Воєнна агресія РФ проти України поставила принципово нові вимоги до весняної посівної кампанії в Україні 2022 року: дати більше врожаю при скороченні площі земель, на яких він зазвичай вирощувався. Розуміючи це, аграрії готові збільшити посівні площі сільськогосподарських культур в регіонах, де немає активних бойових дій.
Держава вирішила у цьому максимально посприяти, прийнявши Закон №2145, який набрав чинності 07.04.2022 р.
Що пропонується цим законом?
1. Договори оренди земельних ділянок с/г призначення – поновлені на один рік без реєстрації прав оренди в Реєстрі речових прав
Зверніть увагу, що йдеться про орендні відносини сільгоспземель державної, комунальної та приватної власності (а отже, й про земельні паї), а також про не витребувані, не розподілені земельні ділянки та землі, що залишились у колективній власності та були передані в оренду органами місцевого самоврядування.
Втім, ми всі добре знаємо, що право оренди за укладеними договорами має бути зареєстрованим в Реєстрі речових прав. Адже за приписами ч. 1 ст. 125 Земельного кодексу право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Водночас вважаються поновленими на один рік без внесення змін до договорів оренди (складення додаткових угод до договорів про їх продовження тощо) і без внесення відомостей про поновлення договорів на цей рік до Державного реєстру речових прав:
- договори оренди, суборенди,
- емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту.
Наразі Закон №2145 продовжує на рік договори щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які укладені до 24.02.2022 року та строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану (тобто після 24.02.2022 року).
А скільки триватиме це продовження: дійсно, цілий рік з дати закінчення, зафіксованої в договорі, чи лише до кінця війни (а рік в цьому випадку просто максимальна тривалість продовження)?
На думку автора, той факт, що воєнний стан в Україні може бути припинений та скасований раніше закінчення нового строку дії договорів, не впливає на їх дію. Зокрема, це не впливає на припинення дії, зміни договорів оренди, припинення прав оренди, які виникли на підставі таких договорів. Тобто йдеться про поновлення договорів оренди, строк яких закінчився після 24.02.2022 р. І ву цьому випадку Закон №2145, який набрав чинності з 07.04.2022 р., діє на всі договори, строк яких закінчився на будь-яку дату, починаючи з 24.02.2022 р. до скасування (припинення) воєнного стану.
Після припинення або скасування воєнного стану в Україні або у відповідних окремих її місцевостях такі договори не можуть бути поновлені, укладені на новий строк та продовжують діяти до закінчення строку, на який вони укладені.
Наразі, на нашу думку, це має відбуватись таким чином: строк дії договору закінчився 28.02.2022 р., він автоматично поновлений на один рік до 28.02.2023 р. без будь-якої держреєстрації та повідомлення сторін договору (власників, користувачів, орендодавців) про таке автоматичне поновлення. І навіть, якщо війна закінчиться раніше, договір діятиме до 28.02.2023 р.
2. Земельні ділянки для ведення товарного с/г виробництва передаються в оренду на строк до одного року у спрощеному порядку
Наразі йдеться про земельні ділянки с/г призначення державної та комунальної власності (крім тих, що перебувають у постійному користуванні осіб, які не належать до державних, комунальних підприємств, установ, організацій), а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності колективного с/г підприємства, с/г кооперативу, с/г АТ, нерозподілених та невитребуваних земельних ділянок і земельних часток (паїв).
Увага! Земельні ділянки с/г призначення державної, комунальної власності можуть надаватися в оренду лише для ведення товарного сільгоспвиробництва.
У пп. 2 п. 1 Закону №2145 чітко прописали умови договорів, які при цьому укладаються.
Зокрема, у договорах про передачу земельних ділянок для товарного с/г виробництва слід обов’язково передбачити розмір орендної плати – він не може перевищувати 8% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що визначається від середньої нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по області.
При цьому орендар земельної ділянки не має права на:
- компенсацію власних витрат на поліпшення земельної ділянки;
- поновлення договору оренди землі, укладення договору оренди землі на новий строк з використанням переважного права орендаря;
- передачу земельної ділянки в суборенду;
- встановлення земельного сервітуту;
- зміну угідь земельної ділянки;
- будівництво на земельній ділянці об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд);
- закладення на земельній ділянці багаторічних насаджень;
- переважне право на купівлю орендованої земельної ділянки у разі її продажу;
- відчуження, передачу в заставу (іпотеку) права користування земельною ділянкою;
- поділ земельної ділянки, об’єднання її з іншою земельною ділянкою;
- використання для власних потреб наявних на земельній ділянці загальнопоширених корисних копалин, торфу, лісу, водних об’єктів, а також інших корисних властивостей землі;
- зміну цільового призначення земельної ділянки.
Право оренди земельної ділянки, переданої в оренду на умовах п. 2 Закону №2145 (про що також варто вказати у договорі), не підлягає державній реєстрації.
Сам укладений договір оренди землі, а також зміни до нього, договір про розірвання такого договору оренди підлягають державній реєстрації.
Увага! Державна реєстрація договору оренди землі здійснюється районною військовою адміністрацією в порядку, визначеному пп. 10 пп. 2 п. 1 Закону №2145. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації договору оренди земельної ділянки.
5) договір оренди землі, укладений на умовах п. 2 Закону №2145, не може бути поновлений, укладений на новий строк і припиняється зі спливом строку, на який його укладено. Про це також потрібно зазначити у договорі оренди.
Важливо! Законодавець застерігає, що якщо договір оренди землі, укладений на умовах п. 2 Закону №2145, закінчився до збирання врожаю, посіяного орендарем на земельній ділянці, орендар має право на збирання такого врожаю з компенсацією ним орендодавцю збитків, спричинених тимчасовим зайняттям земельної ділянки, у розмірі орендної плати за період з дня закінчення строку дії договору оренди до дня закінчення збирання врожаю.
Той факт, що воєнний стан в Україні може бути припинений та скасований раніше закінчення строку дії договорів, тривалість договорів не змінює – вони продовжують діяти до дати їх закінчення, яка вказується у договорі.
Увага! Для запобігання будь-яким маніпуляціям з боку орендарів та орендодавців, законодавець чітко передбачив, що до договорів, укладених на умовах пп. 2 п. 1 Закону №2145 після 07.04.2022 р., вимоги Земельного Кодексу України та Закону України «Про оренду землі» щодо мінімального строку договору оренди землі не застосовуються.
Отже, не припиняються договори про передачу права землекористування та припинення права оренди, суборенди земельних ділянок, переданих на підставі таких договорів, укладені з 07.04.2022 р. на умовах пп. 2 п. 1 Закону №2145, строком до одного року.
Після припинення або скасування воєнного стану в Україні або у відповідних окремих її місцевостях такі договори не можуть бути поновлені, укладені на новий строк, але продовжують діяти, а відповідне право оренди, суборенди земельної ділянки вважається переданим до закінчення строку, на який воно передано.
І головна умова таких договорів оренди: у предметі договору можна передбачати передачу в оренду декількох земельних ділянок одним орендодавцем.
Але, цікавим є те, що для державної реєстрації доведеться передавати не лише примірник такого договору, а також копії всіх договорів (паїв), які ви «укрупнили» та перелічили у тексті договору чи додатку до нього. Тут паперової роботи додасться всім!
Порядок укладення договорів на строк до одного року після 07.04.2022 р.
Після набрання чинності новим Законом договір оренди земельної ділянки укладається лише в електронній формі та засвідчується кваліфікованими електронними підписами орендаря і орендодавця.
При цьому передача в оренду земельної ділянки за договорами, що укладаються на умовах пп. 2 п. 1 Закону №2145 після 07.04.2022 р., здійснюється без проведення земельних торгів.
Щодо технічної документації теж є спрощення: формування земельної ділянки з метою передання її в оренду на умовах пп. 2 п. 1 Закону №2145 після 07.04.2022 р. здійснюється без внесення відомостей про таку земельну ділянку до Державного земельного кадастру (державної реєстрації) та присвоєння їй кадастрового номера.
При укладенні договорів оренди решта земель, формування нової земельної ділянки в цілях передачі її в оренду здійснюється на підставі технічної документації зі землеустрою щодо інвентаризації земель, яка розробляється за рішенням органу, уповноваженого передавати земельну ділянку в оренду, та затверджується таким органом. Така технічна документація (є сформованою з моменту укладення договору та припиняє існування об’єкта цивільного права за датою припинення договору оренди) включає лише:
- пояснювальну записку;
- матеріали топографо-геодезичних вишукувань;
- відомості про обчислення площі земельної ділянки;
- кадастровий план земельної ділянки;
- перелік обмежень у використанні земельної ділянки;
- відомості про встановлені межові знаки.
Технічна документація зі землеустрою щодо інвентаризації земель, яка розробляється відповідно до цього підпункту, не може передбачати поділ, об’єднання земельних ділянок.
Щодо земельних ділянок, які вже були виставлені на торги, тут слід врахувати, що :
- земельні торги щодо прав оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок с/г призначення державної, комунальної власності не проводяться. Вочевидь йдеться про період після 07.04.2022 р. до закінчення строку дії договорів оренди(поновлення);
- земельні ділянки с/г призначення державної, комунальної власності, права оренди, емфітевзису щодо яких виставлені на земельні торги (вочевидь беремо період до 24.02.2022 р., хоча торги з початком війни не проводились — вони або відмінялись, або скасовувались), переможець у яких не визначений, підлягають передачі в оренду на умовах, визначених пп. 2 п. 1 Закону №2145. Вимога щодо передачі земель у користування до закінчення торгів (ч. 5 ст. 136 Земельного Кодексу) у разі передачі таких земельних ділянок в оренду не застосовуються.
- земельні торги щодо набуття права оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок с/г призначення державної, комунальної власності, які оголошені і не завершені до набрання чинності цим підпунктом, вважаються скасованими. Оголошення нових земельних торгів у такому разі забороняється.
3. Земельні ділянки за договорами постійного користування (крім державних, комунальних підприємств, установ, організацій), емфітевзису, – дозволено передавати в оренду строком до одного року для ведення товарного с/г виробництва.
При цьому при укладенні таких договорів оренди строком до одного року за землекористувачами зберігається право постійного користування (на строк дії договору оренди не застосовуються вимоги ч. 5 ст. 116 щодо припинення права користування у разі передачі в наступну оренду, а також абз третій ч. 4 ст. 102 Земельного Кодексу щодо передбаченої договором емфітевзису заборони на передачу земель в оренду).
Договір оренди земельної ділянки, що передається в оренду постійним користувачем, емфітевтом відповідно до цього підпункту, укладається в електронній формі. Такий договір, а також зміни до нього, договір про розірвання такого договору оренди підлягають державній реєстрації, що здійснюється районною військовою адміністрацією в порядку, визначеному пп. 10 п.1 Закону №2145.
Право оренди земельної ділянки, яке виникає відповідно до цього підпункту, не підлягає державній реєстрації. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації договору оренди землі.
Договір оренди, укладений відповідно до цього підпункту, може передбачати передачу в оренду декількох земельних ділянок одним орендодавцем.
Договір про передачу права землекористування не може бути поновлений, укладений на новий строк і припиняється зі спливом строку, на який його укладено. Такі договори оренди діють виключно протягом строку дії, але не більше одного року з моменту їх укладення.
Важливо! Договір оренди землі, укладений відповідно до цього підпункту, не може бути поновлений, укладений на новий строк і припиняється зі спливом строку, на який його укладено. У разі передачі земельної ділянки в оренду в порядку, визначеному цим підпунктом, кадастровий номер якій не присвоєно, у договорі оренди такої земельної ділянки кадастровий номер не зазначається. Як і для всіх вищенаведених договорів оренди, діє правило не поширення на такі договорі оренди, укладені емфітевтом після 07.04.2022 р., вимоги Земельного Кодексу та Закону України «Про оренду землі» щодо мінімального строку договору оренди землі.
4. Порядок державної реєстрації договорів оренди землі під час війни.
Державна реєстрація таких договорів здійснюється районною військовою адміністрацією шляхом внесення відповідних відомостей до Книги реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану у паперовій та електронній формах.
Державна реєстрація договору оренди земельної ділянки здійснюється за заявою орендодавця, яка складається в електронній формі, до якої додаються примірник зазначеного договору, а також засвідчені орендодавцем копії документів, що посвідчують право постійного користування, емфітевзису.
Заява з доданими документами надсилається електронною поштою.
Проте зараз варто дочекатись повідомлення, за якою саме адресою можна буде надсилати такі договори на реєстрацію. Вочевидь, така інформація може бути розміщена на районних/обласних держадміністрацій, на сайтах органів місцевого самоврядування тощо, за повідомленням про такі посилання на офіційних сторінках та у соцсоцмережах військових адміністрацій тощо.
Додамо, що тут йдеться про направлення на електрону адресу засвідчені електронним підписом (КЕП, УЕП, Smart Id, іншим хмарним підписом тощо) документи у відповідних форматах (одним або кількома файлами), та заархівовані у zip чи rar архіви (як це робиться зазвичай у подібних листуваннях). Втім, скорше за все про порядок надсилання заяв та інших документів військова адміністрація повідомить додатково.
Державна реєстрація договору оренди або вмотивовані відмові у реєстрації здійснюється протягом п’яти робочих днів з дня подання заяви. Підставою для відмови у державній реєстрації може бути лише невідповідність поданих документів закону.
До речі, у пп. «є» пп. 2 п. 1 Закону №2145 передбачено, що примірник договору оренди землі протягом трьох робочих днів надсилається орендодавцем електронною поштою до центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин (або до визначеного ним територіального органу, державного підприємства, що належить до сфери його управління). Наразі, вважаємо, що ця норма потребує додаткових уточнень – з якої саме дати чи події слід відлічувати такі три робочі дні, а також на яку саме пошту відсилати та який пакет документів (лише договір, чи зі всіма додатками, копіями договорів оренди, суборенди, емфітевзису тощо).