Коментар до Постанови Великої палати ВС від 05.07.2023 у справі № 912/2797/21
Чи можна визнати договір оренди земельної ділянки недійсним, якщо у ньому не зазначено нормативну грошову оцінку земельної ділянки, а розмір орендної плати розрахований від нормативної грошової площі ріллі по області ? Суди різних інстанцій не змогли сформувати єдину позицію, тож відповідь на це запитання довелося надавати Великій Палаті ВС.
Розглянемо практичний приклад: рішенням сільради затверджено для ТОВ проєкт землеустрою щодо відведення земельних ділянок в оренду на 49 років для будівництва та подальшого обслуговування об’єкта площею 15,2602 га. Укладено договір оренди землі, щодо якої не було проведено нормативну грошову оцінку (НГО), але з окремим розрахунком орендної плати.
Умови договору оренди землі
Згідно з п. 2 Договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 15,2602 га, у тому числі 15,2602 га - землі, які використовуються для технічної інфраструктури.
Пунктом 5 Договору передбачено цільове призначення земельної ділянки: для будівництва та подальшого обслуговування об’єкта альтернативної енергетики (електростанції з використанням енергії сонця).
Відповідно до п. 10 Договір укладено строком до 12.11.2068 включно. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому випадку орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Згідно з п. 11 Договору у зв’язку з тим, що нормативну грошову оцінку земельної ділянки не було проведено, орендну плату встановлено відповідно до норм пп. 288.5.1 ПКУ. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 5% від нормативної грошової площі ріллі по області (31 888,00 грн за 1 га), що становить 24 330,86 грн на рік.
Відомості про оренду внесено до Реєстру речових прав.
Нормативна грошова оцінка має бути в договорі!
Згідно з п. 2 ч. 1 ст. 13, ч. 2 ст. 20 Закону України "Про оцінку землі" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
Таким чином, законодавець чітко визначив, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
Проте, відповідно до інформації ГУ Держгеокадастру, технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель села, де розташована орендована земельна ділянка, було розроблено та затверджено у 2012 році. Технічною документацією визначено, що із загальної площі населеного пункту 35,3238 га сільськогосподарські угіддя становлять 35,3238 га, тобто 100% площі населеного пункту. Цією документацією не визначено витрати на освоєння та облаштування території населеного пункту та базову вартість одного квадратного метра земель населеного пункту, внаслідок чого неможливо розрахувати нормативну грошову оцінку несільськогосподарських угідь. Для визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки орендованої земельної ділянки необхідно оновити технічну документацію.
З огляду на вимоги чинного законодавства та умови договору суди першої та апеляційної інстанції були одностайні: оскільки орендну плату за користування земельною ділянкою визначено в договорі без проведення її нормативної грошової оцінки, що є порушенням вимог ст. 21 Закону України "Про оренду землі", ст. 12, 13, 15, 23 Закону України "Про оцінку землі", договір оренди є недійсним.
Відсутність НГО землі – що присудив ВС?
До такого висновку дійшов ВС та передав справу на розгляд до Великої Палати ВС з необхідністю відступити від попередніх висновків стосовно того, що непроведення нормативної грошової оцінки у порядку, встановленому законодавством, є підставою для визнання договору оренди земельної ділянки недійсним (постанова ВСУ від 11.05.2016 у справі за № 6-824цс16).
Справді, відповідно до ст. 15 Закону України "Про оренду землі" відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4 - 6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.
Орендар, укладаючи договір оренди земельної ділянки на умовах, визначених орендодавцем, та належним чином виконуючи його умови, сподівався на використання земельної ділянки протягом всього строку дії договору та отримання прибутків від власної підприємницької діяльності.
Водночас єдина підстава для визнання недійсним спірного договору оренди земельної ділянки - це відсутність нормативної грошової оцінки землі під час укладення спірного договору (саме з таким позовом прокуратура звернулася до господарського суду)
У пункті 11 спірного договору зазначено, що у зв’язку з тим, що нормативну грошову оцінку земельної ділянки не було проведено, орендну плату встановлено відповідно до норм пп. 288.5.1 ПКУ, і вона становить 5 % від нормативної грошової оцінки площі ріллі по області. Тобто орендну плату у спірному договорі було визначено.
Тому ВС вважає, що укладення договору оренди землі за відсутності нормативної грошової оцінки земельної ділянки не є підставою для визнання договору оренди недійсним. Для такого особливого випадку правомірним буде внесення змін до такого договору після здійснення нормативної грошової оцінки землі.
Як визначається розмір орендної плати у договорі оренди землі
Велика Палата ВС нагадала, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який у будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями пп. 288.5.1 ПКУ.
Таким чином, розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку, зокрема:
- для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, - у розмірі не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області.
Важливо! Законодавцем допускається передання власником в оренду земельної ділянки з можливістю розрахунку річного платежу орендної плати за певними алгоритмом, передбаченим пп. 288.5.1 ПКУ. Зазначена норма є винятком із загального правила, який може застосовуватися у випадку неможливості визначення нормативної грошової оцінки певної земельної ділянки. Повноваження власника щодо вільного користування землею не можуть обмежуватися внаслідок неможливості проведення власником чи орендарем її нормативної грошової оцінки з об'єктивних причин.
На час укладення спірного договору (2019 рік) нормативна грошова оцінка земель населених пунктів визначалася відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року №213. Отже, для визначення нормативної грошової оцінки конкретної земельної ділянки населеного пункту необхідно було визначити певні показники (нормативну грошову оцінку квадратного метра землі в населеному пункті та показники, пов'язані з місцем розташування цієї земельної ділянки, зокрема в межах території населеного пункту), що потребувало також визначення меж населеного пункту.
Нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки не могла бути визначена внаслідок того, що межі населеного пункту, де розташована орендована земельна ділянка, не були визначені, а розрахунки нормативної грошової оцінки земельних ділянок в межах населених пунктів мали проводитися з урахуванням технічної документації відповідно до наказу Мінагрополітики від 25.11.2016 № 489.
Отже, сільрада, як власник земель на її території, не позбавлена права власності на таку землю у випадку, якщо межі населеного пункту не визначено належним способом. Вона не може обмежуватися в переданні у користування належної територіальній громаді земельної ділянки, що розташована на її території, якщо така земельна ділянка визначена за кадастровим номером (набула статусу об'єкта майнових прав) та відсутній спір із суміжними землекористувачами щодо меж земельної ділянки.
Тому на орендаря не може покладатися тягар відповідальності за невчинення радами компетентних дій з визначення меж населеного пункту, на території якого розташована земельна ділянка.
Велика Палата Верховного Суду, зваживши на неможливість розрахунку НГО спірної земельної ділянки з вини державних органів, які не визначили межі населеного пункту та НГО квадратного метра землі у ньому, дійшла висновку, що сторони цього договору не могли бути позбавлені права на здавання землі в оренду та реалізацію права на землекористування.
Тобто договір визнано дійсним, а також визнано правомірним, що сторони договору визначили, тимчасово, розмір орендної плати відповідно до приписів пп. 288.5.1 ПКУ. До речі, ця норма ПКУ не зазнала змін і на сьогодні.