Розгляньмо наразі дві схеми (вони не є найбільш поширеними, але отримали значне схвалення від банківських установ при залученні забудовниками кредитних коштів).
Схема 1. 15.07.2005 року між фізособою (майбутнім власником квартири) та забудовником укладено договір будівельного підряду, за яким підрядник зобов'язався на свій ризик виконати з використанням своїх матеріалів і устаткування роботи, зокрема будівництво однокімнатної квартири, а замовник зобов'язався прийняти й оплатити ці роботи на умовах 100% передоплати вартості робіт. Далі забудовник звертається за кредитом до банку, з яким укладає договір іпотеки майнових прав, за яким забудовник передає в іпотеку банку майнові права на отримання у власність нерухомості, яка будується, — майнові права на майбутні квартири.
Схема 2. 20 січня 2007 року між фізособою (майбутнім власником квартири) та забудовником укладено договір про участь у будівництві об'єкта нерухомості, за умовами якого забудовник зобов'язувався після закінчення будівництва будинку передати у власність фізособи квартиру №..., що розташована в збудованому будинку. На виконання умов зазначеного договору 20 січня 2007 року між нею і ТОВ «Компанія з управління активами «І» укладено договір купівлі-продажу цінних паперів (цільових іменних облігацій). Договір про участь у будівництві від 20.01.2007 р. передбачав, що право власності на квартиру переходить до інвестора (фізособи) шляхом передачі йому квартири в процесі погашення забудовником цільових іменних облігацій. Підтвердженням власності на такі ЦП (цільові іменні облігації) є виписка з рахунка в цінних паперах зберігача. Далі — договір кредиту з банком під заставу майнових прав на майбутню квартиру.
Як бачимо, схеми оформлення різні, проте в кожній з них забудовник скористався правом застави майнових прав на житлові приміщення, які лише планується будувати та на які ним отримано 100% передоплати.
Цю ситуацію значно ускладнює той факт, що, як правило, обидві схеми супроводжувались і кредитами на нерухомість, які видавалися фізособам (майбутнім власникам квартири) банками під договори підряду або участі у будівництві.
Водночас обидві схеми не передбачають жодного способу захисту прав майбутніх власників квартир, які ні на момент укладення договорів підряду чи участі у будівництві, ні на момент сплати 100% передоплати не обізнані щодо планів забудовника отримати кредити під заставу їхніх майнових прав на квартири.
Вочевидь, банків також не цікавила ця проблема, а саме вона й обернулася негативними наслідками для банків...
Отже, щодо обох схем ВСУ у своїх постановах був категоричним: виконання зобов'язань за інвестиційною угодою (з частковою чи повною оплатою за майбутню квартиру) свідчить про вчинення дій, спрямованих на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об'єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об'єкт (Постанови ВСУ від 15.05.2013 р. у справі №6-36цс13, від 12.06.2013 р. у справі №6-45цс13). Розпорядження цими правами будь-ким, крім особи інвестора (фізособи — майбутнього власника квартири) або без його згоди на передачу майнових прав у заставу, порушує права інвестора — в даному випадку ми говоримо про договори іпотеки, укладені з 13.05.2006 до 14.01.2009 (чинна в цей період редакція ст. 5 Закону України «Про іпотеку» не передбачала передання в іпотеку майнових прав у недобудовах).
Водночас факт 100% передоплати за квартиру (див. схему 1) свідчить про те, що власність щодо майнових прав перейшла до фізособи (майбутнього власника квартири), тому й не могла бути предметом застави між забудовником та банком.
Слід сказати, що банки не зраділи таким висновкам суду: «На практиці рішення Верховного суду може заохотити несумлінних боржників до подання судових позовів про визнання недійсними договорів іпотеки майнових прав. Це може затягнути процес повернення проблемних кредитів, обсяг яких, за даними НБУ на 01.07.2013 р., становить 76,04 млрд грн, або 9,1% кредитного портфеля банків...» (джерело — http://ua.prostobank.ua/zhitlo_v_kredit/novini/nbu_pidtverdiv_zakonnist_zastavi_kvartir_v_nedobudovah)
