Чи платити ПДФО при продажу земельних ділянок, створених внаслідок поділу: роз'яснення ДПС і коментар редакції

1. Про що запитали ДПС?
2. Як відбувається поділ однієї земельної ділянки?
3. Що відповіла ДПС?
4. Що каже з цього приводу Держгеокадастр?
5. Чому поділ не змінює строки володіння землею?
6. Де почитати більше про оподаткування продажу землі?

Коментар до ІПК ДПС від 15.06.2026 №3423/ІПК/26-15-24-01-14-06

Про що запитали ДПС?

До ДПС звернувся громадянин з таким питанням.

Він понад двадцяти років володіє земельною ділянкою. І вирішив розділити її на дві менші частини, щоб їх продати. Як на таку операцію подивляться контролюючі органи? Чи не анулюється його багаторічний строк володіння після поділу та присвоєння нових кадастрових номерів?

Давайте наведемо це як приклад з конкретними цифрами.

Як відбувається поділ однієї земельної ділянки?

Громадянин набув право приватної власності на земельну ділянку у Києві площею 0,0994 га ще наприкінці 2004 року (на підставі договору дарування від 30.11.2004). Цільове призначення землі – для дачного будівництва. Право власності зареєстроване належним чином, є безперервним та не припинялося до сьогодні.

Зараз власник планує розділити цю ділянку на дві окремі. У результаті поділу утворяться нові об'єкти, яким присвоять унікальні кадастрові номери. Надалі обидві ділянки планується продати.

У зв’язку з цим виникло два запитання:

1. Питання про податки: чи підлягає оподаткуванню ПДФО дохід від продажу таких новоутворених ділянок? Чи можна застосувати нульову ставку податку (згідно з п. 172.1 ПКУ), адже землею людина володіє вже понад 20 років?
2. Питання про дату виникнення права власності: чи обнуляє поділ ділянки та присвоєння нових кадастрових номерів строк володіння майном? Іншими словами: з якого моменту рахувати три роки – з 2004 року чи з дати реєстрації нових ділянок після поділу?

Що відповіла ДПС?

Податківці у своїй відповіді навели ключові норми ПКУ, але від прямої відповіді на питання делікатно ухилилися.

Давайте згадаємо ці норми і ми:

• пільгова ставка 0%: не оподатковується ПДФО та військовим збором (ВЗ) один продаж протягом звітного року за умови, що майно перебувало у власності платника понад три роки (п. 172.1 ПКУ та пп. 1.7 п. 16-1 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ). Це стосується, зокрема, дачних ділянок у межах норм безоплатної передачі – не більше 0,10 гектара (ст. 121 ЗКУ);
• ставка 5%: другий продаж аналогічного майна за рік (або продаж об'єкта, що не підпадає під пільгу) оподатковується ПДФО за ставкою 5% та ВЗ за ставкою 5% (п. 172.2 ПКУ, п. 167.2 ПКУ);
• ставка 18%: третій та наступні продажі нерухомості за рік оподатковуються за ставкою 18% ПДФО та 5% ВЗ, проте тут уже можна зменшити дохід на документально підтверджені витрати на придбання (абз. 2 та 5 п. 172.2 ПКУ).

Далі, замість того, щоб чітко відповісти, чи вважати новоутворені ділянки такими, що перебувають у власності понад 3 роки, податківці просто змалювали два альтернативні сценарії залежно від строку володіння.

Таблиця. Варіанти оподаткування від ДПС

А як же дізнатися, який сценарій застосовувати саме у цьому випадку? Тут ДПС вирішила спрямувати фізособу до Мінюсту.

Що каже з цього приводу Держгеокадастр?

На думку автора, доцільніше було б звернутися з цього питання до Держгеокадастру. Зрозуміло, що цей державний орган не проконсультує щодо податкових наслідків поділу землі. Але юридичні питання поділу він вже розбирав і наводив таке роз’яснення.

"Земельна ділянка припиняє існування як об’єкт цивільних прав, а її державна реєстрація скасовується в тому числі в разі поділу або об’єднання земельних ділянок.

Після реєстрації в Державному земельному кадастрі земельних ділянок, сформованих шляхом поділу, виникає необхідність провести реєстрацію права власності чи права користування в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (якщо це стосується земельних ділянок приватної власності та земельних ділянок переданих у постійне користування), а також виникає необхідність у внесенні змін до укладених договорів оренди (якщо це стосується земельних ділянок переданих в оренду у зв’язку із зміною істотних умов договору (кадастровий номер, площа)".

На перший погляд наведена цитата однозначно вказує на те, що поділ земельної ділянки та присвоєння нових кадастрових номерів – це привід ДПС рахувати трирічний строк володіння землею виключно з дати поділу та ігнорувати момент набуття права власності на первісну земельну ділянку. Не виключено, що саме так трактуватиме цю ситуацію і Мінюст.

Але, на думку автора, ситуація не настільки проста, якою здається.

Чому поділ не змінює строки володіння землею?

Ось наші аргументи «за» те, що поділ ділянки не змінює строки володіння землею:

1. державна реєстрація права власності на ці новоутворені шматки землі здійснюється на підставі вже існуючого права власності на первісну ділянку;
2. у разі поділу земельної ділянки, яка належить одній людині, відсутня зміна власника. Поділ – це технічна (розпорядча) дія власника щодо вже належного йому майна, а не придбання/перехід права від іншої особи (дарування, купівля, спадщина тощо). В коментованому випадку право власності безперервне і виникло ще у 2004 році на підставі договору дарування;
3. право власності не припинялося. Коли земельну ділянку поділили і присвоїли кожній її частці новий кадастровий номер, вона не залишилася без власника до державної реєстрації прав власності на такі новоутворені земельні ділянки.

Тому, на думку автора, вимога ПКУ щодо перебування майна у власності понад три роки для застосування нульової ставки ПДФО є повністю виконаною.

***

Однак, крапку в цьому питанні ставити ще зарано. І, дійсно, потрібне загальне розяснення від Мінюсту та, можливо, узагальнюючий висновок від Верховного Суду. А ще краще – відповідне уточнення норм ст. 172 ПКУ стосовно оподаткування таких ситуацій. Поки що ж фізособі залишається або платити ПДФО при продажу новоутворених земельних ділянок, або готуватися захищати свої інтереси в суді.

Де почитати більше про оподаткування продажу землі?

• Оподаткування доходу від продажу успадкованої землі: деталі від ДПС
• Оподаткування продажу землі фермерським господарством на IV групі ЄП
• Відчуження юридичною особою протягом 2026 року земельної ділянки: вплив на сплату податку за неї
• Продаж нежитлового приміщення разом із землею: порядок оподаткування ПДВ