Обговорення нової процедури реєстрації нерухомості останнім часом в усіх на вустах, адже це зачіпає як чиновництво й банківський сектор, так і громадян. Попри те що така процедура прописана на законодавчому рівні, заявникам, їхнім представникам, та й, власне, державним службовцям подекуди доводиться рухатися наосліп, вирішуючи рівняння з двома й більше невідомими…
Бар’єри з ідентифікацією
Ситуація з реєстрацією речових прав на нерухоме майно наразі нагадує відомий вислів «Ясно, що нічого не ясно»: законодавче регулювання не завжди встигає за новими вимогами, які диктує практика, а для розв’язання системних проблем необхідні методичні рекомендації з боку компетентних органів. Аби пролити світло на ситуацію, комітет з нерухомості та будівництва Асоціації правників України та комісія з питань держреєстрації речових прав на нерухоме майно громадської ради при Державній реєстраційній службі організували спільний круглий стіл, на якому юристи-практики, держслужбовці та представники нотаріату зосередилися на складнощах, що виникають при реєстрації прав на нерухомість, та шляхах їх вирішення.
Експерти відзначають, що цей рік для нерухомого майна став найбільш «рухомим». Адже кардинально змінився стан речей у галузі та виробилася практика застосування тих чи інших правових норм. Водночас, як наголосив на той час начальник реєстраційної служби Головного управління юстиції в м. Києві Ярослав Андрієнко (з 2 серпня цю посаду обіймає Дмитро Волонець), і служба, і Мін’юст визнають, що наразі існують серйозні системні проблеми, пов’язані з недосконалістю нормативного регулювання процедур реєстрації. Зокрема, нове законодавство розділило юридичну й технічну складову реєстрації нерухомості, що ускладнило життя як ДРС, так і заявникам.
Нині жодним нормативним актом не передбачено подання технічного паспорта на об’єкт нерухомості при реєстрації речових прав. Утім, більшість держреєстраторів вимагають від заявників цей документ. На переконання голови комітету з нерухомості та будівництва Станіслава Герасименка, це є логічним, оскільки убезпечує сторони, а закон у цьому випадку йде позаду практики. Солідарна з юристом і представниця нотаріату Ганна Валігура. За її словами, багато документів, які подають заявники, не містять інформації щодо житлової площі об’єкта. Тому нотаріуси задля перестраховки вимагають технічні паспорти.
Таку тенденцію підтвердив і очільник столичних реєстраторів Я.Андрієнко, однак запевнив, що в подальшому держслужбовці витребуватимуть документ, який підтверджуватиме технічний стан об’єкта.
Нелогічним, як уважають фахівці, є виключення обов’язку проведення поточної інвентаризації об’єкта нерухомості. Адже спостерігається чимало зловживань з боку суб’єктів господарювання, що реєструють права на нерухомість, яка фактично вже не існує.
Поряд з тим наявні проблеми з ідентифікацією об’єктів нерухомості. Так, негативною для клієнтів є практика, коли одним рішенням суду визнається право власності на кілька об’єктів нерухомості, що є окремими одиницями. У подальшому, після введення їх в експлуатацію, ДРС відмовляє в реєстрації права власності як на окремі одиниці, посилаючись на те, що зазначено одну адресу, а «літеровка», яку свого часу присвоювали бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна, до уваги не береться. Це, за словами керуючого партнера АК «Легітимус» Миколи Очкольди, стає сюрпризом для клієнтів.
Бар’єри виникають і у власників, які мають намір вчинити ті чи інші дії зі своїми частками нерухомості. Приміром, є будівля (цілісний майновий комплекс), у якій знаходяться корпуси різного призначення — адміністративний, харчування тощо. При цьому адреса — одна, а власники приміщень — різні. Якщо в когось із них виникне бажання вчинити зі своєю часткою певні дії, на них чекають труднощі, зокрема отримання згоди інших власників. Таких ускладнень з ідентифікацією об’єкта, на переконання експертів, можна уникнути шляхом повернення добре забутого старого — «літеровки».
С. Герасименко звернув увагу на постанову Кабміну від 22.06.2011 №703, яка серед іншого передбачає, що для реєстрації права власності на об’єкт (приміром квартиру), в який інвестовано кошти фізичних осіб, необхідно надати перелік інвесторів. Це, на думку юриста, є прямим порушенням вимог щодо захисту персональних даних осіб, які є в такому списку. Водночас Я.Андрієнко заспокоїв: це питання вже вирішується.
Ще одним позитивом є розв’язання проблеми з дублікатами втрачених правоустановчих документів: орган, який видавав первісний документ, має видавати й дублікат.
В екстремальних умовах
ДРС наразі перевантажена: за 7 місяців поточного року службою прийнято 70 тис. заяв, половина з яких стосується безпосередньо реєстрації прав на нерухомість, інша — надання інформації. Про таку ситуацію відрапортував Я. Андрієнко. Водночас він повідомив, що вже є проект наказу Мін’юсту, яким передбачається надати доступ до реєстру органам виконавчої служби, що дозволить розвантажити ДРС.
Під час заходу стало відомо, що банки також зажадали отримати доступ до реєстру й неодноразово звертались із відповідними запитами до ДРС, однак зворотного зв’язку поки не отримали. «Продовжуйте відстоювати свою позицію», — порадив Я. Андрієнко.
До речі, завітавши на веб-сайт ДРС, кожен заявник може побачити, на якому етапі перебуває його справа. Однак, коли з’являється інформація про зупинення розгляду останньої, причини цього не зазначаються. Таким чином, суб’єктам звернень слід бути дуже обережними й не ловити гав: якщо протягом 5 робочих днів з дати оприлюднення цієї інформації не будуть усунуті недоліки, то відмова в реєстрації гарантована.
В експертів виникає закономірне запитання: якщо прагнемо зручності та спрощення процедури реєстрації, навіщо зупинятися на півшляху, чи не доцільніше розміщувати інформацію про підстави відмови відразу в електронному вигляді? Наразі заявникам можна порадити лише одне: розпочинати свій день чашкою кави та відвіданням сайту служби.
Оскільки держреєстратори не в змозі на місці перевірити документи, здійснити юридичний аналіз останніх, то відмова в їх прийнятті може бути лише з однієї причини — несплати держмита. Непоодинокими, за словами С.Герасименка, є випадки, коли держреєстратори витребують у заявників саме нотаріально засвідчені копії документів, хоча закон не закріплює такої вимоги. «Я вважаю, коли реєстратор відмовив заявнику в реєстрації на тій підставі, що документи не були засвідчені нотаріально, такі дії слід оскаржувати в судовому порядку!» — наголосив Я. Андрієнко.
До речі, наразі не передбачено оскарження дій держреєстратора в адміністративному порядку, лише через суд, що, за словами експертів, значною мірою засмучує громадян.
У деяких питаннях єдності позицій держреєстраторів немає. Зокрема, за словами Я. Андрієнка, практика складається таким чином, що частина службовців уважають, що перехід права власності на об’єкт нерухомості на підставі рішення суду не є відчуженням цього майна, а інша частина — навпаки. Тож шанси заявника на реєстрацію в такому випадку — 50 на 50.
Водночас якщо ДРС відмовляє вам у здійсненні реєстрації через наявність обтяження на об’єкт, а ви є зацікавленою особою, приміром спадкоємцем, то маєте право на отримання інформації в частині цього обтяження.
Не солодко за новими реєстраційними правилами живеться й нотаріусам. Так, Г.Валігура відзначила, що останнім доводиться працювати в екстремальних умовах, адже реєстр функціонує неналежним чином та й одноденний строк, відведений нотаріусам для подання інформації до ДРС, є занадто жорстким.
Крім того, нотаріуси «фізично не встигають сканувати весь пакет документів, необхідних для відкриття розділу». Своєю чергою Я.Андрієнко порадив сканувати лише основні документи, проте, які з них вважати основними — не уточнив. Загалом чиновник переконаний, що багатьох проблем можна було б уникнути, якби інформація про об’єкт «не розривалась, а зберігалася в одному органі», як це було раніше, коли БТІ виступало колектором даних про кожен об’єкт.
***
У юристів, як відомо, проблем немає, є тільки ситуації, які треба вирішувати. Тож і з «нерухомим» ребусом вони мають упоратись. А по допомогу вирішили звернутися до ДРС та Мін’юсту — стосовно надання методичних рекомендацій щодо розв’язання проблем, які наразі виникають при реєстрації нерухомості.
