Коментар до Постанови ВС від 22.09.2021 р. у справі №207/3254/18
У коментованій нами справі розглядається доволі поширена ситуація з договорами оренди приміщень, проте результат спору виявився дещо несподіваним.
Так, 27 квітня 2018 року між ним - фізособою (Орендодавець) та приватним підприємцем (Орендар) було укладено договір оренди об`єкта громадського харчування (кафе), що належить фізособі (орендодавцю) на праві приватної власності.
При укладенні договору оренди відповідачка (орендар) взяла на себе обов`язки, зокрема,
- самостійно і за власний рахунок здійснювати сплату за використання електроенергії, газу, води та водовідведення,
- здійснювати загальну та пожежну охорону (згідно з п. 6.4. Договору),
- забезпечувати збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, і підтримувати орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, нести всі витрати з експлуатації майна, що орендується (п. 6.5. Договору);
- проводити заходи щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна, нести повну відповідальність за пожежну безпеку людей та орендованого майна.
Крім того, відповідно до п. 6.9 Договору, ФОП в день укладання договору був зобов`язаний застрахувати орендоване майно не менше, ніж на заявлену орендодавцем вартість на користь Орендодавця і надати Орендодавцю копії страхового полісу і платіжного доручення. А також постійно поновлювати договір страхування таким чином, щоб увесь строк оренди майно було застрахованим.
Згідно з п. 6.14 Договору Орендар несе відповідальність за недотримання правил експлуатації інженерних мереж, пожежної безпеки і санітарії в приміщеннях згідно зі законодавством.
Жодного з вищепереліченого зі взятих на себе обов`язків ФОП за укладеним між ними договором оренди не здійснив.
Внаслідок цього 7 вересня 2018 року в приміщенні сталася пожежа і було знищено повністю орендований об`єкт, а саме: капітальну будівлю 203 кв.м з літнім майданчиком, обладнання та інвентар.
За висновком експерта розмір нанесеної матеріальної шкоди внаслідок знищення нерухомого майна становить 2394470,00 грн, які власнику майна довелося вимагати в суді.
ФОП вважає: у пожежі винні підпалювачі!
ФОП не заперечував проти покладених на нього обов’язків зі страхування отриманого в оренду нерухомого майна, але він не винен у цій пожежі — на території кафе стався підпал невідомою особою, що підтверджують свідки та камери відеоспостереження. Про це навіть відкрито кримінальне провадження.
Щодо пожежної безпеки, то в приміщенні пожежна сигналізація була встановлена. Щоправда, функцією цієї сигналізації було сповіщення пожежної частини про виникнення пожежі, але вона не була підключена до мережі сповіщення органів, що відповідають за гасіння пожежі.
А що говорить закон?
На сьогодні з цього приводу існують, як не дивно, дві позиції.
Позиція 1. Відповідає власник переданого в оренду майна!
Відповідно до ст. 759, 779 ЦКУ за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Наймач зобов`язаний усунути погіршення речі, які сталися з його вини. У разі неможливості відновлення речі наймодавець має право вимагати відшкодування завданих йому збитків. Наймач не відповідає за погіршення речі, якщо це сталося внаслідок нормального її зношення або упущень наймодавця.
За правилами ст. 1166 ЦКУ, зокрема, шкода, завдана майну фізичної або юридичної особи, відшкодовується в повному обсязі особою, яка її завдала. Особа, яка завдала шкоди, звільняється від її відшкодування, якщо вона доведе, що шкоду завдано не з її вини.
Оскільки відсутність вини ФОПа як орендаря у пожежі в приміщенні є наявною, це виключає відповідальність підприємця за нанесену шкоду.
Позиція 2. ФОП-Орендар відповідає за договором, у т.ч. за нанесену шкоду.
Договором або законом може бути встановлений обов`язок наймача укласти договір страхування речі, що передана у найм (ч. 2 ст. 771 ЦКУ).
Відповідно до ст. 22 ЦКУ особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування. Збитками, зокрема, є втрати, яких особа зазнала у зв`язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки), доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода). Збитки відшкодовуються у повному обсязі, якщо договором або законом не передбачено відшкодування у меншому або більшому розмірі.
Тож фактично ФОП не є особою, яка здійснила підпал належного фізособі-Орендодавцю приміщення. Проте ФОП, взявши на себе зобов`язання застрахувати орендований об`єкт нерухомості, їх не виконала. Саме тому Орендар повинен відшкодувати завдані майну збитки.
А що сказав суд?
У коментованій нами справі ВС застосував чотири норми чинного законодавства:
- договором або законом може бути встановлений обов`язок наймача укласти договір страхування речі, що передана у найм (ст. 771 ЦКУ);
- наймач, який затримав повернення речі наймодавцеві, несе ризик її випадкового знищення або випадкового пошкодження (ст. 772 ЦКУ);
- ризик випадкового знищення та випадкового пошкодження (псування) майна несе його власник, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 323 ЦКУ);
- у разі невиконання свого обов`язку стороною, яка повинна згідно з договором оренди землі застрахувати об`єкт оренди, друга сторона може застрахувати його і зажадати від іншої сторони відшкодування витрат на страхування (ч. 2 ст. 12 Закону «Про оренду землі»).
На підставі цього ВС зазначив, що сторони в договорі найму можуть встановити обов`язок наймача укласти договір страхування речі, яка передана в найм. При цьому можуть бути передбачені, зокрема, строки укладення договору страхування, вартість на яку страхується річ, порядок підтвердження виконання такого обов`язку тощо.
У разі якщо договором або законом встановлено обов`язок орендаря укласти договір страхування орендованого майна, то постає питання: а що буде орендарю, якщо він такий договір страхування не укладе? Ні у ст. 771 ЦКУ, ні у параграфі 1 глави 58 ЦКУ санкції з цього приводу не визначаються.
Тому сторони в договорі найму можуть самостійно визначити такі санкції! Зокрема, передбачити штраф або встановити додаткову підставу розірвання договору оренди. Або встановити спеціальний порядок відшкодування збитків.
А в коментованій справі в договорі найму (оренди) між фізособою та ФОПом у розділі “Відповідальність сторін” не передбачено жодних штрафів чи інших наслідків для ФОПа за невиконання вимог договору про страхування майна.
Тому усі ризики в цьому випадку (за рішенням ВС) несе фізособа-Орендодавець (власник майна). І жодного відшкодування він від Орендаря не отримав.
***