Національна Асоціація Адвокатів України розповідає, що оренда – ключовий інструмент у господарській діяльності, однак практика його застосування залишається суперечливою. Особливо це проявляється у спорах щодо нікчемності договорів, укладених з порушенням вимог про нотаріальне посвідчення чи держреєстрацію.
Можливість повернення коштів
У справі №910/9652/23 Верховний Суд розглянув позов про стягнення коштів, сплачених за договором оренди, визнаним нікчемним у зв'язку з порушенням вимог ч. 2 ст. 793 ЦКУ (відсутність нотаріального посвідчення та державної реєстрації) та нечітким визначенням об’єкта оренди.
У постанові від 13.12.2023 суд урахував, що позивач фактично користувався об’єктом оренди, одержуючи вигоду у вигляді можливості експлуатації майна протягом тривалого періоду. Тому у нього відсутнє право на застосування двосторонньої реституції. Фактичне користування є зустрічним наданням, що унеможливлює визнання коштів такими, що підлягають поверненню в порядку ст. 216 ЦКУ. Тобто суд чітко визначив, що реституція в подібних правовідносинах є неналежною формою захисту через неможливість повернення послуги у натурі.
Натомість у справі №906/1422/20 позивач вимагав повернення коштів, сплачених як надмірні платежі за договором оренди, який також було визнано нікчемним. Тут ВС урахував (постанова від 16.06.2022), що факт сплати коштів, які перевищували обумовлену договором орендну плату, підтверджується належними доказами, зокрема журналами обліку, підписаними директором відповідача. Такі кошти є безпідставно набутими відповідно до ст. 1212 ЦКУ та підлягають поверненню у межах строку позовної давності. Таке рішення демонструє відмінність у підходах до повернення сплачених коштів залежно від природи їх внесення – оплата за користування чи надлишковий платіж.
Отже, практика ВС свідчить про необхідність чіткого розмежування ситуацій, у яких застосовується ст. 216 (реституція) ЦКУ, і тих, де доцільне застосування ст. 1212 (безпідставне збагачення) ЦКУ. Якщо орендар фактично користувався майном, повернення коштів як елемент реституції унеможливлюється, адже саме користування є вигодою, яка компенсує сплату. Натомість у випадках, коли орендодавець отримав кошти понад обумовлену суму, такі надлишкові платежі підлягають поверненню незалежно від статусу договору.
Позовна давність та поведінка сторін
У справі №906/1422/20 Верховний Суд також підтвердив правомірність застосування строків позовної давності, обмеживши стягнення відповідним періодом. При цьому було враховано особливості правового режиму, пов’язані з дією карантину та воєнного стану. Положення відповідних законів №540-IX та №2120-IX зупиняють перебіг строку позовної давності.
Такий підхід відповідає ст. 263 ЦКУ та загальним принципам захисту права в умовах виникнення надзвичайних обставин.
Крім іншого, у справі №910/9652/23 було акцентовано увагу і на принципі заборони суперечливої поведінки: позивач не лише усвідомлював відсутність належного оформлення договору, але й добровільно впродовж тривалого часу здійснював оплату та користувався об’єктом оренди. Вимога про повернення сплаченого є проявом недобросовісності з боку позивача. Тут ВС нагадав свої ж постанови від 04.08.2021 у справі №185/446/18 та від 11.01.2023 у справі №548/741/21, відзначивши важливість запобіжника зловживання правом.
Добросовісність передусім
Наведена практика демонструє зважений підхід Верховного Суду до вирішення спорів, пов’язаних із нікчемністю договорів оренди. Суди враховують реальні обставини виконання зобов’язань, фактичне користування майном, принципи добросовісності та справедливості. Це показово у світлі обговорення наслідків скасування Господарського кодексу. Адже саме такі справи доводять, наскільки важливими залишаються норми Цивільного кодексу як універсального регулятора господарських зобов’язань.
Тому для бізнесу та адвокатів буде не зайвим врахувати такі рекомендації:
1. Форма договору: у випадку оренди нерухомого майна строком понад три роки – обов’язкове нотаріальне посвідчення та державна реєстрація (ч. 2 ст. 793 ЦКУ).
2. Документальне підтвердження: ведення обліку платежів, підписані орендодавцем документи (в т.ч. журнали, акти приймання) можуть мати вирішальне значення при доведенні надмірної сплати.
3. Оцінка стратегії захисту: за наявності фактичного користування майном доцільно оцінювати перспективи застосування норм про безпідставне збагачення лише в межах перевищення обумовлених сум.
4. Врахування строків: строк позовної давності становить 3 роки (ст. 257 ЦКУ), але зупиняється на час дії надзвичайних обставин.
5. Добросовісна поведінка: перед поданням позову варто оцінити поведінку клієнта у динаміці правовідносин, аби уникнути звинувачень у суперечливості та недобросовісності.
За будь-який обставин бізнес повинен сприймати кожен договір як юридичний інструмент, який має бути належно оформлений не лише з формального, але й з функціонального боку – для уникнення фіскальних, договірних та судових ризиків.