Нюанси оподаткування операцій за договором управління майном з "єдинником"

Коментар до листа ДФСУ від 31.01.2018 р. №374/6/99-99-12-02-03-15/ІПК

У коментованому листі ДФСУ відповіла на звернення ТОВ - платника єдиного податку III групи (зі ставкою 5%), яке планує прийняти об’єкти нерухомості в управління від іншої юридичної особи - платника єдиного податку III групи (зі ставкою 3%).

Чи може "єдинник" бути управителем майна без втрати свого статусу?

Податківці роз’яснили, що юрособа - платник єдиного податку III групи має право бути управителем майна згідно з договором управління майном за умови:

• взяття договору на облік;
• реєстрації управителя платником ПДВ;
•  застосування ставки єдиного податку у розмірі 3% доходу.

Втім, реєструватися платником ПДВ та змінювати ставку ЄП з 5% на 3% не обов’язково. Податківці вважають, що альтернативою може бути укладання договору надання послуг з управління майном. В чому різниця?

Згідно зі ст. 1029 ЦКУ, за договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов'язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).

Але в коментованому листі податківці зазначають, що  поняття "управитель майна" може розглядатися в контексті укладання договору послуг, згідно з яким надаються послуги з управління об’єктом нерухомості за певну винагороду. При цьому управитель майна за договором послуг не має права укладати договори від імені власника майна. Всі договори укладаються самим власником або його представником.

Як поставити на облік договір управління майном?

Якщо власник майна та майбутній управитель вирішили укласти саме договір управління майном, його слід взяти на облік в органі ДФС.

Для взяття на облік договору управління майном управитель майна подає до контролюючого органу за своїм основним місцем обліку документи щодо реєстрації такого договору одночасно з реєстраційною заявою платника ПДВ (п. 4.7 Порядку №1588).

При взятті на облік таких договорів контролюючими органами управителям майна надається реєстраційний (обліковий) номер платника податків, який є податковим номером платника податків (пп. 2 п. 2.4 Порядку №1588).

Податківці наголосили, що договір управління майном не тягне за собою переходу права власності до управителя на майно, передане в управління (п. 5 ст. 1033 ЦКУ), а вигоди від переданого в управління майна належать установникові управління. Проте установник може вказати в договорі особу (вигодонабувача), яка має право набувати вигоди від майна, переданого в управління (ст. 1034 ЦКУ).

Оподаткування доходу, отриманого від управління майном

Майно, передане в управління, має обліковуватися в управителя на окремому балансі, і щодо нього ведеться окремий облік. Розрахунки, пов’язані з управлінням майном, здійснюються на окремому банківському рахунку (п. 3 ст. 1030 ЦКУ).

Крім цього, істотними умовами Договору є перелік майна, що передається в управління та розмір і форма плати за управління майном (ст. 1035 ЦКУ).

Доходом платника єдиного податку - юрособи є будь-який дохід (пп. 2 п. 292.1 ПКУ), отриманий протягом податкового (звітного) періоду в грошовій формі (готівковій та/або безготівковій); матеріальній або нематеріальній формі, визначеній п. 292.3 ПКУ.

Враховуючи зазначене, оскільки власник майна, що передається в управління, є платником єдиного податку, то вся вигода вигодонабувачем в результаті операцій з цим майном, підлягає оподаткуванню єдиним податком.

Оскільки управителем за договором управління майном теж є "єдинник", в нього єдиним податком оподатковується плата за управління майном.

У разі ж укладання договору, відповідно до якого управитель майна надає послуги з управління майном та отримує за це винагороду, оподаткуванню єдиним податком підлягає дохід, отриманий як оплата за послуги з управління майном.