Обязательным условием возникновения прав на недвижимое имущество является их государственная регистрация в установленном порядке. Регистрации подлежит не только право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество (например, сервитуты), но и их обременения (например, ипотека). Как зарегистрировать право на недвижимое имущество или его обременение, куда для этого обращаться и какие документы следует предоставить? – расскажет Prostopravo.
Какое имущество относится к недвижимому?
Для начала выясним, какое имущество относится к недвижимости. В соответствии со ст. 181 Гражданского Кодекса Украины (ГКУ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения. Проще говоря, это земля и сооружения на ней построенные: предприятие как целостный имущественный комплекс, жилые дома, квартиры, жилые и нежилые помещения и т.д. Отдельно стоит выделить объекты незавершенного строительства – они тоже могут быть предметом сделки, например, купли-продажи. К недвижимости также относятся такие объекты, как морские суда и космические корабли, но нас в разрезе данной статьи они интересовать не будут.
К движимому имуществу относятся объекты, которые можно свободно перемещать в пространстве.
Момент возникновения права собственности и других прав на недвижимость
Согласно статье 182 ГКУ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, обременения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Согласно части четвертой статьи 334 ГКУ права на недвижимое имущество, которые подлежат государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации.
В соответствии со статьей 4 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» государственной регистрации прав подлежат:
- право собственности;
- вещные права, производные от права собственности:
- право пользования (сервитут);
- право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис)
- право застройки земельного участка (суперфиций);
- право хозяйственного ведения;
- право оперативного управления;
- право постоянного пользования и право аренды (субаренды) земельного участка;
- право пользования (найма, аренды) зданием или другим капитальным сооружением (их отдельной части), что возникает на основании договора найма (аренды) здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенного на срок не менее трех лет;
- ипотека;
- право доверительной собственности;
- другие вещные права в соответствии с законом;
- право собственности на объект незавершенного строительства;
- запрет отчуждения и арест недвижимого имущества, налоговый залог, предметом которого является недвижимое имущество, и другие отягощения.
Таким образом, регистрация прав на недвижимое имущество – не просто формальность, а необходимость. Без регистрации, скажем, прав собственности, человек не становится полноправным собственником недвижимого имущества.
Вещные права на недвижимое имущество, которые возникли до 2013 года, признаются действительными, если их регистрация была проведена в соответствии с законодательством, которое действовало на момент их возникновения или на момент возникновения таких прав в соответствии с законодательством государственная регистрация прав не требовалась.
Кто регистрирует недвижимое имущество в Украине?
Полномочиями по регистрации недвижимого имущества наделены:
- государственный регистратор – гражданин Украины, имеющий высшее юридическое образование;
- нотариус;
- государственный и частный исполнители – в случае регистрации обременений при принудительном исполнении решения суда, а также регистрации прекращения ипотеки в случае продажи имущества с аукциона.
При нотариальном удостоверении сделки, нотариус осуществляет и государственную регистрацию права на недвижимое имущество. Обращаться в другой орган для регистрации права на недвижимость в этом случае нет необходимости.
Сделки, на основании которых происходит переход права собственности на недвижимое имущество:
Купля-продажа. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) передает или обязуется передать имущество (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму.
Дарение. По договору дарения одна сторона (даритель) передает или обязуется передать в будущем второй стороне (одаряемому) безвозмездно имущество в собственность.
Рента. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты взамен этого обязуется периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы или в другой форме.
Пожизненное содержание (уход). По договору пожизненного содержания (ухода) одна сторона (отчуждатель) передает второй стороне (приобретателю) в собственность жилой дом, квартиру или их часть, другое недвижимое имущество или движимое имущество, имеющее значительную ценность, взамен чего приобретатель обязуется обеспечивать отчуждателя содержанием и (или) уходом пожизненно.
После заключения одной из этих сделок, нотариус, к которому стороны обратились для ее удостоверения, внесет изменения в Реестр – зарегистрирует право собственности за новым владельцем.
Порядок проведения регистрации прав на недвижимость
Для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество, следует обратиться к субъекту государственной регистрации (Центр предоставления административных услуг – ЦНАП) или к нотариусу с заявлением.
Заявление о государственной регистрации прав подается отдельно по каждому объекту недвижимого имущества. Исключение: в случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение с одновременным приобретением прав на земельный участок, на котором они расположены, подается одно заявление о государственной регистрации прав на такие объекты.
К заявлению прилагаются документы, перечень которых зависит от того, какое право регистрируется и документ, подтверждающий внесение платы за регистрацию.
Документы, необходимые для регистрации права собственности на отдельный объект недвижимости (жилое помещение, квартиру):
- Паспорт гражданина Украины, копия;
- Идентификационный код налогоплательщика, копия;
- В случае приобретения имущественных прав на объект недвижимости документом, подтверждающим приобретение в собственность закрепленного за лицом объекта строительства, является договор купли-продажи имущественных прав;
- В случае приобретения лицом беспроцентных облигаций, по которым базовым товаром является единица недвижимости, документами, подтверждающими приобретение в собственность, является договор купли-продажи облигаций и документ, согласно которому осуществилось закрепление;
- В случае участия лица в фонде финансирования строительства документом, подтверждающим приобретение в собственность закрепленного за лицом объекта строительства, является выданная управляющим такого фонда справка о праве доверителя на приобретение в собственность объекта инвестирования;
- Документ, подтверждающий приобретение в собственность лицом закрепленного за лицом объекта инвестирования, предусмотренный законодательством (инвестиционный договор, договор о долевом участии, договор купли-продажи имущественных прав, справка из кооператива о членстве и уплате взноса в полном объеме и т.п.);
- Технический паспорт на объект недвижимого имущества.
Для регистрации права собственности на новострой:
- Паспорт гражданина Украины, копия;
- Идентификационный код + копия;
- договор о совместной деятельности или договор простого товарищества;
- письменное заявление совладельцев о распределении долей в общей собственности на новый объект недвижимого имущества;
- документ, подтверждающий полномочия уполномоченного лица (доверенность);
- сведения о кадастровом номере;
- справка (выписка) из Реестра адресов о присвоении почтового адреса;
- технический паспорт на объект недвижимого имущества;
- документ, удостоверяющий принятие в эксплуатацию законченного строительством объекта.
Для регистрации права собственности на новосформированный земельный участок:
- Паспорт гражданина Украины, копия;
- Идентификационный код налогоплательщика, копия;
- решение суда, вступившее в законную силу;
- государственный акт;
- свидетельство о праве собственности;
- свидетельство о праве на наследство;
- договор дарения;
- договор купли-продажи;
- правоустанавливающий документ на земельный участок;
- документ, подтверждающий полномочия уполномоченного лица;
- выписка из Государственного земельного кадастра;
- решение органа исполнительной власти, органа местного самоуправления об утверждении документации по землеустройству.
Для государственной регистрации реконструированного объекта:
- Паспорт гражданина Украины, копия;
- Идентификационный код налогоплательщика, копия;
- Договор о совместной деятельности или договор простого товарищества (в случае, когда государственная регистрация проводится в отношении имущества, реконструкция которого осуществлялась в результате совместной деятельности);
- Письменное заявление или договор совладельцев о распределении долей в общей собственности на реконструированный объект недвижимого имущества (в случае, когда государственная регистрация проводится в отношении имущества, которое приобретается в общую долевую собственность);
- технический паспорт;
- Декларация или сертификат готовности объекта к эксплуатации;
- Документ, удостоверяющий право собственности на объект недвижимого имущества до его реконструкции (кроме случаев, когда право собственности на такой объект уже зарегистрировано в Государственном реестре прав).
Для регистрации права собственности по решению суда:
- Паспорт гражданина Украины, копия;
- Идентификационный код налогоплательщика, копия;
- Документ, подтверждающий полномочия уполномоченного лица, копия;
- решение суда;
- технический паспорт.
Для регистрации права собственности в связи с передачей в собственность юридического лица в качестве взноса:
- Паспорт гражданина Украины, копия;
- Идентификационный код налогоплательщика, копия;
- Документ, подтверждающий полномочия уполномоченного лица, копия;
- согласие супруги;
- Письменное согласие всех совладельцев;
- Решение органа или лица, уполномоченного учредительными документами юридического лица или законом;
- Акт приема-передачи имущества или другой документ, подтверждающий факт передачи такого имущества (протокол, решение общего собрания, решения суда);
- Документ, удостоверяющий право собственности лица на имущество, передаваемое в собственность юридического лица (кроме случая, когда право собственности на такое имущество уже зарегистрировано в Государственном реестре прав).
Для регистрации права собственности на индивидуальные сооружения, построенные до 5 августа 1993 года:
- Паспорт гражданина Украины, копия;
- Идентификационный код налогоплательщика, копия;
- Документ, подтверждающий полномочия уполномоченного лица, копия;
- Документ о присвоении почтового адреса;
- Технический паспорт на объект недвижимого имущества;
- Выписка из похозяйственной книги, предоставленная исполнительным органом сельского совета (если такой орган не создан, - сельским головой), поселкового, городского совета или соответствующим архивным учреждением
Для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, приобретенный по договору:
- Паспорт гражданина Украины, копия;
- Идентификационный код налогоплательщика, копия;
- Документ, подтверждающий полномочия уполномоченного лица, копия;
- Соответствующий договор (купли-продажи, договор уступки).
Для регистрации обременения недвижимого имущества:
- Паспорт гражданина Украины, копия;
- Идентификационный код налогоплательщика, копия;
- Документ, подтверждающий полномочия уполномоченного лица, копия;
- Договор, заключенный в порядке, определенном законом, которым устанавливается обременение прав на недвижимое имущество или его дубликат;
- Решение органа местного самоуправления об отнесении объектов недвижимого имущества к устаревшему жилищному фонду;
- Документ, на котором нотариусом совершена надпись о наложении запрета на отчуждение недвижимого имущества;
- Решение государственного исполнителя относительно обременения прав на недвижимое имущество;
- Решение суда по обременению прав на недвижимое имущество, вступившее в законную силу;
- Документы, подтверждающие возникновение, переход и прекращение обременений прав на недвижимое имущество.
В какие сроки проводится государственная регистрация прав на недвижимость?
Государственная регистрация права собственности и других вещных прав (кроме ипотеки) проводится в срок, не превышающий пяти рабочих дней со дня регистрации соответствующего заявления в Государственном реестре прав.
По желанию заявителя регистрация может быть проведена быстрее, в срок от двух часов до двух рабочих дней, но размер платы за услуги по регистрации при этом будет значительно выше.
Государственная регистрация обременений, ипотек прав проводится в срок, не превышающий двух рабочих дней со дня регистрации заявления.
Государственная регистрация прав в результате совершения нотариального действия нотариусом проводится безотлагательно после завершения нотариального действия.
Результат рассмотрения заявления о регистрации права на недвижимость
В результате регистрации права на недвижимое имущество заявитель получить: решение государственного регистратора; выписку из Государственного реестра прав о проведенной государственной регистрации прав в электронной или в бумажной форме.
Выписка из Государственного реестра прав о проведенной государственной регистрации прав по желанию заявителя предоставляется в бумажной форме. Такое извлечение в бумажной форме предоставляется с проставлением подписи и печати государственного регистратора. При этом, документы составленные в электронной и бумажной форме имеют одинаковую юридическую силу.
Екатерина Гутгарц