Про зміни в сплаті земельного податку «єдинниками» ми вже писали тут.
За новою редакцією п. 297.1 ПКУ звільнено від податку на майно в частині земельного податку за земельні ділянки, що використовуються платниками єдиного податку першої – третьої груп для провадження господарської діяльності (крім діяльності з надання земельних ділянок та/або нерухомого майна, що знаходиться на таких земельних ділянках, в оренду (найм, позичку)) та платниками єдиного податку четвертої групи для ведення сільськогосподарського товаровиробництва
Тобто пільги не буде у платників єдиного податку 1-3 груп при наданні земельної ділянки або нерухомого майна, яке на ній розташовано, в оренду або в позичку.
Але ця норма запрацює з 1 липня.
Податківці теж вже повідомили, що Законом №466 обмежується поширення пільги у вигляді земельного податку на платників єдиного податку 1-3 груп при наданні нерухомого майна в оренду.
Проте варто з’ясувати – пільгу обмежили чи встановили нові умови її застосування? Адже, на нашу думку, це має велике значення.
Спочатку трохи історії
У «єдинників» можливість перебування в групах І-ІІІ прямо залежить від того, які види діяльності вони здійснюють. Зокрема, відповідно до пп. 291.5.3 ПКУ не можуть бути платниками єдиного податку I–III груп ФОП, які надають в оренду, зокрема, земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 гектари.
Та мало того, що цей вид діяльності має належати до дозволених «єдиннику» відповідної групи, він ще має бути зазначений в ЄДР і в Реєстрі платників єдиного податку.
Тому, якщо передбачається отримувати доходи від надання земельних ділянок в оренду, вони обирають відповідний код КВЕД 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна». Лише після того, як такий код КВЕД було внесено до реєстрів, можна отримувати дохід від такої оренди без ризику втратити статус «єдинника».
На практиці платники єдиного податку (ми говоримо як про ФОП, так і про ЮО) мають у власності не лише окремі земельні ділянки, а й будівлі, споруди тощо, які розташовані на певних земельних ділянках. Або укладають договори оренди землі, якщо під придбаною нерухомістю земля була у комунальній власності. Є і ще одна категорія – власники приміщень, розташованих у багатоквартирних будинках.
Із окремими земельними ділянками проблем раніше не виникало, навіть, у ФОП. Про це ми писали тут. На підставі пп. 4 п. 297.1 ПКУ податківці роз’яснювали: якщо загальна площа земельних ділянок, які надаються в оренду, не перевищує 0,2 га, то незважаючи на те, що право власності на таку землю оформлено на фізособу (а не на ФОП), вважатиметься, що ця земля використовується ФОП для провадження господарської діяльності, і такий ФОП – платник єдиного податку звільняється від обов’язку нарахування, сплати та подання податкової звітності зі земельного податку. В ЮО не встановлено обмеження навіть в площі земель, які вона може надавати в оренду, перебуваючи в ІІІ групі. Отже, право на пільгу є.
Зі земельними ділянками під будівлями, спорудами, офісами тощо ситуація була складніша.
Податківці дозволяли не сплачувати земельний податок, якщо частина земельної ділянки, що припадала під орендовану нерухомість, також включалась до предмету оренди. Про це докладно зазначено тут.
Отже, якщо разом з нерухомістю орендувалась й земельна ділянка, то проблем зі звільненням від земельного податку у «єдинника»-орендодавця до 1 липня не буде.
А якщо земельна ділянка не включалась в предмет оренди? Тут слід згадати про ст. 796 ЦКУ, за якою одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму.
Тобто формально включати до договору оренди нерухомості відомості про земельну ділянку, на якій вона розташована, укладати окремий договір оренди на таку земельну ділянку і платити орендну плату за користування земельною ділянкою окремо не потрібно. Право на користування такою земельною ділянкою переходить до орендаря нерухомості автоматично. І коли він платить за оренду нерухомості, це передбачає, що в цю плату входить і користування землею.
Щодо цього тривало багато судових спорів, предметом яких стало визначення терміну «використання земельних ділянок для провадження господарської діяльності». Ми про цю проблему писали ще у 2015 році.
Враховуючи редакцію пп. 4 п. 297.1 ПКУ (в редакції до 01.07.2020 р.) суди, як правило, наголошують, що:
- спрощена система оподаткування не звільняє госпсуб`єкта від виконання податкових зобов`язань зі сплати податків, встановлених у п. 297.1 ПКУ, а лише запроваджує інші умови, порядок та механізм їх сплати, а також встановлює можливість відновлення їх сплати на загальних підставах у разі недотримання умов оподаткування за спрощеною системою;
- умовою несплати земельного податку за спрощеною системою оподаткування є те, що госпсуб`єкт, який є власником чи користувачем земельної ділянки, використовує цю землю для проведення госпдіяльності. Можливість звільнення від сплати цього податку за інших умов, наприклад, коли окремо надається в найм будівля, її частина чи нежиле приміщення без земельної ділянки, на якій розміщена перелічена нерухомість, не встановлена.
Що зміниться з 1 липня?
Тепер, коли ми отримали опублікований Закон №466, можемо сміливо сказати – навіть якщо на земельну ділянку було оформлено договір оренди, тобто за користування такою землею користувач сплачує «єдиннику» певні кошти, сплати земельного податку «єдинникам» І-ІІІ груп не уникнути.
Проте, як і раніше, в пп. 4 п. 297.1 ПКУ вказується, що «єдинник», щоб скористатися пільгою, має використовувати землю для провадження господарської діяльності. Отже, решта видів договорів щодо цієї землі (крім оренди та позички), які приноситимуть «єдиннику» дохід, права на пільгу не позбавлятимуть.
І маючи код 68.20 «єдинник» все ж може передавати нерухомість/землю в управління, що має звільняти його від сплати земельного податку. Використання нерухомості та/або землі у спільній діяльності спрощенцями – також звільнятиме від плати за землю. Загалом будь-яка договірна конструкція як не пов’язана з орендою, наймом чи позичкою нерухомості та/або земельної ділянки, може стати підставою для застосування спрощенцем пільги зі земельного податку.
Найцікавіше у цій ситуації – у наступних спорах ми вже не зможемо посилатись на існуючі судові рішення з наведеними вище висновками або на ІПК, надані до 01.07.2020 р., адже матимемо цілком нову норму з чітким переліком видів госпділяьності, які не дають права на пільгу.
Що робити «єдиннику», який має договір оренди або позички, з 1 липня?
ФОП не роблять нічого. Принаймні, Закон №466 від них жодних перехідних дій не вимагає. Порахувати належну суму земельного податку, який вони мають сплатити, мають податківці. При цьому за п. 287.2 ПКУ облік фізичних осіб – платників податку і нарахування відповідних сум проводяться контролюючими органами за місцем знаходження земельної ділянки щороку до 1 травня (п. 287.2 ПКУ). Про нараховану суму податку податківці надсилають (вручають) платникові за місцем його реєстрації до 1 липня поточного року податкове повідомлення-рішення (п. 286.5 ПКУ).
Тобто формально податківці вже мали визначити суму податку до сплати до набрання чинності змін до ПКУ. Проте слід враховувати правило, яке діє до придбаних фізособою земельних ділянок. Якщо перехід права власності відбувається після 1 липня поточного року, то контролюючий орган надсилає (вручає) попередньому власнику нове податкове повідомлення-рішення. Попереднє податкове повідомлення-рішення вважається скасованим (відкликаним). Тому ми не виключаємо, що податківці все ж таки врахують ці зміни і донарахують ФОП суму земельного податку до сплати у зв’язку з обмеженням пільги.
Остаточно про це ми дізнаємось з офіційних роз’яснень від ДПС.
Нагадаємо, що податок фізичними особами сплачується протягом 60 днів з дня вручення податкового повідомлення-рішення (п. 287.5 ПКУ).
Від ЮО, скоріш за все, податківці вимагатимуть нарахувати такий податок за другу половину 2020 року і зазначити його в декларації про плату за землю. Діюча форма цієї декларації була затверджена наказом Мінфіну від 23.01.2017 р. №9, і алгоритм її складання ми наводили тут.
Якщо вона не надавалась до цього через пільгу, то це буде «звітна» форма такої декларації за 2020 рік. Нагадаємо, що за п. 286.2 ПКУ (в оновленій Законом №466 редакції) при поданні першої декларації (фактичного початку діяльності як платника плати за землю) разом з нею подається витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, а надалі такий витяг подається у разі затвердження нової нормативної грошової оцінки землі.
Якщо декларація за 2020 рік вже подавалась, то це буде «уточнююча» декларація.
Оскільки донарахування податку відбудеться через зміни в ПКУ, то штрафів за це до «єдинників» застосовуватись не повинно. Щодо строків подання таких декларацій та сплати цього земельного податку в Законі №466 перехідних норм для «єдинників» у зв’язку із таким нововведенням не встановлено.
Є загальні норми, які говорять:
- за нововідведені земельні ділянки або за новоукладеними договорами оренди землі платник плати за землю подає податкову декларацію протягом 20 календарних днів місяця, що настає за звітним (п. 286.4 ПКУ);
- податкове зобов'язання з плати за землю, визначене у податковій декларації, у тому числі за нововідведені земельні ділянки, сплачується власниками та землекористувачами земельних ділянок за місцезнаходженням земельної ділянки за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця (п. 287.3 ПКУ).
Скоріш за все, ДПС застосовуватиме до земельних ділянок, які з 1 липня потрапили до об’єкта оподаткування, ці ж правила, встановлені для нововведених земельних ділянок.
Якщо так, то подати декларації ЮО треба буде до 20 серпня (включно). А сплатити податок за липень – до 30 серпня. Проте остаточно про це ми дізнаємось тоді, коли з’являться офіційні роз’яснення від податківців.
Проте, на нашу думку, з цим донарахуванням податку все не так просто. І сміливі «єдинники» можуть цим скористатися.
З якої дати сплачувати податок?
На початку статті ми наголосили, що на думку податківців, нова редакція пп. 4 п. 297.1 ПКУ обмежує поширення пільги на «єдинників». Тобто податківці вважають, що це стара пільга. Просто трохи обмежена.
На нашу ж думку, запровадження обмежень у застосуванні пільги для певних випадків (оренда, найм, позичка), по суті, встановлює нову пільгу для всіх «єдинників» 1-3 груп.
Спеціальний податковий режим може передбачати особливий порядок визначення елементів податку та збору, звільнення від сплати окремих податків та зборів (п. 11.4 ПКУ).
При встановленні або розширенні існуючих податкових пільг такі пільги застосовуються з наступного бюджетного року (п. 4.5 ПКУ).
Відтак, оскільки ми маємо новий перелік осіб, для яких пільга встановлюється, та тих, на яких вона не поширюється, нова редакція пп. 4 п. 297.1 ПКУ має застосовуватись з 01.01.2021 р, а не з 1 липня 2020 р.
Податківці з цим, як бачимо, не погоджуються. Проте сміливці, які бажають, зможуть використовувати це як аргумент при захисті своїх інтересів.
Що робити з договорами оренди нерухомості та/або землі?
На сьогодні багато укладених договорів оренди нерухомості, за якими отримані судові рішення на користь орендодавців–«єдинників».
Тож, з однієї сторони, такі «єдинники» захищені судовими рішеннями (проте лише до 01.07.2020 р.). Судове рішення – це не пожиттєва індульгенція. Судове рішення дає право скористатись його висновками лише протягом часу дії спірної норми. Якщо змінюється редакція норми – змінюються обставини і судове рішення вже не застосовується.
Оскільки нова норма виключає договори оренди з переліку пільгових операцій та зобов’язує сплачувати земельний податок, то доведеться такі нові витрати врахувати.
Дехто може передбачити договором оренди нерухомості та/або земельної ділянки відшкодування суми земельного податку повністю або частково. В такому випадку, як правило, це відшкодування розглядається як складова орендної плати. Можна укласти щодо такого відшкодування і окремий договір.
Для особливо сміливих (якщо у вас є на руках попередні судові рішення на вашу користь) можна дочекатись податкового повідомлення-рішення з донарахуванням земельного податку та оскаржити його в суді. Проте, знову ж таки наголошуємо, оскільки старі судові рішення надавались за нормами, які з 1 липня не діятимуть, користі від них надалі буде мало.
Щодо ІПК, то на них також вже не варто розраховувати. І зараз за ст. 53 ПКУ вони захищають лише від штрафу та пені і не заважають податківцям донараховувати податок за потреби. Та й діють вони лише до зміни норм, на підставі яких такі ІПК надавалися.
А з 01.01.2021 р. ІПК взагалі стануть лише складовою матеріалів податкової перевірки, яка враховуватиметься при встановленні умисності дій платника. Захисту від штрафів та пені вона не надаватимуть.
***
УВАГА!
Тепер ви можете читати бухгалтерські новини від «Дебету-Кредиту» у Telegram та VIBER. Приєднуйтесь і дізнавайтесь найважливіші новини першими!
