- Чи можуть ФОПи взагалі здавати нерухомість в оренду?
- Які умови передачі житла в оренду?
- Обмеження, які встановлені для ФОПів 1-3 груп ЄП
- Чи може ФОП 1-ї групи ЄП надавати нерухомість в оренду?
- Коли ФОП 2-ї групи ЄП може надавати нерухомість в оренду?
- Чи може ФОП на 3-й групі ЄП здавати нерухомість в оренду?
- Чи може ФОП здавати нерухомість в оренду як фізична особа?
- Чи потрібно подавати форму №20-ОПП?
- Як оподатковується гарантійний платіж (внесок)?
- Чи є мінімальні обмеження в сумі орендної плати?
- Відшкодування комунальних послуг
- Хто сплачуватиме податок на нерухомість у разі передачі її в оренду та земельний податок за землю під нею?
- Що із земельним податком у ФОПів-«єдинників»?
Чи можуть ФОПи взагалі здавати нерухомість в оренду?
Орендні відносини регулюються гл. 58 ЦКУ «Найм (оренда)». Право передання майна у найм (оренду) має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму (оренди) – зокрема, орендар, якщо договір оренди передбачає право передачі орендованого майна в суборенду. Це визначено ст. 761 ЦКУ.
Найм будівлі або іншої капітальної споруди – це різновид найму (оренди), який регулюється параграфом 4 гл. 58 ЦКУ. Тобто на нього поширюються загальні правила, встановлені ст. 761 ЦКУ, і надавати в оренду нерухомість можуть власники або уповноважені особи.
Згідно зі ст. 325 ЦКУ суб’єктами права приватної власності є фізичні та юридичні особи. Але право використання власного майна в підприємницькій діяльності закріплено ст. 320 ЦКУ. Тому фізособа може укладати договір оренди нерухомості, власником якої вона є, і як звичайна фізособа, і як ФОП.
Вказана норма стосується також майна при здаванні в оренду ФОПами як на загальній системі оподаткування, так і платниками єдиного податку. З цим погоджуються і податківці у своїй консультації у «ЗІР», визнаючи оренду послугою з метою застосування норм п. 291.4 ПКУ.
Вимоги до договору оренди нерухомості
Договір оренди нерухомості укладається в письмовій формі. Якщо строк оренди три роки і більше, то такий договір потребує нотаріального посвідчення, для майна державної або комунальної власності – п’ять років (ч. 2 ст. 793 ЦКУ).
Передача майна в піднайм (суборенду) проводиться лише за згодою орендодавця на строк, що не перевищує строк договору оренди (ч. 1-2 ст. 774 ЦКУ).
Які умови передачі житла в оренду?
- предмет договору оренди житла – квартира або її частина, житловий будинок або його частина (ч. 1 ст. 812 ЦКУ);
- договір укладається у письмовій формі (п. 1 ст. 811 ЦКУ);
- якщо в договорі строк оренди не визначено, договір вважається укладеним на п'ять років (ч. 1 ст. 821 ЦКУ).
Обмеження, які встановлені для ФОПів 1-3 груп ЄП
Щодо ФОПів – платників єдиного податку ПКУ передбачено певні обмеження, пов’язані з вимогами до самого об’єкта оренди та групи, на якій перебуває ФОП.
Підпунктом 291.5.3 ПКУ визначено, що не можуть бути платниками єдиного податку першої – третьої груп ФОПи, які надають в оренду:
- земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 га;
- житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 400 кв. м;
- нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 900 кв. м.
Якщо ФОП-«єдинник» перевищить такі площі, йому потрібно буде перейти на загальну систему оподаткування.
Чи може ФОП 1-ї групи ЄП надавати нерухомість в оренду?
Попри відсутність прямої заборони в ПКУ, податківці стверджують: ФОПи першої групи не можуть надавати майно в оренду.
Адже перша група – це ФОПи, які не використовують працю найманих осіб, здійснюють виключно роздрібний продаж товарів з торговельних місць на ринках та/або провадять господарську діяльність з надання побутових послуг населенню і обсяг доходу яких протягом календарного року не перевищує 167 розмірів мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня податкового (звітного) року.
Перелік побутових послуг наведено в п. 291.7 ПКУ і, на жаль, такої послуги, як здавання в оренду нерухомого майна, в переліку немає.
Коли ФОП 2-ї групи ЄП може надавати нерухомість в оренду?
Друга група – ФОПи, які здійснюють господарську діяльність з надання послуг, у тому числі побутових, платникам єдиного податку та/або населенню, виробництво та/або продаж товарів, діяльність у сфері ресторанного господарства, за умови, що протягом календарного року відповідають сукупності таких критеріїв:
- не використовують працю найманих осіб або кількість осіб, які перебувають з ними у трудових відносинах, одночасно не перевищує 10 осіб;
- обсяг доходу не перевищує 834 розміри мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня податкового (звітного) року.
Отже, ФОП другої групи може здавати в оренду нерухоме майно, але за одночасного виконання таких умов:
1. ФОП має відповідний КВЕД – клас 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна».
Зверніть увагу!
Цей клас не включає: експлуатацію готелів, багатокімнатних готелів, будинків відпочинку, мебльованих будинків, наметових містечок, кемпінгів та інших нежитлових або призначених для короткотермінового проживання комплексів.
2. Послуги надаються платникам єдиного податку або населенню.
Тобто ФОП 2-ї групи не може здавати нерухомість в оренду:
- ФОПам на загальній системі оподаткування;
- фізичним особам, які здійснюють незалежну професійну діяльність;
- підприємствам – платникам податку на прибуток;
- неприбутковим організаціям;
- нерезидентам, у тому числі фізичним особам («ЗІР» 107.05, запитання «Які особи відносяться до населення в розумінні пп. 2 п. 291.4 ст. 291 ПКУ?»).
3. Обсяг доходу не перевищує 834 розміри мінімальної заробітної плати, нині це 7 211 598 грн.
4. Кількість осіб, які перебувають з ФОПом другої групи у трудових відносинах, одночасно не перевищує 10 осіб.
Чи може ФОП на 3-й групі ЄП здавати нерухомість в оренду?
Третя група – ФОПи, які не використовують працю найманих осіб або кількість осіб, які перебувають з ними у трудових відносинах, не обмежена, обсяг доходу не перевищує 1 167 розмірів мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня податкового (звітного) року. У 2026 році це 10 091 049 грн.
Отже, ФОПи 3-ї групи ЄП можуть здавати в оренду нерухомість за умови дотримання обмежень пп. 291.5.3 ПКУ щодо площі та вимог п. 291.4 ПКУ перебування на спрощеній системі оподаткування.
А ФОПи, які надають посередницькі послуги з оренди нерухомого майна, можуть бути лише платниками єдиного податку тільки третьої групи!
Чи може ФОП здавати нерухомість в оренду як фізична особа?
Юридично жодних заборон цьому немає. Не заперечують проти цього і податківці.
Адже якщо фізособа здає нерухомість в оренду і не реєструється при цьому ФОПом, то в неї немає права на витрати, як у ФОПа-«загальника», і вона повинна буде сплатити 18% ПДФО з оренди, що більше ніж ставка єдиного податку.
Але все ж таки щодо ФОПів-«єдинників» податківці висувають додаткове обмеження. Фізичні особи можуть надавати власне майно в оренду за умови, що здавання в оренду нерухомого майна такою особою не здійснюється в межах підприємницької діяльності платника єдиного податку. Таке роз’яснення податківці наводять тут.
Тобто якщо правила перебування на ЄП забороняють ФОПу надавати нерухомість в оренду певному вигідному орендарю, то він може надавати цю нерухомість в оренду як звичайна фізособа – вже без обмежень, але з декларуванням доходу у вигляді орендної плати в податковій декларації про майновий стан та доходи та зі сплатою ПДФО та ВЗ з такого доходу.
Однак у такому випадку доведеться взагалі вивести надання в оренду нерухомості з видів діяльності такого ФОПа. Тобто не вийде одні об’єкти нерухомості надавати в оренду як ФОП, а інші – як звичайна фізособа.
Аналогічна заборона з боку ДПС діє й у випадку, якщо йдеться про об’єкт нерухомості, площа якого перевищує дозволену «єдинникам» для здачі в оренду.
Так, в «ЗІР» податківці дозволяють надавати в оренду частину об’єкта нерухомості, яка вкладається у дозволений ліміт, тільки за умови що решта нежитлового приміщення не перебуває в оренді. Тобто якщо ФОП-«єдинник» бажає здавати в оренду все приміщення, йому доведеться це робити як звичайній фізособі.
Чи потрібно подавати форму №20-ОПП?
Про наявність у нього нерухомості, яка використовуватиметься в підприємницькій діяльності, та/або про передачу нерухомості в оренду ФОПу необхідно проінформувати ДПС. Зверніть увагу, що це різні випадки подання форми №20-ОПП!
Тож якщо ФОП сам використовує свою нерухомість у своїй підприємницькій діяльності, він повідомляє про це податківців. Якщо потім ця нерухомість передається в оренду, про це теж треба податківців повідомити. Так само повідомляються податківці, і коли об’єкт оренди повертається, і коли виводиться з використання у підприємницькій діяльності або продається тощо. Форму №20-ОПП потрібно подати на кожну з наведених подій.
Докладніше про це читайте в наших матеріалах:
Як оподатковується гарантійний платіж (внесок)?
Податківці консультують, що при отриманні гарантійного внеску у ФОПа-«єдинника» виникає дохід, а от при поверненні підстав зменшити дохід немає, оскільки такі суми коштів не є авансом або передоплатою за товари (роботи, послуги).
Щодо ФОПів-«загальників» подібних консультацій у «ЗІР» немає, але їм теж варто врахувати цю позицію податківців.
Отже, в договорі доцільно врахувати суму гарантійного внеску як оплату останнього місяця чи інших компенсаційних виплат, що не передбачає його повернення.
Чи є мінімальні обмеження в сумі орендної плати?
ПКУ не передбачено визначення мінімальної суми орендної плати для СГ.
Проте податківці у своїх консультаціях наполягають, що при укладанні договору оренди ФОПу необхідно орієнтуватися саме на розмір мінімальної суми орендного платежу, встановлений згідно з Методикою визначення мінімальної суми орендного платежу за нерухоме майно фізичних осіб, затвердженою постановою КМУ від 29.12.2010 №1253.
Хоча і визнають, що ПКУ не передбачена відповідальність за встановлення в договорі оренди розміру орендної плати меншого, ніж мінімальна сума орендного платежу, встановлена згідно з Методикою №1253.
Та тут вибір кожного: або погодитися й орієнтуватися на позицію податківців, визначивши розмір орендної плати не менше мінімальної суми орендного платежу, або бути готовим обстоювати свою позицію, можливо навіть і в суді.
Відшкодування комунальних послуг
Щодо ФОПів-«загальників» податківці заявляють, що в них немає права на податкові витрати у сумі комунальних платежів. Адже договір про надання комунальних послуг укладено з фізособою, а не з ФОПом.
Мало того, і кошти, які сплачуються орендарем на користь фізичної особи – орендодавця у вигляді відшкодування витрат на оплату спожитих комунальних послуг, на думку податківців, не включаються до доходу ФОПа-«загальника». І це попри те, що в запитанні розглядається саме здавання нерухомості в оренду в межах підприємницької діяльності.
Аналогічної думки дотримуються податківці і щодо ФОПів-«єдинників». І навіть йдуть далі: вони кажуть, що відшкодована орендарем сума комунальних платежів оподатковується за загальними правилами, встановленими ПКУ для платників податку – фізичних осіб.
Важливо!
Податківвці вважають, що у разі отримання від орендаря відшкодування вартості комунальних послуг ФОП має показати його як дохід звичайної фізособи в декларації про майновий стан та доходи. І сплатити з нього ПДФО та ВЗ!Виняток становитимуть лише випадки, якщо орендарем є суб’єкт господарювання – юрособа або ФОП. Адже вони є податковими агентами щодо доходів, які виплачують фізособам. Тож такі орендарі повинні утримувати з суми відшкодування ПДФО та ВЗ, а також декларувати ці показники в єдиній звітності з ЄСВ, ПДФО та ВЗ. Але ФОПам-«загальникам», які мають відображати в декларації будь-які отримані доходи, доведеться показати і цей (хоч і не як підприємницький і без сплати з нього ПДФО та ВЗ).
Але є вихід: орендар може самостійно сплачувати комунальні платежі. Щоправда, цей підхід є незручним, якщо термін оренди короткий, адже у ідеальній ситуації договори на обслуговування із відповідними організаціями мають бути укладені саме на орендаря.
Враховуючи очевидну фіскальність підходу податківців до зазначеного питання, радимо підприємцям не приймати кошти від орендарів як компенсацію комунальних послуг, а отримати власну ІПК. А далі вже або діяти за такою консультацією, або ні. Або оскаржувати її в суді.
Хто сплачуватиме податок на нерухомість у разі передачі її в оренду та земельний податок за землю під нею?
Платниками податку на нерухоме майно, відмінне від земельних ділянок, є фізичні та юридичні особи, в тому числі нерезиденти, які є власниками об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості (п. 266.1 ПКУ).
При цьому обчислення суми податку з об’єкта/об’єктів житлової та нежитлової нерухомості, які належать фізособам, здійснюється контролюючим органом за місцем податкової адреси (місцем реєстрації) власника такої нерухомості, який отримує про це ППР (п. 266.7 ПКУ).
Тобто податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, сплачує фізособа, яка є власником нерухомості, а не ФОП, який використовує цю нерухомість в господарській діяльності.
Аналогічний підхід вони застосовують і щодо земельних ділянок, які належать фізособам і перебувають під нерухомістю, що надана в оренду.
Що із земельним податком у ФОПів-«єдинників»?
Земельний податок справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів (пп. 14.1.72 ПКУ).
Відповідно до пп. 4 п. 297.1 ПКУ ФОПи звільняються від сплати земельного податку за земельні ділянки, що використовуються платниками єдиного податку першої – третьої груп для провадження господарської діяльності (крім діяльності з надання земельних ділянок та/або нерухомого майна, що розташоване на таких земельних ділянках, в оренду (найм), позичку, на іншому праві користування) та платниками єдиного податку четвертої групи для ведення сільськогосподарського товаровиробництва.
Таким чином, якщо ФОП на ЄП надає нерухомість в оренду, він не має пільги щодо земельного податку.
Якщо земельну ділянку оформлено у власність ФОПа, він повинен подавати до контролюючого органу за місцезнаходженням земельної ділянки податкову декларацію з плати за землю та сплачувати земельний податок.
Якщо земельну ділянку оформлено у власність фізособи, то податкова служба має надіслати фізособі до 1 липня поточного року ППР, на підставі якого фізособа повинна сплатити податок протягом 60 днів з дня отримання ППР (див. п. 286.5 ПКУ).
