторонами по-різному (що переважно приводить до суду). Навіть, якщо сторони бажатимуть домовитись без суду, орендодавцю (наймодавцю) доведеться докласти значних зусиль, щоби довести, що йдеться саме про всі витрати, пов’язані з об’єктом оренди. З цього треба зробити висновок (на майбутнє), що таких загальних формулювань у договорах краще уникати. А якщо сторони дійдуть до порозуміння, до такого договору варто внести зміни. Якими б не тільки встановлювався розмір плати за користування майном на час карантину, а і встановлювалися б загальні правила компенсації витрат орендодавця.
Які ще аргументи можна використати при переговорах?
Щодо договорів найму (оренди) нерухомого майна (його частини) ЦКУ передбачає, що:
- за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. (ч. 1 ст. 762 ЦКУ),
- плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою (ч. 1 ст. 797 ЦКУ).
При цьому Закон №692 встановлює максимальний розмір орендної плати у зв’язку з її зменшенням на період карантину, але забуває про плату за землю.
Але про це не варто забувати орендодавцю, якщо витрати з оплати за користування земельною ділянкою, на якій розташована орендована нерухомість, він бажає покласти на орендаря. За законом орендар не зобов’язаний відшкодовувати орендодавцю такі витрати, але про це відшкодування можна домовитись у договорі.
Щодо податку на нерухомість, відмінну від земельної ділянки – ця сума наявна у розрахунку вартості максимального розміру орендної плати. Втім, вона фігурує і в розрахунку орендної плати у більшості договорів оренди.
Щодо комунальних послуг – то їх доцільність відшкодування окремими платежами та за окремими рахунками доведена практикою останніх років.
Тож, завдяки внесеним змінам, ми продовжуємо вчитись укладати договори оренди та їх підписання на 2021 та наступні роки. Вони мають включати такі особливі умови, про які ми згадали вище (якщо, звісно, наймодавець вважає за необхідне це зробити, адже це право сторін договору оренди, а не обов’язок!).
***
УВАГА!
Тепер ви можете читати бухгалтерські новини від «Дебету-Кредиту» у Telegram та VIBER. Приєднуйтесь і дізнавайтесь найважливіші новини першими!